ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση: 406/2025 (i-justice)
Eπί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65, όπως τροποποιήθηκε, ΜΕΡΟΣ VIA, άρθρα 51,37-44ΙΑΑ
-και-
ΜΕΤΑΞΥ:
G.D. LAMBROU ESTATES LTD
Εφεσείουσα/Αιτήτρια
-και-
SKY CAC LIMITED
Εφεσίβλητη/Καθ΄ης η Αίτηση
Ημερομηνία: 13.1.2026
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείουσα/Αιτήτρια: Η κα. Σ. Ευριπίδου για Ρ. Ερωτοκρίτου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε
Για Εφεσίβλητη/Καθ΄ ης η αίτηση: Ο κ. Χρ. Κωνσταντινίδης για Πανάγο & Πανάγο Δ.Ε.Π.Ε
ΑΠΟΦΑΣΗ
(Δοθείσα αυθημερόν)
Με την παρούσα Αίτηση-Έφεση, η Εφεσείουσα-Αιτήτρια (στο εξής «η Εφεσείουσα») εφεσιβάλλει την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ημερομηνίας 21.11.25, με απώτερο σκοπό την ακύρωση του πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου της, ως αυτό περιγράφεται στην υπό κρίση αίτηση.
Ο εν λόγω πλειστηριασμός έχει οριστεί να πραγματοποιηθεί από την Εφεσίβλητη-Καθ’ης η αίτηση (στο εξής «η Εφεσίβλητη») στις 16.1.2026.
Η Εφεσείουσα, προβάλλει ένα και μοναδικό λόγο έφεσης για τον παραμερισμό της εν λόγω Ειδοποίησης (στη βάση σχετικής δήλωσης της ευπαίδευτης συνηγόρου της). Αυτός συνίσταται στο γεγονός ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», δεν έχει επιδοθεί νομότυπα στην Εφεσείουσα, εφόσον η επίδοση της, που έχει πραγματοποιηθεί μέσω ιδιώτη επιδότη, πάσχει. Και τούτο γιατί αυτή δεν έχει επιδοθεί προσωπικά στον διευθυντή της Γιώργο Λάμπρου αλλά στον υιό του, επ’ ονόματι Ανδρέα Λάμπρου.
Το πραγματικό υπόβαθρο της υπό κρίση αίτησης στηρίζεται στην ένορκη δήλωση του Αντρέα Λάμπρου.
Η Εφεσίβλητη καταχώρησε ένσταση, προβάλλοντας συνολικά 11 λόγους ένστασης. Δεν κρίνω σκόπιμο να τους καταγράψω στο στάδιο αυτό. Αναφέρω το αυτονόητο ότι αυτοί έχουν μελετηθεί με ιδιαίτερη προσοχή, έχουν ληφθεί δεόντως υπόψη από το Δικαστήριο και αναφορά σε αυτούς θα γίνει κατά την ροή της απόφασης.
Η ένσταση της Εφεσίβλητης συνοδεύεται από ένορκη δήλωση λειτουργού της.
Ως συνάγεται μέσα από την ένορκη δήλωση του Αντρέα Λάμπρου αλλά και μέσω της ένορκης δήλωσης του λειτουργού της Εφεσίβλητης, τα ακόλουθα γεγονότα αποτελούν κοινό τόπο των μερών. Τα παραθέτω: ΄
Το εξ αποφάσεως χρέος της Εφεσείουσας προέκυψε από δάνειο, το οποίο είχε παραχωρηθεί σε αυτήν από την Alpha Bank Cyprus Ltd. Προς τούτο, παραχωρήθηκε ως ενυπόθηκη εξασφάλιση η υποθήκη 5/Υ/12735/2007, η οποία αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο.
Τόσο για το αναφερόμενο χρέος όσο και για την εν λόγω υποθήκη εκδόθηκε δικαστική απόφαση στις 19.2.2013 στα πλαίσια της αγωγής υπ’ αριθμόν 5985/2012. Η Εφεσείουσα στο μεταξύ τέθηκε υπό καθεστώς διαχείρισης στις 23.12.2011.
Το επίδικο χρέος μεταφέρθηκε στην Εφεσίβλητη.
Η Εφεσίβλητη, ως ενυπόθηκος πιστωτής, ενεργοποίησε τη διαδικασία του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/1965 (στο εξής «ο Νόμος») για ιδιωτική εκποίηση του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου.
Διευθυντής της Εφεσείουσας είναι ο Γιώργος Λάμπρου.
Μέσα στα πλαίσια αυτά, είναι η θέση του Αντρέα Λάμπρου, διαμέσου της ένορκης του δήλωσης, ότι, στις 21.11.2025, ιδιώτης επιδότης του επέδωσε την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Ο ίδιος παρέλαβε την εν λόγω Ειδοποίηση νομιζόμενος εκ λάθους ότι αφορούσε τον ίδιο. Στην συνέχεια αντιλήφθηκε, ότι η επίδικη Ειδοποίηση αφορούσε την Εφεσείουσα, στην οποία μοναδικός διευθυντής και μέτοχος είναι ο πατέρας του Γιώργος Λάμπρου. Με τον πατέρα του δεν διαμένουν στην ίδια κατοικία, ούτε εργάζονται στον ίδιο χώρο. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα η επίδοση της Ειδοποίησης να μην έχει επιδοθεί νομότυπα εφόσον δεν έχει επιδοθεί στο ορθό πρόσωπο.
Από την άλλη, είναι η θέση της Εφεσίβλητης ότι στις 13.10.2025 απέστειλε με συστημένο ταχυδρομείο την εν λόγω Ειδοποίηση στην Εφεσείουσα, στους εγγυητές και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη (Τεκμήριο 10 στην ένσταση). Η εν λόγω επιστολή δεν παραλήφθηκε από το ταχυδρομείο από την Εφεσείουσα και επιστράφηκε πίσω στην Εφεσίβλητη ως αζήτητη. Ακολούθως, η Εφεσίβλητη προχώρησε με την επίδοση της Ειδοποίησης στην Εφεσείουσα, μέσω ιδιώτη επιδότη, στον διευθυντή της Γιώργο Λάμπρου, ο οποίος αρνήθηκε να υπογράψει, ως επιμαρτυρεί η ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη (Τεκμήριο 11 στην ένσταση). Επομένως η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» ήταν νομότυπη και ως εκ τούτου η υπό κρίση αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί.
Η ακρόαση της αίτησης έγινε στη βάση των ενόρκων δηλώσεων.
Σημειώνω επίσης ότι η Εφεσείουσα προχώρησε, με τη σύμφωνη γνώμη των μερών, στην αντεξέταση του ιδιώτη επιδότη κ. Βασιλείου αναφορικά με το περιεχόμενο της ένορκης του δήλωσης (Τεκμήριο 11 στην ένσταση της Εφεσίβλητης).
Αμφότερες οι πλευρές, επίσης, καταχώρισαν στο Δικαστήριο γραπτές αγορεύσεις, τις οποίες έχω μελετήσει με ιδιαίτερη προσοχή. Έχοντας κατά νου τις θέσεις και επιχειρήματα κάθε πλευράς θα προχωρήσω να εξετάσω τα εγειρόμενα επίδικα ζητήματα.
Ως έχει προαναφερθεί η Εφεσείουσα προβάλλει τη θέση ότι η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν επιδόθηκε δεόντως με βάση τις πρόνοιες του Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν. 9/65 (στο εξής «ο Νόμος»).
Άμεσα σχετική με το επίδικο ζήτημα είναι η ερμηνευτική πρόνοια του άρθρου 44ΙΕ του εν λόγω Νόμου, το οποίο ορίζει τι συνιστά επίδοση για τους σκοπούς του (η οποία συμπεριλαμβάνει προφανώς και την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ»), την οποία και παραθέτω:
«Επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρημένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας, σε τέτοιο πρόσωπο.
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας…»
Με βάση το λεκτικό της πιο πάνω νομοθετικής πρόνοιας, η παράδοση των Ειδοποιήσεων πρέπει να γίνεται πρώτα με συστημένη επιστολή, μέσω ταχυδρομείου, και μόνο σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, διανοίγεται ο δρόμος ώστε εναλλακτικά η επίδοση των Ειδοποιήσεων να μπορεί να γίνει μέσω ιδιωτικής επίδοσης. Το ζήτημα αυτό έχει πλέον αποκρυσταλλωθεί και μέσω της πρόσφατης απόφασης του Εφετείου στην υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ν. Γιώργου Παντέλα, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 1/12/2023.
Στην προκειμένη περίπτωση, ως έχει αναφερθεί, δεν αμφισβητείται το ανέφικτο της επίδοσης της Ειδοποίησης στην Εφεσείουσα μέσω συστημένου ταχυδρομείου. Εξάλλου, ως προκύπτει μέσω της ένστασης της Εφεσίβλητης και του Τεκμηρίου 10, η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» απεστάλη από την Εφεσίβλητη στον διαχειριστή της Εφεσείουσας, Κρις Ιακωβίδη, αρχικά, μέσω διπλοσυστημένης επιστολής του ταχυδρομείου και η οποία δεν παραλήφθηκε από την τελευταία (αρ. ιχνηλάτησης – trucking number RB026676135CY), αλλά και στην ίδια την Εφεσείουσα , η οποία επίσης δεν παραλήφθηκε (αρ. ιχνηλάτησης – trucking number RB026676181CY). Ειδικότερα, στην εν λόγω κατάσταση του ταχυδρομείου (απόδειξη για κατάθεση συστημένων αντικειμένων) καταγράφεται μεταξύ άλλων, το όνομα του διαχειριστή της Εφεσειούσας και της ίδιας της Εφεσείουσας και ο αριθμός συστημένου αντικειμένου (που ήταν στην προκειμένη περίπτωση η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ»), που δόθηκε στην Εφεσίβλητη για την ταχυδρόμηση των εν λόγω επιστολών. Ως φαίνεται μέσα από το Τεκμήριο 10, μέσω των αποτελεσμάτων ιχνηλάτησης– Τrack & Trace του ταχυδρομείου, η εν λόγω επιστολή δόθηκε στο ταχυδρομείο για τον μεν διαχειριστή της Εφεσείουσας για επίδοση στις 13.10.25 και στις 15.11.2025 καταγράφεται από το ταχυδρομείο ότι η συστημένη επιστολή παρέμεινε αζήτητη και ότι αυτή επιστράφηκε πίσω στον αποστολέα της (Unclaimed Item returned to sender/Item not delivered/pending delivery).
Για την μεν Εφεσείουσα απεστάλη η εν λόγω επιστολή στο εγγεγραμμένο της γραφείο, διεύθυνση την οποία και η Εφεσείουσα στην ένορκη της δήλωση αποδέχεται ότι είναι αυτό, και δόθηκε στο ταχυδρομείο για επίδοση στις 13.10.25 και στις 17.11.2025 καταγράφεται από το ταχυδρομείο ότι η συστημένη επιστολή παρέμεινε αζήτητη και ότι αυτή επιστράφηκε πίσω στον αποστολέα της (Unclaimed Item returned to sender/Item not delivered/pending delivery).
Στις 21.11.2025 η Εφεσείουσα προχώρησε με ιδιωτική επίδοση της Ειδοποίησης στην Εφεσείουσα.
Κρίνω ότι τα στοιχεία που η Εφεσίβλητη προσκόμισε στο Δικαστήριο ώστε να αποδείξει το ανέφικτο της παράδοσης της εν λόγω Ειδοποίησης, μέσω συστημένης επιστολής, είναι εν προκειμένω αρκούντως ικανοποιητικά. Και τούτο γιατί η ιδιωτική επίδοση (χωρίς να εξετάζω το νομότυπο αυτής τη δεδομένη στιγμή) έλαβε χώρα μετά από τις σχετικές ενημερώσεις που έλαβε η Εφεσίβλητη από το ταχυδρομείο ότι η επίδοση των εν λόγω Ειδοποιήσεων δεν επιδόθηκαν μέσω του συστημένου ταχυδρομείου. Επομένως ορθά η Εφεσίβλητη προχώρησε στη συνέχεια με ιδιωτική επίδοση της εν λόγω Ειδοποίησης κατ’ εφαρμογή των προνοιών του Νόμου εφόσον κατέστη ανέφικτη η επίδοση της μέσω του συστημένου ταχυδρομείου. Το περιεχόμενο των πιο πάνω τεκμηρίων που προσκομίστηκαν από την Εφεσίβλητη παρέμεινε αναντίλεκτο από τους Εφεσείοντες, οι οποίοι και έχουν πάντοτε το βάρος απόδειξης των αμφισβητηθέντων (Κωνσταντίνου Δημήτρης κ.ά. ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2012) 1 Α.Α.Δ. 1990).
Προχωρώ να εξετάσω στη συνέχεια τον από μέρους της Εφεσείουσας προβαλλόμενο ισχυρισμό ότι η ιδιωτική επίδοση πάσχει εφόσον αυτή επιδόθηκε στον υιό του Εφεσείοντα, Ανδρεά Λάμπρου και όχι προσωπικά στον διευθυντή της Εφεσείουσας, Γιώργο Λάμπρου. Στον αντίποδα η θέση της Εφεσίβλητης είναι ότι επίδοση της Ειδοποίησης στην Εφεσείουσα, έγινε προσωπικά στον διευθυντή της Γιώργο Λάμπρου, ο οποίος αρνήθηκε να υπογράψει, ως επιμαρτυρεί η ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη (Τεκμήριο 11 στην ένσταση).
Το κρίσιμο ερώτημα που το δικαστήριο καλείται να απαντήσει είναι κατά πόσο ο ιδιώτης επέδωσε την εν λόγω Ειδοποίηση πράγματι στον διευθυντή της Εφεσείουσας, ως ο ίδιος διατείνει στην ένορκη του δήλωση ή αν την επέδωσε στον υιό του, Ανδρέα Λάμπρου ως ο τελευταίος ισχυρίζεται.
Με βάση την ερμηνευτική πρόνοια του Άρθρου 44ΙΕ του Νόμου ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας.
Το Μέρος 6.4 (3)(α) των νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, το οποίο εν προκειμένω τυγχάνει εφαρμογής, προνοεί ότι:
«(3)(α) Η επίδοση πρέπει, οποτεδήποτε αυτό είναι πρακτικό, να διενεργείται αφήνοντας το αντίγραφο στο προς επίδοση πρόσωπο, αλλά αν το πρόσωπο αυτό δεν ανευρίσκεται στην οικία του ή στον συνήθη τόπο εργασίας του, η επίδοση θα θεωρείται ότι διενεργήθηκε αν αντίγραφο αφεθεί:
(i) σε οποιοδήποτε μέλος της οικογένειας του το οποίο φαίνεται να είναι 16 ετών και άνω και βρισκόταν τότε στην πόλη του ή στο χωριό το ή εντός της περιοχής αυτών∙ ή
(ii) σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο φαίνεται να είναι 16 ετών και άνω και που είναι υπεύθυνο του χώρου εργασίας του. Όταν η επίδοση διενεργείται αφήνοντας αντίγραφο σε πρόσωπο άλλο από το προς επίδοση πρόσωπο στο οποίο έπρεπε να γίνει η επίδοση, η ένορκη δήλωση επίδοσης πρέπει να αναφέρει (αν η περίπτωση είναι τέτοια) ότι το προς επίδοση πρόσωπο δεν ανευρέθηκε στην οικία του ή στον συνήθη χώρο εργασίας του.
(β) Η ένορκη δήλωση επίδοσης η οποία οπισθογραφείται ή στην οποία επισυνάπτεται ως τεκμήριο αντίγραφο του επιδοθέντος εντύπου απαίτησης, βεβαιώνεται ενόρκως και καταχωρίζεται εντός επτά ημερών από την επίδοση σύμφωνα με το Έντυπο αρ. 1.»
Ως έχει προαναφερθεί η πλευρά της Εφεσείουσας αντεξέτασε επί του ζητήματος αυτού τον ιδιώτη επιδότη κ. Βασιλείου.
Κατά την αντεξέταση του ο ιδιώτης επιδότης υιοθέτησε την ένορκη του δήλωση (Τεκμήριο 11 στην ένορκη δήλωση της Εφεσίβλητης) που ο ίδιος έχει ετοιμάσει, υιοθετώντας το περιεχόμενο της. Ανέφερε περαιτέρω ότι η επίδοση της Ειδοποίησης στον διευθυντή της Εφεσείουσας, Γιώργο Λάμπρου, έγινε στο χώρο εργασίας του τελευταίου (σε πρατήριο βενζίνης). Αφού επισκέφθηκε το εν λόγω πρατήριο, οι εκεί υπάλληλοι του υπέδειξαν ποιος είναι ο Γιώργος Λάμπρου, εφόσον δεν τον γνώριζε από προηγουμένως. Ο Γιώργος Λάμπρου, κατά τον επίδικο χρόνο, καθόταν στο γραφείο του. Αφού εισήλθε στο εν λόγω γραφείο, τον ρώτησε κατά πόσο ο ίδιος είναι πράγματι ο Γιώργος Λάμπρου, διευθυντής της Εφεσείουσας. Ο τελευταίος απάντησε καταφατικά. Αφού του επέδωσε την Ειδοποίηση, ο Γιώργος Λάμπρου αρνήθηκε να υπογράψει και του ανέφερε ότι με το ζήτημα αυτό ασχολείται ο υιός του και τον παρακάλεσε να τον περιμένει. Ο επιδότης τότε του ανέφερε ότι από τη στιγμή που είναι ο διευθυντής της Εφεσείουσας δεν χρειάζεται να περιμένει τον υιό του για να καταστεί εφικτή η επίδοση της εν λόγω Ειδοποίησης και έτσι προχώρησε στην επίδοση της. Πλην όμως, παρέμεινε στον χώρο και περίμενε τον υιό του διευθυντή της Εφεσείουσας. Όταν προσήλθε ο υιός του, ο τελευταίος του ζήτησε να περιμένει να επικοινωνήσει με τον δικηγόρο του, πράγμα το οποίο ο ιδιώτης επιδότης αρνήθηκε. Αρνήθηκε σχετική υποβολή ότι την επίδοση την επέδωσε στον Αντρέα Λάμπρου και επέμενε στη θέση του ότι την Ειδοποίηση την επέδωσε στον Γιώργο Λάμπρου. Διευκρίνισε ότι ίσως ο υιός του να μην θυμάται καλά τα γεγονότα εφόσον του επέδωσε προηγούμενες επιδόσεις που αφορούν άλλες υποθέσεις.
Αποδέχομαι τη θέση του ιδιώτη επιδότη ότι ο ίδιος πράγματι επέδωσε την εν λόγω Ειδοποίηση στον διευθυντή της Εφεσείουσας Γιώργο Λάμπρου, άνευ της υπογραφής του, και όχι στον υιό του, Αντρέα Λάμπρου ως ο τελευταίος διατείνει. Ο ιδιώτης επιδότης παρέμεινε σταθερός στις θέσεις του παρά την αντεξέταση του, η οποία σε κανένα βαθμό δεν έχει κλονιστεί. Διαπίστωσα ότι απαντούσε με ευθύτητα και σιγουριά στα λεγόμενα του. Οι θέσεις του συμβαδίζουν και με την κοινή λογική εφόσον αν ο ίδιος επέδιδε πράγματι στον Αντρέα Λάμπρου την εν λόγω Ειδοποίηση, ο τελευταίος θα έθετε την υπογραφή του ότι είναι ο ίδιος που την παρέλαβε, πράγμα το οποίο ουδέποτε ο ίδιος έπραξε. Εξάλλου ο Αντρέας Λάμπρου δεν προσκόμισε κάτι στο Δικαστήριο που να επιβεβαιώνει τους εν λόγω ισχυρισμούς του, όπως για παράδειγμα αυτούσια την ίδια την Ειδοποίηση με την υπογραφή του πάνω. Σύμφωνα με την παγίως καθιερωμένη νομική αρχή, το βάρος απόδειξης ενός αιτήματος φέρει ο αιτητής, ο οποίος θα πρέπει να προσκομίζει μαρτυρία με την οποία να αποσείει το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών του (Thinking Steel International BV v Caramondani Bros Public Co Ltd, ΠΕ 361/08 ημερ. 29.6.2012, Novartis AG και άλλων ν Γεωργίου Αφαντίτη Λίμιτεδ, ΠΕ 163/09, ημερ. 17.12.12). Τέτοια μαρτυρία εν προκειμένω δεν προσκόμισε η Εφεσείουσα και δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών της. Για όλους τους πιο πάνω λόγους αποδέχομαι τη θέση του ιδιώτη επιδότη, ότι δηλαδή ο ίδιος επέδωσε την εν λόγω Ειδοποίηση στον διευθυντή της Εφεσείουσας, επ’ ονόματι Γιώργο Λάμπρου.
Ως εκ τούτου, η ιδιωτική επίδοση της εν λόγω Ειδοποίησης είναι ορθή, νομότυπη και σύμφωνα με τους Νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης του Δικαστηρίου, ο μοναδικός λόγος Έφεσης που προωθήθηκε από την Εφεσείουσα απορρίπτεται.
Παρέλκει η εξέταση των υπολοίπων λόγων ένστασης που προωθεί η Εφεσίβλητη ενόψει της μόλις πιο πάνω εκφρασθείσας θέσης του δικαστηρίου.
Συνεπακόλουθα η Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας για το ποσό των €2500, πλέον ΦΠΑ, πλέον πραγματικά έξοδα.
(Υπ.) .......................................
Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο