ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. ΛΟΥΚΑ Ε.Δ

Αρ. Αγωγής: 637/22 

 

ΜΕΤΑΞΥ:

 

HELLENIC BANK PUBLIC COMPANY LIMITED

Ενάγοντες

 

ΚΑΙ

 

1. C.P.M. AUTOPARTS LIMITED

2. ΚΩΣΤΑΣ ΜΙΧΑΗΛ

Εναγόμενοι

 

Ημερομηνία:  20/2/2026

 

Εμφανίσεις:

Για Ενάγοντες: κ. Τ. Κουκούνης

Για Εναγόμενους: κα. Α. Βασιλείου

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

1.    Δικόγραφα

 

Με την αγωγή τους οι Ενάγοντες επιδιώκουν την έκδοση διαταγμάτων εναντίον των Εναγόμενων με τα οποία να διατάζονται όπως τους παραδώσουν ελεύθερη και κενή κατοχή του επίδικου ακινήτου, όπως αναλυτικά αναγράφεται στην Έκθεση Απαίτησης (αιτητικό (Α)), να το εκκενώσουν πλήρως (αιτητικό (Β)) και να άρουν την παράνομη επέμβαση (αιτητικό (Γ)). Αξιώνουν ακόμα €2500 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη ή/και αποζημιώσεις για την παράνομη επέμβαση (αιτητικό (Δ)) και νόμιμο τόκο επί εκάστου μηνιαίου ποσού ενδιάμεσων οφελών (αιτητικό (Ε)).

 

Οι Ενάγοντες είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου. Υποστηρίζουν στην Έκθεση Απαίτησης τους ότι με επιστολή των αντιπροσώπων τους, ημερομηνίας 19/10/2021, η οποία επιδόθηκε στους εναγόμενους την 5/11/2021, ενημέρωσαν τους Εναγόμενους ότι είχαν καταστεί οι νέοι ιδιοκτήτες του Ακινήτου και τους ζήτησαν όπως τους ενημερώσουν, εντός 7 ημερών, για τη χρήση που έκαναν επί του Ακινήτου, χωρίς όμως να υπάρξει οποιαδήποτε ανταπόκριση εκ μέρους των Εναγόμενων. Με επιστολή των δικηγόρων των Εναγόντων, ημερομηνίας 2/2/2022, η οποία επιδόθηκε και στους Εναγόμενους την 3/2/2022, τερμάτισαν με άμεση ισχύ την οποιαδήποτε χρήση έκαναν οι Εναγόμενοι επί του Ακινήτου, τερμάτισαν με άμεση ισχύ την παραμονή των Εναγόμενων και οποιουδήποτε άλλου προσώπου στο Ακίνητο και κάλεσαν τους Εναγόμενους να εκκενώσουν το Ακίνητο και να παραδώσουν στους ενάγοντες ελεύθερη και κενή κατοχή του Ακινήτου το αργότερο μέχρι 28/2/2022.

 

Οι Εναγόμενοι δεν παρέδωσαν κενή κατοχή του ακινήτου και προς τούτο κατέστησαν παράνομοι επεμβασίες, εισηγούνται οι Ενάγοντες. Υποστηρίζουν ότι η αγοραία ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου είναι περίπου €2500 μηνιαίως και η αγοραία αξία του ανέρχεται περίπου στις €660.000.

 

Οι Εναγόμενοι αντιτείνουν στην Υπεράσπιση τους ότι ο Εναγόμενος αρ. 2, είναι συνταξιούχος και δεν είναι παράνομος επεμβασίας επί του ακινήτου. Μέσω των δικηγόρων του και στις διαπραγματεύσεις που έγιναν για την πληρωμή των χρεών των Εναγομένων 1 και 2 κατέστησε σαφές προς αυτούς ότι οι Εναγόμενοι 1 και 2 δεν έχουν κατοχή του ακινήτου από την 26/05/2011. Την 26/05/2011 μετά από αίτηση των Εναγόντων ολόκληρη η περιουσία των Εναγομένων 1 και 2 πλειστηριάστηκε και ολόκληρη η περιουσία πωλήθηκε και παραδόθηκε στον υψηλότερο πλειοδότη.

 

Από τότε μέχρι και σήμερα η Εναγόμενη 1 ουδεμία απολύτως σχέση έχει με την κατοχή του ακινήτου. Οι Εναγόμενοι δεν έχουν κατοχή του επίδικου ακινήτου. Το ακίνητο κατέχεται από τους ενοικιαστές οι οποίοι το ενοικίασαν δυνάμει γραπτής συμφωνίας. Το γεγονός ότι το ακίνητο είναι ενοικιασμένο, ήταν σε πλήρη γνώση των Εναγόντων.

 

Με την Απάντηση τους στην Υπεράσπιση οι Ενάγοντες αναφέρουν ότι προέβησαν σε επιτόπιες επιθεωρήσεις και διαπίστωσαν ότι το επίδικο ακίνητο χρησιμοποιείται από τους Εναγόμενους, ο Εναγόμενος 2 ανευρέθηκε στο επίδικο ακίνητο και αυτοσυστήθηκε ως χρήστης του, σε καμία χρονική στιγμή δεν παρουσιάστηκε στους Ενάγοντες οποιοδήποτε δήθεν ενοικιαστήριο έγγραφο από το οποιοδήποτε πρόσωπο και οι Εναγόμενοι είχαν την ευκαιρία να καταδείξουν την ενοικίαση από άλλον και δεν το έπραξαν. Υποστηρίζουν επίσης ότι οποιοδήποτε ένταλμα ανάκτησης κατοχής εκδοθεί θα εκτελεστεί εναντίον οποιουδήποτε προσώπου ανευρεθεί μέσα στο Ακίνητο. Σε διάφορα σημεία του εν λόγω δικογράφου τους, δε, καταγράφουν ότι οι Εναγόμενοι κωλύονται από τη συμπεριφορά τους, τις πράξεις τους και τις παραστάσεις τους προς τους Ενάγοντες να εγείρουν τους ισχυρισμούς της Υπεράσπισης.

 

2.    Επίδικα και παραδεκτά

 

Για σκοπούς περιορισμού των επίδικων θεμάτων, κρίνεται σκόπιμο να σημειωθεί ότι μέσω των δικογράφων, της μαρτυρίας των μερών, αλλά και των θέσεων που προωθήθηκαν από τους διάδικους κατά τις τελικές τους αγορεύσεις, προκύπτει παραδεκτώς ότι:

 

Α. Οι Ενάγοντες είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου. Περιήλθε στην ιδιοκτησία τους μέσω διαδικασίας εκποίησης υποθήκης στο Κτηματολόγιο και δη μέσω της Αίτησης Αναγκαστικής Πώλησης 184/2021 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας. Το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας, ως το επισυνάπτουν οι Ενάγοντες, φέρει ως ημερομηνία εγγραφής την 14/2/2022.

 

Β. Προηγούμενοι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου ήταν οι Εναγόμενοι 1. Ο Εναγόμενος 2 καθ’ όλο τον ουσιώδη χρόνο της παρούσας αγωγής ήταν και είναι διευθυντής και μέτοχος των Εναγόμενων 1.

 

Γ. Δεν αμφισβητείται η εκτίμηση στην οποία προέβησαν οι Ενάγοντες για να υπολογιστεί η αγοραία αξία και η αγοραία ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου (βλ. παρ. 14 της ε/δ μαρτυρίας των Εναγομένων). Η αγοραία ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου καθορίστηκε στα €2500 μηνιαίως.

 

Τα ως άνω, ως παραδεκτά και αναντίλεκτα, καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου. Παραμένει λοιπόν, ως επίδικο και μοναδικό αμφισβητούμενο όπως αναδύεται από τα δικόγραφα και την επ’ ακροατηρίω μαρτυρία το αν οι Εναγόμενοι είχαν κατά τον επίδικο χρόνο ή έχουν ακόμα την κατοχή του επίδικου ακινήτου ή αν την κατοχή έχει άλλη εταιρεία στην οποία το ενοικίασαν, ως οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται.

 

3.    Μαρτυρία

 

Δεν θα παρατεθούν με λεπτομέρεια τα όσα ισχυρίστηκε ο κάθε μάρτυρας, αφού το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται στις ένορκες δηλώσεις των μαρτύρων και τις έχω υπόψη μου. Έχω αναγνώσει τις γραπτές αγορεύσεις των διαδίκων και αναφορά σε αυτές θα γίνει όπου κριθεί σκόπιμο.

 

Προχωρώ στην ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα, με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά, καθοριστικά για το αποτέλεσμα, γεγονότα^[1]. Ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο η αξιολόγηση λαμβάνει χώρα επί σημείων που αφορούν τα επίδικα θέματα^[2]. Η ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας θα γίνει με αντιπαραβολή και διερεύνηση της αντικειμενικής υπόστασης των εκατέρωθεν θέσεων, με αναφορά στα Τεκμήρια ώστε να εξαχθούν σχετικά ευρήματα, ενώ θα αξιολογηθεί κάθε μάρτυρας ξεχωριστά, ως και η νομολογία εισηγείται^[3].

 

Η ακρόαση της υπόθεσης έχει διεξαχθεί ως ταχείας εκδίκασης, ως η Διάταξη 30 Θεσμός 5 επόμενοι ορίζει, χωρίς δηλαδή την διενέργεια επ’ ακροατηρίω διαδικασίας, αλλά με την κατάθεση γραπτών δηλώσεων και αγορεύσεων. Γραπτές δηλώσεις κατέθεσαν για τους Ενάγοντες η κα. Αντωνία Παπαδοπούλου (ΜΕ) και για τους Εναγόμενους ο κ. Περικλής Μιχαήλ (ΜΥ). Η πρώτη κατέθεσε υπό την ιδιότητα της ως Λειτουργός-Ειδικός στη Διαχείριση Ακινήτων στην εταιρεία APS DEBT SERVICING CYPRUS LTD, εταιρείας που διαχειρίζεται εκ μέρους των Εναγόντων τα ακίνητα τα οποία περιέρχονται στην ιδιοκτησία τους μέσα από διαδικασίες αναδιάρθρωσης χρεών και εκποίησης υποθηκών. Ο δεύτερος είναι Διευθυντής στην εναγόμενη 1 εταιρεία και υιός τού Εναγόμενου 2.

 

Ως προς το επίδικο η ΜΕ υποστηρίζει ότι η εταιρεία APS DEBT SERVICING CYPRUS LTD, με επιστολή τους ημερομηνίας 19/10/2021, ενημέρωσαν και τους Εναγόμενους 1 και 2 αλλά και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο βρισκόταν μέσα στο Ακίνητο ότι οι Ενάγοντες είχαν καταστεί οι νέοι ιδιοκτήτες του Ακινήτου. Επιπλέον τους ζήτησαν όπως τους ενημερώσουν, εντός 7 ημερών από τη λήψη της εν λόγω επιστολής, για τη χρήση που έκαναν του επίδικου ακινήτου και όπως τους προσκομίσουν σχετικά στοιχεία, χωρίς όμως να υπάρξει οποιαδήποτε ανταπόκριση εκ μέρους των Εναγόμενων και εκ μέρους οποιουδήποτε άλλου προσώπου.

 

Την επιστολή αυτή επισυνάπτει ως Τεκμήριο 5. Στο Τεκμήριο 5 δεν αναφέρεται παραλήπτης. Καταγράφεται επιπλέον των όσων αναφέρει η ΜΕ ότι: «Έχει περιέλθει στην προσοχή της «Τράπεζας» ότι προβαίνετε σε χρήση του «Ακινήτου». Εξ όσων γνωρίζουμε δεν υπάρχει οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία ενοικίασης του «Ακινήτου» μεταξύ εσάς και του προηγούμενου ιδιοκτήτη.» Είχε επιδοθεί την 5/11/2021 στον Εναγόμενο 2, ο οποίος υπέγραψε το έγγραφο και ο επιδότης στην ένορκη του αποδίδει την ιδιότητα του χρήστη της αποθήκης, του επίδικου ακινήτου. Με την επιστολή τους Τεκμήριο 6 στην ένορκη δήλωση της ΜΕ ημερομηνίας 2/2/2022 οι δικηγόροι των Εναγόντων απευθυνόμενοι στους Εναγόμενους τερμάτιζαν τη χρήση και παραμονή των τελευταίων στο επίδικο ακίνητο και τους καλούσαν να το παραδώσουν.

 

Η ΜΕ επιχειρεί να αποδομήσει τη θέση των εναγόμενων ότι είχαν ενοικιάσει σε τρίτη εταιρεία το επίδικο ακίνητο. Αναφέρει προς τούτο ότι ουδέποτε ανέφεραν στους Ενάγοντες ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιαζόταν και κανένα άλλο πρόσωπο δεν εμφανίστηκε ως ενοικιαστής. Στο ακίνητο κατά την επίδοση του Τεκμηρίου 5 βρέθηκε ο Εναγόμενος 2, ο οποίος παρουσιάζεται ως συνταξιούχος. Ούτε όταν λήφθηκε η εν λόγω επιστολή αποτάθηκαν οι Εναγόμενοι στους Ενάγοντες για να τεκμηριώσουν την κατ’ ισχυρισμό ενοικίαση. Δεν απεστάλη ενοικιαστήριο έγγραφο ούτε στη συνέχεια όταν ανταλλάχθηκε αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων των μερών (Τεκμήρια 8 και 9). Την επιστολή ημ. 25/2/2022 των δικηγόρων των Εναγομένων αναλύει η ΜΕ και σχολιάζει για να ανεύρει αντιφάσεις. Εξηγεί ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο που τελικά αποκαλύφθηκε από τους Ενάγοντες είναι ημερομηνίας 1/1/2017, ενώ ο ισχυρισμός τους είναι ότι η ενοικίαση ξεκίνησε το 2011.

 

Σχολιάζει όμως και το ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο, αναφέροντας ότι τους αποστάλθηκε το Νοέμβριο του 2023. Ασχολείται διεξοδικά με αυτό σχολιάζοντας ότι δεν μονογράφονται όλες οι σελίδες του, δεν φέρει σφραγίδες, δεν είναι χαρτοσημασμένο και ότι είναι καταγεγραμμένο με προηγούμενο όνομα η ενοικιάστρια εταιρεία. Επιπλέον αναφέρεται στο περίεργο του να υπεγράφη την πρωτοχρονιά, στη μη πληρωμή του όποιου ενοικίου στους Ενάγοντες και στο ότι ένα μέρος του επίδικου ακινήτου (γραφεία στον πρώτο όροφο) παραμένει στην κατοχή των Εναγομένων.  

 

Στον αντίποδα ο ΜΥ αναφέρει ότι οι Εναγόμενοι γνώριζαν για την ενοικίαση του ακινήτου από την αρχή των συζητήσεων για διευθέτηση των χρεών των Εναγομένων. Τούτο φαίνεται από το ηλεκτρονικό μήνυμα ημ. 01/11/2019 όπου ο επικεφαλής των συζητήσεων από πλευράς των εναγόντων ζήτησε από τον δικηγόρο των Εναγόμενων όπως του αποστείλει μεταξύ άλλων, τις οικονομικές καταστάσεις της ενοικιάστριας εταιρείας από τα έτη 2012-2019.  Σκοπός ήταν, αναφέρει ο ΜΥ, για να φαίνεται ότι τα ενοίκια που καταβάλλονταν περιλαμβάνονταν στις οικονομικές καταστάσεις της. Τις εν λόγω οικονομικές καταστάσεις είχε εγχειρήσει ο δικηγόρος των Εναγομένων στον αρμόδιο λειτουργό. Η εν λόγω ενοικιάστρια εταιρεία, άλλωστε, ήταν ο επιτυχών πλειοδότης στον πλειστηριασμό κινητών που οι Ενάγοντες είχαν διενεργήσει την 26/5/2011 και το εγγεγραμμένο γραφείο της είναι το επίδικο ακίνητο. Επομένως γνώριζαν την ύπαρξη και τη σχέση της με τους Εναγόμενους.

 

Επιπλέον επισυνάπτει το ενοικιαστήριο έγγραφο ημ. 1/1/2017, εξηγώντας ότι με αυτό ανανεωνόταν η ενοικίαση, ενώ δεν έχει βρεθεί το αρχικό ενοικιαστήριο. Και ο ΜΥ αναφέρεται στην επιστολή ημ. 19/10/2021, την οποία επισυνάπτει ως Τεκμήριο 4. Τονίζει ότι με αυτήν την επιστολή οι Ενάγοντες καλούν όποιον κατέχει το ακίνητο να πληρώνει τα ενοίκια στους νέους ιδιοκτήτες, ενώ η επιστολή δεν καταγράφει παραλήπτη.

 

Ο ΜΥ υποστηρίζει ακόμα ότι ο Εναγόμενος 2 είναι συνταξιούχος ο οποίος δεν έχει οποιαδήποτε υπαλληλική σχέση ούτε με τη εναγόμενη 1 ούτε με την ενοικιάστρια εταιρεία και δεν έχει επισκεφθεί τον επίδικο χώρο για να εργαστεί τα τελευταία χρόνια. Είχαν μάλιστα ζητήσει οι Ενάγοντες και ο δικηγόρος των Εναγομένων είχε αποστείλει σχετικά αποδεικτικά με τα οποία καταδεικνυόταν ότι ο Εναγόμενος 2 λαμβάνει θεσμοθετημένη σύνταξη. Τυγχάνει να επισκέπτεται ελάχιστες φορές το επίδικο ακίνητο καθότι εκεί εργάζονται συγγενικά του πρόσωπα ως υπάλληλοι της ενοικιάστριας εταιρείας. Ο ίδιος προσωπικά ουδέποτε υπήρξε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής του επίδικου ακινήτου ούτε καταβάλλει ενοίκιο ούτε κάνει χρήση του επίδικου ακινήτου.

 

4.    Αξιολόγηση/ Ευρήματα

 

Εν προκειμένω το Δικαστήριο καλείται να επιλύσει ένα και μόνο επίδικο. Αν κατοχή στο επίδικο ακίνητο έχουν οι Εναγόμενοι ή άλλοι. Προς τούτο θα πρέπει να σημειωθεί ότι ως προς το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών των διαδίκων, το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διάδικου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «πιο πιθανή παρά ή αντίθετη», εκείνης, δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι "πιο πιθανή παρά ή αντίθετη", εκείνης, δηλαδή, του αντιδίκου του[4].

 

Αξιολογώντας τους δύο μάρτυρες που κατέθεσαν γραπτή δήλωση στο Δικαστήριο παρατηρείται ότι η ΜΕ ενώ με τεκμήρια έχει καταδείξει ότι οι Ενάγοντες έχουν την ιδιοκτησία αλλά όχι την κατοχή του επίδικου ακινήτου, οι αιτιάσεις της ως προς το επίδικο ζήτημα, ποιος έχει την κατοχή του ακινήτου, βασίζονται σε υποθέσεις σε εικασίες. Το Δικαστήριο βέβαια, δεν επιτρέπεται να πιθανολογεί, σε επίπεδο εικασιών. Αποφασίζει με βάση την προσκομισθείσα μαρτυρία, την ανάλυση επ' αυτής, την αξιολόγηση και τα τελικά ευρήματα του[5]. Συνεπώς το ότι οι Ενάγοντες δεν έλαβαν απάντηση στην επιστολή τους ημ. 19/10/2021, η οποία ήταν χωρίς παραλήπτη, το ότι επιδότης βρήκε τον Εναγόμενο 2 και τον ανέγραψε ως χρήστη της αποθήκης και το ενοικιαστήριο που τελικώς παρουσιάστηκε έχει τυπικές αδυναμίες, δεν είναι ικανά να αποδείξουν, έστω στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, κατοχή εκ μέρους των Εναγόμενων.

 

Το ότι, άλλωστε, οι Εναγόμενοι δεν είχαν κατοχή του επίδικου ακινήτου, κατέστη γνωστό στους Ενάγοντες από πριν την καταχώρηση της αγωγής και αυτό συνάγεται και από τα Τεκμήρια που η ίδια η ΜΕ κατέθεσε. Συγκεκριμένα σε επιστολή που περιλαμβάνεται στο Τεκμήριο 8, ημερομηνίας 25/2/2022, δύο μήνες πριν καταχωρηθεί η αγωγή και κάποιες μέρες μετά την εγγραφή του ακινήτου στους Ενάγοντες, οι δικηγόροι των Εναγόμενων αναφέρονται στην ενοικίαση. Αναφέρουν ότι η ενοικίαση χρονολογείται από την ημερομηνία στην οποία οι Ενάγοντες μέσω πλειστηριασμού πώλησαν όλη την κινητή περιουσία των Εναγομένων. Μάλιστα οι δικηγόροι των Εναγομένων είναι έντονοι και εξηγούν ότι επανειλημμένως είχαν παραδώσει προσωπικώς μάλιστα σε διάφορους λειτουργούς εκπροσώπων των Εναγόντων όλα τα έγγραφα που αφορούν την ενοικίαση, τα λογιστικά βιβλία που δείχνουν την ενοικίαση και μαζί με τους ελεγμένους λογαριασμούς. Το ως άνω επιβεβαιώνεται από τη μαρτυρία του ΜΥ, ο οποίος επισυνάπτει ηλεκτρονικό μήνυμα και επιστολή λειτουργού εκπροσώπων των Εναγόντων, ως Τεκμήριο 1, όπου ζητούνται οικονομικές Καταστάσεις για την ενοικιάστρια εταιρεία για τα έτη 2012- 2019. Η παραλαβή εγγράφων που ζητήθηκαν από τους Εναγόμενους επιβεβαιώνεται και από το Τεκμήριο 5 στην ένορκη δήλωση ΜΥ, όπου εκπρόσωπος των Εναγόντων ενημερώνει ότι παρέλαβε τα στοιχεία που στάλθηκαν. Οι συγκεκριμένοι λειτουργοί των Εναγόντων, οι οποίοι φαίνεται να είχαν γνώση για την ενοικιάστρια εταιρεία, δεν κατέθεσαν από που προέκυπτε αυτή η γνώση τους και ποια έγγραφα ζήτησαν και τελικά έλαβαν. Έτσι παρέμειναν αναπάντητοι και αδιαμφισβήτητοι οι ισχυρισμοί των Εναγομένων ότι οι δικηγόροι τους είχαν αποστείλει κατά καιρούς και σε διαφορετικές περιπτώσεις, το ενοικιαστήριο έγγραφο, όπως και άλλα υποστηρικτικά έγγραφα που αποδείκνυαν την ενοικίαση.

 

Η γνώση των Εναγόντων ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιαζόταν προκύπτει και από την επιστολή Τεκμήριο 5 της ενόρκου δηλώσεως της ΜΕ. Εκεί, αν και γίνεται αναφορά σε παραμονή στο ακίνητο χωρίς γραπτή συμφωνία, οι Ενάγοντες ρητώς ζητούν επιβεβαίωση από τον παραλήπτη ότι έχει χρήση και/ή ενοικιάζει το επίδικο ακίνητο. Οι Ενάγοντες καλούν μάλιστα τον παραλήπτη της επιστολή όπως εμβάζει τα ενοίκια σε λογαριασμό τους. Είναι σαφές ότι η εν λόγω επιστολή δεν απευθύνεται σε πρώην ιδιοκτήτες που παραμένουν μέσα σε ένα ακίνητο, αλλά σε τρίτους που το ενοικιάζουν, πράγμα μάλιστα για το οποίο οι Ενάγοντες ζητούν αποδεικτικά και επιβεβαίωση, αλλά και το οικονομικό αντάλλαγμα.

 

Η θέση των Εναγομένων όπως διατυπώθηκε κατά τις διευκρινίσεις που δόθηκαν στο Δικαστήριο είναι το ενοικιαστήριο αποτελεί μια παράνομη, ανυπόστατη ανεδαφική προσπάθεια των Εναγόμενων 1 και 2 για να εξασφαλίσουν την παραμονή τους στο εν λόγω ακίνητο. Θεωρούν το επισυναφθέν ενοικιαστήριο έγγραφο ως εικονικό.  Οι τυπικές αδυναμίες, όμως, του ενοικιαστηρίου εγγράφου όπως ότι δεν μονογράφονται όλες οι σελίδες του, δεν φέρει σφραγίδες, δεν είναι χαρτοσημασμένο και ότι είναι καταγεγραμμένο με προηγούμενο όνομα η ενοικιάστρια εταιρεία, δεν είναι ικανές να στοιχειοθετήσουν ένα ιδιαίτερα σοβαρό ισχυρισμό περί εικονικού εγγράφου. Αξίζει να αναφερθεί ότι τούτος ο ισχυρισμός αν γίνει αποδεκτός, γεννά σειρά ποινικών αδικημάτων τόσο για τους υπογράφοντες όσο και για τους συντάκτες του εγγράφου. Η μαρτυρία, όμως, που παρουσιάστηκε δεικνύει ότι το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο, παρά τα τυπικά του ελαττώματα, ήταν σε ισχύ, για αυτό είχαν γνώση οι Εναγόμενοι και οι εικασίες των Εναγόντων δεν δύνανται να στοιχειοθετήσουν ένα τέτοιο σοβαρό ισχυρισμό.

 

Συνεπώς οι ισχυρισμοί της ΜΕ ως προς τα επίδικα δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτοί αφενός γιατί στηρίζονται σε εικασίες και αφετέρου γιατί καταρρίπτονται από το περιεχόμενο των ενώπιων του Δικαστηρίου τεκμηρίων. Αιτιάσεις ότι οι Ενάγοντες δεν είχαν γνώση για την ενοικίαση και ότι οι Εναγόμενοι και οι δικηγόροι τους ουδέποτε ανάφεραν στους Ενάγοντες για την ύπαρξη οποιωνδήποτε άλλων προσώπων στο επίδικο ακίνητο, καταρρίπτονται από τα Τεκμήρια 5 και 8 που κατέθεσε η ΜΕ και από τα Τεκμήρια 1 και 5 που επισύναψε ο ΜΥ, ως εξηγείται παραπάνω. Οι αναφορές σε εικονικό ενοικιαστήριο έγγραφο και κατοχή από τους Εναγόμενους, παρέμειναν χωρίς ουσιαστική τεκμηρίωση, κυρίως σε επίπεδο εικασιών, οι οποίες μάλιστα δεν συνάδουν με την μαρτυρία που παρουσιάστηκε.

 

Εκείνο που καταδεικνύεται είναι ότι ο Εναγόμενος 2, ενίοτε επισκέπτεται το επίδικο ακίνητο καθότι εκεί εργάζονται συγγενικά του πρόσωπα ως υπάλληλοι της ενοικιάστριας εταιρείας. Αυτό παραδέχεται και ο ΜΥ. Ο ΜΥ επίσης παραδέχεται τη λήψη των επιστολών Τεκμήρια 5 και 6 στην ε/δ της ΜΕ από τον Εναγόμενο 2. Ο ΜΥ ειλικρινώς δηλαδή παραδέχεται ότι ο Εναγόμενος 2 βρισκόταν στο ακίνητο σε διαφορετικές περιπτώσεις, έστω και αν είναι συνταξιούχος.

 

Μέσω, δε, της μαρτυρίας του και των Τεκμηρίων που κατέθεσε καταδεικνύει ότι το ακίνητο έχει ενοικιαστεί από το 2011 και οι Ενάγοντες το γνώριζαν. Κατέθεσε προς τούτο το σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο, επιστολές των Εναγόντων που ζητούν στοιχεία για την ενοικιάστρια εταιρεία, όπως και ότι οι δικηγόροι των Εναγομένων σε ανύποπτο χρόνο, πριν την καταχώρηση της αγωγής, εξηγούσαν ότι τα σχετικά έγγραφα είχαν παραδοθεί στους Ενάγοντες και τους εκπροσώπους τους. Το επιχείρημα του άλλωστε επιβεβαιώνεται και από το Τεκμήριο 5 της ε/δ της ΜΕ, όπου καλούνται οι ενοικιαστές να καταβάλλουν ενοίκια στους Ενάγοντες και όχι σε προηγούμενους ιδιοκτήτες. Η μαρτυρία του ΜΥ γίνεται αποδεκτή.

 

Στη βάση των πιο πάνω καθίσταται εύρημα του Δικαστηρίου ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιάστηκε σε τρίτη εταιρεία από τους Εναγόμενους 1, από το 2011, η σύμβαση αυτή ανανεώθηκε το 2017, η ενοικίαση παρέμενε σε ισχύ όταν οι Ενάγοντες κατέστησαν ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου και το γεγονός αυτό ήταν εις γνώση των Εναγόντων πριν καταστούν ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου.

 

5.    Νομική Βάση

 

Νομική βάση της αγωγής είναι αυτή της παράνομης επέμβασης. Είναι θεμελιωμένο ότι το αδίκημα της παράνομης επέμβασης όπως προνοείται από το Άρθρο 43(1) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου στρέφεται εναντίον της κατοχής ακίνητης περιουσίας και σκοπός του είναι η προστασία τέτοιας κατοχής και μάλιστα επιβάλλεται το Δικαστήριο να καταλήξει σε εύρημα κατοχής^[6]. Απόδειξη ιδιοκτησίας αποτελεί εκ πρώτης όψεως και απόδειξη κατοχής, εκτός και αν υπάρχει αποδεκτή μαρτυρία ότι άλλο πρόσωπο έχει την κατοχή^[7]. Στην κυπριακή νομολογία επικρατεί η αρχή ότι και μικρός βαθμός κατοχής είναι αρκετός για να νομιμοποιεί τον ενάγοντα να εγείρει αγωγή εναντίον του εναγομένου^[8]. Οι Ενάγοντες φέρουν το βάρος να αποδείξουν κατά πρώτον την επέμβαση[9]. Η κατοχή κτιρίου, ορίζεται στο στο σύγγραμμα Clerk and Lindsell on Torts, 20η  έκδοση, σελ 1228, παρ.19.13 ως εξής:

 

«In the case of a building possession is evidenced by occupation, or, if the building is unoccupied, by possession of the key or other method of obtaining entry. »

 

Κατοχή (possession) σημαίνει πραγματική κατοχή (occupation) ή φυσικό έλεγχο της περιουσίας. Ο ιδιοκτήτης που δεν έχει κατοχή δεν μπορεί να ενάγει σε σχέση με παράνομη επέμβαση στην ιδιοκτησία του, με εξαίρεση την περίπτωση όπου υπάρχει πρόκληση ζημιάς στην περιουσία ή όπου η επέμβαση έχει μόνιμο χαρακτήρα^[10].  Ως μόνιμος χαρακτήρας επέμβασης κρίθηκε η φύτευση δέντρων[11], η ανοικοδόμηση υποστατικών και τοποθέτηση μηχανημάτων[12] και όταν εκ των πραγμάτων παρεμποδίζεται να έχει κατοχή ο ενάγων[13]. Επέμβαση όμως συνίσταται και σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του[14].

 

Αναφορικά με παράνομη επέμβαση που τελείται μέσω παράνομης εισόδου, στην Ocean Estates Limited v Norman Pinder (Bahamas) [1969] UKPC 2 (14 January 1969), αναφέρεται ότι:

 

«it is clear law that the slightest acts by the person having title to the land or by his predecessors in title, indicating his intention to take possession, are sufficient to enable him to bring an action for trespass against a defendant entering upon the land without any title unless there can be shown a subsequent intention on the part of the person having the title to abandon the constructive possession so acquired.»

 

Με γνώμονα τα ως άνω, προκύπτει ότι οι Ενάγοντες ενώ είναι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, δεν έχουν την κατοχή του, αντίθετα με τη θέληση τους. Παρά ταύτα η αγωγή δεν μπορεί να επιτύχει για μια σειρά από λόγους. Αρχικά καταδείχθηκε ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιάζεται τουλάχιστον από το 2017, δεδομένο που οι Ενάγοντες του γνώριζαν. Όπως είναι νομολογημένο ο νέος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου υποχρεούται να σεβαστεί τις συμβατικές υποχρεώσεις του προηγούμενου ιδιοκτήτη προς τον υφιστάμενο ενοικιαστή σε σχέση τουλάχιστο με το συμβατικό δικαίωμα του τελευταίου για την κατοχή και νομή του ακινήτου καθ' όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, αρκεί να είναι ενήμερος[15]. Στη βάση αυτής της αρχής, η οποία μάλιστα αποτελεί αναπόσπαστο κεφάλαιο των κανόνων της επιείκειας, οι Ενάγοντες υποκατάστησαν την Εναγόμενη 1, στη συμβατική της σχέση με την τρίτη ενοικιάστρια εταιρεία. Η εν λόγω εταιρεία, δεν κατέστη διάδικος στη διαδικασία, ενώ οι Ενάγοντες γνώριζαν την ιδιότητα της ως ενοικιάστρια. Όπως έχει νομολογηθεί σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα^[16]. Ειδικότερα και σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία, πρέπει να συνενώνονται, ως διάδικοι, όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, αλλιώτικα όλη η διαδικασία  είναι θνησιγενής και άκυρη[17]. Γενικότερα όμως το δικαίωμα του καθενός να λαμβάνει γνώση για οιαδήποτε δικαστική διαδικασία τον αφορά ή μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματα του και να παραστεί στη διαδικασία και να ακουστεί, είναι ο ακρογωνιαίος λίθος του συστήματος απονομής της δικαιοσύνης στην Κύπρο^[18].

 

Αποτελούσε δηλαδή η ενοικιάστρια εταιρεία, αναγκαίο διάδικο στην υπό κρίση αγωγή. Το Δικαστήριο δεν είχε την ευχέρεια να τη συνενώσει καθώς μόνο κατά το στάδιο της παροχής μαρτυρίας αποκαλύφθηκε το ενοικιαστήριο έγγραφο και συνακόλουθα η ταυτότητα της ενοικιάστριας εταιρείας. Η επιλογή των Εναγομένων προσώπων σε μια αγωγή, άλλωστε, είναι δικαίωμα το οποίο ανήκει στον Ενάγοντα[19]. Οι Ενάγοντες γνώριζαν την ύπαρξη της ενοικιάστριας εταιρείας από πριν την καταχώρηση της αγωγής και είχαν λάβει οι δικηγόροι τους το ενοικιαστήριο έγγραφο πριν καταχωρήσουν τη μαρτυρία τους. Το ζήτημα των αναγκαίων διαδίκων δύναται να εξεταστεί αυτεπάγγελτα και η απουσία όλων των αναγκαίων διαδίκων στη διαδικασία είναι ελάττωμα θεμελιακό που σφραγίζει την τύχη της υπόθεσης[20]. Στη βάση των ως άνω η αγωγή θα πρέπει να απορριφθεί.

 

Αξίζει να αναφέρω ότι με την αγόρευση τους[21] οι Ενάγοντες με αναφορά σε αγγλική νομολογία εισηγούνται ότι αν εκδοθεί διάταγμα παράδοσης κενής κατοχής αυτό δύναται να εκτελεστεί και εναντίον τρίτου. Αρχικά αυτό το επιχείρημα είναι πρόωρο καθώς στην υπό εξέταση περίπτωση εξετάζεται επί της ουσίας ποιος είναι ο παράνομος επεμβασίας, ποιο είναι το πρόσωπο που κατέχει παρανόμως το ακίνητο.  Η διαδικασία της έκδοσης διατάγματος εντάλματος ανάκτησης κατοχής έπεται[22]. Τυχόν εφαρμογή της ως άνω αρχής σε αυτό το στάδιο θα παραβίαζε τα συνταγματικά θέσμια που ακολουθεί η εγχώρια νομολογία και την ευαισθησία με την οποία αντιμετωπίζει την ευκαιρία ακρόασης σε κάθε ενδιαφερόμενο, ειδικά σε υποθέσεις που αφορούν ακίνητα[23].

 

Σε κάθε όμως περίπτωση στην Αγγλία δίδεται η ευχέρεια σε διαδίκους που επιθυμούν να παραλάβουν κενή και ελεύθερη την κατοχή ακινήτου ως τα μόνα πρόσωπα που δικαιούνται σε τέτοια κατοχή, να καταστήσουν και εκείνα τα πρόσωπα ως διάδικους στην αγωγή, έστω υπό την ονομασία «άγνωστα πρόσωπα τα οποία κατέχουν το ακίνητο»[24]. Ούτε τούτο έλαβε χώρα εν προκειμένω, παρά μόνο οι Ενάγοντες επέλεξαν να προωθήσουν την απόλυτη θέση ότι κατοχή έχουν οι Εναγόμενοι, ενώ γνώριζαν ότι το ακίνητο είχε ενοικιαστεί σε τρίτη εταιρεία, πριν καταστούν ιδιοκτήτες του και σίγουρα πριν καταχωρήσουν την αγωγή τους.

 

Δεν αποδείχθηκε από την προσκομισθείσα μαρτυρία ότι οι Εναγόμενοι κατέχουν παρανόμως το επίδικο ακίνητο. Το μόνο που αποδείχθηκε είναι ότι ο Εναγόμενος 2 εισήλθε κάποιες, τουλάχιστον, φορές στο επίδικο ακίνητο. Αυτή η είσοδος του όμως, δεν δύναται να στοιχειοθετήσει εναντίον του το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης, αφού όπως προαναφέρθηκε η σύμβαση ενοικίασης των Εναγόμενων 1 με την ενοικιάστρια εταιρεία δεν τερματίστηκε με την αλλαγή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Οι Ενάγοντες ανέλαβαν τα συμβατικά δικαιώματα και υποχρεώσεις που είχαν προηγουμένως οι Εναγόμενοι 1, με την ενοικιάστρια εταιρεία να συνεχίζει να έχει την κατοχή του επίδικου ακινήτου και συνακόλουθα την ευχέρεια να επιτρέπει την είσοδο σε πρόσωπα που επιθυμεί. Εν πάση όμως περιπτώσει η λήψη των επιστολών από τον Εναγόμενο 2, έλαβε χώρα πριν εγγραφούν οι Ενάγοντες ως ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, την 14/2/2022.

 

Δεν διαφεύγει του Δικαστηρίου, ότι οι Ενάγοντες ενώ είναι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, δεν λαμβάνουν κανένα όφελος από αυτό, ούτε τα ενοίκια που ζήτησαν με την επιστολή τους ημ. 19/10/2021. Παρά ενοικιαστική αξία και παράδοση του επίδικου ακινήτου, δύνανται να ζητήσουν από τον κάτοχο του, την ενοικιάστρια εταιρεία, και όχι από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες Εναγόμενους. Τουναντίον οι Ενάγοντες απευθυνόμενοι στους Εναγόμενους αναζήτησαν την παράδοση του ακίνητου, τόσο με επιστολή τους[25] όσο και με την αγωγή. Η προσθήκη, δε, της ενοικιάστριας εταιρείας έχει αποφασιστεί ότι ήταν αναγκαία, δεδομένου ότι και κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων είχε τεθεί στους Ενάγοντες, μέσω των αντιπρόσωπων τους, ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιαζόταν.

 

6.    Κατάληξη

 

Η αγωγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Δεν υφίσταται λόγος να αποστεί το Δικαστήριο από τον κανόνα ότι τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ του επιτυχόντα διαδίκου. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των Εναγομένων και εναντίον των Εναγόντων, ένα σετ, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

(Υπ.)………………………………

Α. Λουκά Ε.Δ.

 

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής