ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Π. Μιχαηλίδη, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 244/25
Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/1965)
και
Αναφορικά με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο (ΚΕΦ.224)
Μεταξύ:
1. Χαράλαμπος Φιλίππου, από Χλώρακα, Πάφος
2. Μαρία Κτίστη, από Χλώρακα, Πάφος
Αιτητές/Εφεσείοντες
και
Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, από Λευκωσία
Εφεσίβλητη/Καθ’ ης η αίτηση
Ημερομηνία: 10.11.25
Εμφανίσεις:
Για τους Αιτητές/Εφεσείοντες: κα Μ. Μακρή για κκ Σιαηλής & Σιαηλή ΔΕΠΕ
Για την Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητη: κα Ι. Κορφιώτου για κκ Κούσιος Κορφιώτης Παπαχαραλάμπους ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Αφορμή για την έκδοση της παρούσης απόφασης αποτέλεσε αίτηση/έφεση που υποβλήθηκε στις 15.10.25 εκ μέρους των Αιτητών/Εφεσειόντων, από τώρα και στο εξής «οι Εφεσείοντες», εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητης, από τώρα και στο εξής «η Εφεσίβλητη», με την οποία αξιώνεται η ακύρωση και/ή ο παραμερισμός της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ ημερομηνίας 5.8.25 και η ακύρωση του σκοπούμενου δυνάμει της εν λόγω Ειδοποίησης πλειστηριασμού ο οποίος είναι προγραμματισμένος να λάβει χώρα στις 10.11.25 και ώρα 10:00 π.μ..
Η αίτηση/έφεση συνοδεύεται από ένορκο δήλωση της Εφεσείουσας 2 η οποία είναι εξουσιοδοτημένη από τον Εφεσείοντα 1 να προβεί στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση/έφεση εκ μέρους και για λογαριασμό του. Η αίτηση/έφεση προσέκρουσε στην ένσταση της Εφεσίβλητης. Με Ειδοποίηση ένστασης η Εφεσίβλητη ενίσταται στην έκδοση των αιτουμένων διαταγμάτων. Η Ειδοποίηση ένστασης υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση υπαλλήλου ο οποίος εργάζεται σε εταιρεία άλλη από την Εφεσίβλητη και είναι εξουσιοδοτημένος τόσο από την Εφεσίβλητη όσο και από την τρίτη εταιρεία να προβεί στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση, από τώρα και στο εξής «ο υπάλληλος».
Κρίνω σκόπιμο να εξετάσω πρώτο τον ένατο λόγο ένστασης καθότι αν αυτός ευσταθεί θα οδηγήσει στην απόρριψη της αίτησης/έφεσης δίχως άλλο ως είναι και η θέση της πλευράς της Εφεσίβλητης. Σύμφωνα με τον 9ο λόγο ένστασης:
«η Αιτήτρια/Εφεσείουσα παρέλειψε να επιδώσει την αίτηση/έφεση σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου 9/1965 και/ή τα οποία επηρεάζονται ώστε να παρουσιαστούν στην διαδικασία και να ακουστούν».
Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/1965, όπως τροποποιήθηκε, από τώρα και στο εξής «ο Νόμος», η Ειδοποίηση τύπου Ι και η Ειδοποίηση τύπου ΙΑ οφείλουν να επιδοθούν στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο μέρος. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου:
«ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σηµαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωµα σε οποιοδήποτε µέρος του εκπλειστηριάσµατος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα µητρώα του Κτηµατολογίου και περιλαµβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση µε το ενυπόθηκο χρέος·
«ενυπόθηκος οφειλέτης» σηµαίνει τον κύριο ακινήτου που συνιστά υποθήκη επί του ακινήτου αυτού, περιλαµβανοµένου και του οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται µε την υποθήκη και σε περίπτωση που τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά, κάθε ειδοποίηση επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα:.».
Η αίτηση/έφεση επιδόθηκε στην Εφεσίβλητη, στο πρόσωπο που σύμφωνα με την πλευρά της Εφεσίβλητης είναι ο ενυπόθηκος οφειλέτης και στον τρίτο πρωτοφειλέτη – οι Εφεσείοντες είναι δυο εκ των τριών πρωτοφειλετών. Δεν επιδόθηκε στα 6 πρόσωπα που είναι κάτοχοι memo επί του ενυπόθηκου ακινήτου, ήτοι 4 φυσικά πρόσωπα, τα οποία και κατονομάζονται από τον υπάλληλο στην ένορκό του δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση, καθώς και το ΧΧΧΧ και ο ΥΥΥΥ. Η ύπαρξη των κατόχων memo καταμαρτυρείται από πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας το οποίο επισυνάφθηκε στην ένορκο δήλωση του υπαλλήλου και σημειώθηκε ως Τεκμήριο 4. Το ότι υπάρχουν 6 κάτοχοι memo δεν αμφισβητείται από την πλευρά των Εφεσειόντων. Ούτε και το ότι η αίτηση/έφεση δεν επιδόθηκε σε αυτούς. Σύμφωνα με την πλευρά της Εφεσίβλητης η αίτηση/έφεση όφειλε να επιδοθεί και στον Επίσημο Παραλήπτη ως διαχειριστή της περιουσίας των Εφεσειόντων εναντίον των οποίων στις ΧΧΧΧ εκδόθηκε διάταγμα παραλαβής και σε μεταγενέστερο στάδιο διάταγμα πτώχευσης. Για σκοπούς πληρότητας σημειώνεται ότι κάτοχος memo είναι και η Εφεσίβλητη. Όπως και ότι οι Εφεσείοντες έχουν αποκατασταθεί αυτοδίκαια.
Οι 6 κάτοχοι memo έχουν δικαίωµα στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης και, κατά συνέπεια, είναι ενδιαφερόμενα πρόσωπα σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου. Είναι πρόσωπα των οποίων τα συμφέροντα επηρεάζονται από την αίτηση/έφεση και, που, επομένως, έχουν δικαίωμα να ακουστούν. Η αίτηση/έφεση δεν επιδόθηκε, όμως, στα πρόσωπα αυτά ούτε και τα εν λόγω πρόσωπα συνενώθηκαν ως διάδικοι στην αίτηση/έφεση παρά το ότι σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα του Ανωτάτου Δικαστηρίου από την υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση 68/19, ημερομηνίας 8.5.20, ECLI:CY:AD:2020:A144:
«Έχουμε εξετάσει την πρωτόδικη απόφαση υπό το πρίσμα της επιχειρηματολογίας που ανέπτυξε ενώπιον μας η ευπαίδευτος συνήγορος της Τράπεζας. Διαμορφώσαμε την άποψη ότι, υπό τα περιστατικά της υπόθεσης η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η Τράπεζα δεν απέδειξε εκ πρώτης όψεως συζητήσιμη υπόθεση δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12[1] του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης – ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrouv. Petsoloukas (1965) 1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 CLR 218, Τιτινίδου ν. Ρεσιάντ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το κατώτερο Δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατά 26 χρόνια κατάθεση του πωλητηρίου ημερ. 31.10.1991, χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεσολαβήσαν υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί. Κατά συνέπεια θεωρούμε ότι το κατώτερο Δικαστήριο, εκδίδοντας το διάταγμα ημερ. 27.11.2017 χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να ενήργησε καθ΄ υπέρβαση δικαιοδοσίας και περαιτέρω φαίνεται να παραβίασε το δικαίωμα της φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων – εδώ της Τράπεζας – να ακουστούν ως προς το όλο ζήτημα».
Το ότι οι Ειδοποιήσεις τύπου Ι και ΙΑ έχουν επιδοθεί στα πιο πάνω πρόσωπα και αυτοί, προδήλως, δεν αντέδρασαν καταχωρώντας αίτηση/έφεση εκ μέρους των ιδίων δεν σημαίνει ότι δεν δικαιούνταν να λάβουν γνώση της παρούσης διαδικασίας και να εμφανισθούν αν αυτή την φορά επιθυμούσαν έτσι να πράξουν. Το δικαίωμά τους να λάβουν γνώση της παρούσης διαδικασίας και να προβάλουν τις θέσεις τους στα πλαίσια αυτής δεν επηρεάζεται από την έλλειψη αντίδρασης στην επίδοση των Ειδοποιήσεων τύπου Ι και ΙΑ και παραμένει ανέπαφο από αυτήν. Συνεπώς και ως πρόσωπα των οποίων τα συμφέρονται επηρεάζονται από την παρούσα διαδικασία όφειλαν να λάβουν γνώση αυτής.
Η παράλειψη είναι σοβαρή καθότι απολήγει σε παραβίαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης. Είναι καταλυτική και προδιαγράφει την τύχη της αίτησης/έφεσης η οποία δεν μπορεί να έχει παρά απορριπτική κατάληξη. Ο 9ος λόγος ένστασης ευσταθεί και η εξέταση των λοιπών λόγων ένστασης παρέλκει.
Συνακόλουθα η αίτηση/έφεση απορρίπτεται. Τα έξοδα της αίτησης/έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητης και εναντίον των Αιτητών/Εφεσειόντων αλληλεγγύως και/ή κεχωρισμένως όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο
.
(Υπ.) ..…………………………
Π. Μιχαηλίδης, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο