ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Π. Μιχαηλίδη, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 284/25
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι και τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, ΚΕΦ.224, ως και τις τροποποιήσεις τους
Μεταξύ:
Άννα Περικλέους, από την Γεροσκήπου
Αιτήτρια/Εφεσείουσα
και
Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, από την Λευκωσία
Εφεσίβλητη/Καθ’ ης η αίτηση
Ημερομηνία: 30.12.25
Εμφανίσεις:
Για την Αιτήτρια/Εφεσείουσα: κ. Ρ. Ροδοσθένους
Για την Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητη: κα Κ. Ιωάννου για κκ. Χρ. Ιωάννου ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Αφορμή για την έκδοση της παρούσης απόφασης αποτέλεσε αίτηση/έφεση που υποβλήθηκε στις 25.11.25 εκ μέρους της Αιτήτριας/Εφεσείουσας και εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητης με την οποία αξιώνεται, μεταξύ άλλων, η ακύρωση και/ή ο παραμερισμός της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ ημερομηνίας 8.10.25 και, κατ’ επέκταση, η ακύρωση του σκοπούμενου δυνάμει της εν λόγω Ειδοποίησης πλειστηριασμού ο οποίος είναι προγραμματισμένος να λάβει χώρα στις 30.12.25 και ώρα 10:00 π.μ..
Η αίτηση/έφεση συνοδεύεται από ένορκο δήλωση της ίδιας της Εφεσείουσας και προσέκρουσε στην ένσταση της Εφεσίβλητης. Με Ειδοποίηση ένστασης στο σώμα της οποίας παρατίθενται οι λόγοι ένστασης η Εφεσίβλητη ενίσταται στην έκδοση των αιτουμένων διαταγμάτων. Η Ειδοποίηση ένστασης υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση υπαλλήλου η οποία εργάζεται σε εταιρεία άλλη από την Εφεσίβλητη και η οποία είναι εξουσιοδοτημένη τόσο από την Εφεσίβλητη όσο και από την τρίτη εταιρεία να προβεί στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση, από τώρα και στο εξής «η υπάλληλος».
Οι λόγοι έφεσης παρατίθενται πιο κάτω αυτούσιοι:
1.Η όλη διαδικασία όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Ν.9/65, ως έχει τροποποιηθεί δεν έχει ξεκινήσει σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου καθότι
Α)Οι Ειδοποιήσεις Τύπου Θ και «Ι» δεν έχουν επιδοθεί καθόλου και/ή δεν έχουν επιδοθεί δεόντως στην Αιτήτρια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα καταστρατηγώντας της πρόνοιες του παρόντα Νόμου.
β) Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ» η δεόντως και/ή καθόλου σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα
γ) Δεν έχουν νόμιμα και/ή νομότυπα επιδοθεί προς την Αιτήτρια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, οι προηγούμενες ειδοποιήσεις τύπου Ι και Θ όπως προβλέπεται στο μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/65, με αποτέλεσμα η διαδικασία διεξαγωγής του πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου και η ειδοποίηση τύπου ΙΑ να καθίσταται αυθαίρετη, παράτυπη.
δ) Οι Καθ’ ων η αίτηση δεν νομιμοποιούνται να προωθούν την διαδικασία εκποίησης του Ενυπόθηκου ακινήτου καθότι με την θέσπιση του Νόμου 212(Ι)/2020 οποίος τροποποιεί τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 με την προσθήκη του άρθρου 62 το οποίο προνοεί ρητά ότι οι διατάξεις του μέρους VΙΑ αναστέλλονται, και οι Καθ’ ων η αίτηση αλλότρια και/ή ,η νομότυπα και/ή αυθαίρετα προώθησαν την διαδικασία κατά παράβαση των προνοιών του άρθρου 62.
ε) Διότι η όλη διαδικασία αποστολής των ειδοποιήσεων τύπου «ΙΑ» δεν ξεκίνησε νομότυπα και/ή ξεκίνησε παράνομα καθ΄ ότι οι πρώτες στην σειρά ειδοποιήσεις τύπου «Ι» δεν έχουν επιδοθεί καθόλου και/ή δεόντως και/ή η επίδοση τους δεν συνιστά «καλή επίδοση» και είναι άκυρες και/ή εσφαλμένες ως προς τον τύπο και το περιεχόμενο τους και/ή δεν είναι σύμφωνες με τις ως άνω αναφερόμενες πρόνοιες όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Ν.9/65, ως έχει τροποποιηθεί.
3. Η ειδοποίηση ΙΑ έχει επιδοθεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τους Καθ΄ ων καθότι:
α) Οι ειδοποιήσεις τύπου Ι δεν έχουν επιδοθεί νομότυπα και/ή καθόλου στην Αιτήτρια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
β) Δεν έχουν νόμιμα και/ή νομότυπα επιδοθεί προς την Αιτήτρια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, οι προηγούμενες ειδοποιήσεις τύπου Ι και Θ όπως προβλέπεται στο μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/65, με αποτέλεσμα η διαδικασία διεξαγωγής του πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου και η ειδοποίηση τύπου ΙΑ να καθίσταται αυθαίρετη, παράτυπη, εσφαλμένη και παράνομη,
γ) Οι ειδοποιήσεις τύπου Ι είναι εσφαλμένες.
4. Το περιεχόμενο της προσβαλλόμενης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» είναι λανθασμένο και/ή αντίκειται και/ή είναι κατά παράβαση των διατάξεων του ΜΕΡΟΥΣ VIA του Ν.9/65, ως έχει τροποποιηθεί και/ή είναι κατά παράβαση του Τύπου και του περιεχόμενου του ως αυτός εκτίθεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Ν.9/65, ως έχει τροποποιηθεί
5) Η προσβληθείσα Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν έχει δεόντως επιδοθεί στην Αιτήτρια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα καθότι:
α) Η καθ’ ης η αίτηση - εφεσίβλητη έπρεπε να αποστείλουν την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» ταχυδρομικός και να απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της Αιτήτριας και σε περίπτωση που αυτό δεν ήταν εφικτό, τότε να προχωρήσουν με ιδιωτική επίδοση. Η προσβληθείσα ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» δεν έχει αποσταλεί μέσω ταχυδρομικής επιδόσεως αλλά απευθείας με Ιδιωτική επίδοση και όχι στην Αιτήτρια κατά παράβαση του παρόντα Νόμου.
β) Διότι η επίδικη ειδοποίηση τύπου ΙΑ δεν επιδόθηκε δεόντως στην Αιτήτρια σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
Οι λόγοι ένστασης παρατίθενται πιο κάτω αυτούσιοι:
1.Η αίτηση – έφεση είναι θνησιγενής καθότι δεν έχουν κληθεί όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και/ή δεν έχει επιδοθεί στον συν-πρωτοφειλέτη ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ αλλιώς ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ. Άνευ βλάβης του λόγου ένστασης 1
2.Η επίδικη διαδικασία πλειστηριασμού έχει ξεκινήσει και προχωρήσει νομότυπα και κανονικά καθότι:
2.1 Η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» έχει νόμιμα και δεόντως επιδοθεί στους Αιτητές και/ή σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ως καθορίζει ο Νόμος ως καθορίζει ο Ν. 9/65 ως έχει τροποποιηθεί.
2.2 Οι πρωτοφειλέτες είναι υπερήμεροι εν τη έννοια του Νόμου 9/65 ως τροποποιήθηκε και οι Καθ’ ων η Αίτηση δύνανται να προχωρούν με την επίδικη διαδικασία.
2.3 Η ειδοποίηση Τύπου «IΑ» πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις όπως αναφέρονται στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 ως τροποποιήθηκε.
2.4 Η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι ορθή ως προς τα αναφερόμενα ποσά, τόκους, έξοδα, και λοιπά στοιχεία και/ή συνάδει πλήρως με τον τύπο ως το Δεύτερο Παράρτημα του Ν. 9/65.
2.5 Οι επίδικες ειδοποιήσεις αποστάλθηκαν τόσο με συστημένο ταχυδρομείο όσο και με ιδιωτική επίδοση.
2.6 Δεν επιβάλλεται η αποστολή ειδοποίηση τύπους «Θ» εφόσον υπάρχει δικαστική απόφαση.
2.7 Η επίδοση των επίδικων ειδοποιήσεων «ΙΑ» και Δελτίο Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού έχει γίνει ορθά και/ή σε όλα τα πρόσωπα τα οποία απαιτείται.
2.8 Οι ειδοποιήσεις αποστάληκαν στην τελευταία γνωστή διεύθυνση του Αιτητή και/ή η επίδικη ειδοποίηση τύπος «ΙΑ» παραλήφθηκε με συστημένο ταχυδρομείο.
2.9 Ο ενυπόθηκος δανειστής, ήτοι, οι Καθ’ ων η Αίτηση είναι νομικό πρόσωπο, το όνομά του αναγράφεται σε όλες τις ειδοποιήσεις, υπογράφει για αυτόν δεόντως εξουσιοδοτημένο πρόσωπο και δεν επιβάλλεται από οποιοδήποτε Νόμο να αναγραφεί το όνομα του υπογράφοντος για τον ενυπόθηκο δανειστή ή να προσκομίζει εξουσιοδότηση σε οποιαδήποτε εκ των ειδοποιήσεων.
2.10 Ο Αιτητής έχει ερμηνεύσει εσφαλμένα τις διατάξεις του Μέρους VIΑ του Νόμου 9/65 ως τροποποιήθηκε.
3. Οι ειδοποιήσεις τύπου «Ι,» «ΙΒ,» και «ΙΑ» τηρούν όλους τις εκ του νόμου προβλεπόμενους τύπους και περιεχόμενα προϋποθέσεις και/ή εν πάση περιπτώσει η Αιτήτρια ουδέν δικαίωμα έχει να τις προσβάλλει και/ή οι ειδοποιήσεις τύπου «Ι,» και/ή «ΙΒ,» δεν μπορούν να εφεσιβληθούν:
3.1 Οι λόγοι ακύρωσης που αφορούν την επίδοση και/ή τύπο της ειδοποίησης τύπου «Ι,» και «ΙΒ» δεν δύναται να εξεταστούν καθότι η ειδοποίηση τύπου «Ι» και «ΙΒ» δεν εφεσιβάλλεται.
3.2 Οι λόγοι ακύρωσης που αφορούν την κατάσταση λογαριασμού η οποία συνοδεύει την ειδοποίηση τύπου «Ι,» δεν μπορούν να εξεταστούν καθότι δεν εμπίπτουν εντός των εξαντλητικών λόγων που αναφέρονται στο άρθρο 44Γ(3) του Ν. 9/65 ως τροποποιήθηκε και/ή αποτελεί μέρος της ειδοποίησης τύπος «Ι,» η οποία δεν εφεσιβάλλεται.
4. Ουδεμία αναστολή εκποίησης υπάρχει και/ή το άρθρο 62 του Ν. 9/65 αφορούσε αναστολή μέχρι 31/01/2023 ενώ ο επίδικος πλειστηριασμός και/ή οι ειδοποιήσεις επιδόθηκαν πολύ μεταγενέστερα και/ή εν πάση περιπτώσει το επίδικο ενυπόθηκο ακίνητο δεν εμπίπτει στον ορισμό της «κύριας κατοικίας» και/ή «επαγγελματικής στέγης» και/ή «αγροτεμάχιο» και/ή η Αιτήτρια ουδεμία μαρτυρία προσκομίζει προς τούτο πέραν της γενικής και αόριστης επίκλησης του άρθρου 62 το οποίο σε κάθε περίπτωση δεν εφαρμόζεται.
5. Η Αιτήτρια και ο συν-πρωτοφειλέτης ουδέποτε εξέφρασαν πρόθεση ή προσπάθησαν να εξοφλήσουν το ενυπόθηκο χρέος, το οποίο παραμένει σε πολύ ψηλό ποσό και είναι πλήρως αδιάφοροι εις βάρος των Καθ' ων η Αίτηση, και κατ' επέκταση εις βάρος των λοιπών δανειοληπτών στην Κυπριακή Δημοκρατία που καταβάλλουν με συνέπεια τις δόσεις τους, ενώ παράλληλα καρπούνται την ενυπόθηκη περιουσία, καταστρατηγώντας τα συνταγματικά δικαιώματα των Καθ' ων η Αίτηση (-άρθρο 23 του Συντάγματος).
6. Η αίτηση – έφεση των Αιτητών είναι άνευ νομικού και/ή πραγματικού ερείσματος και/ή υποβάθρου και είναι έκθετη προς απόρριψη, καθότι δεν υφίσταται και/ή ικανοποιείται και/ή δεν τυγχάνει εφαρμογής καμία εκ των προϋποθέσεων του άρθρου 44Γ(3) (α) έως (η) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου Ν. 9/65 ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και δεν χωρεί αίτηση – έφεση για ακύρωση/αναστολή σκοπούμενης πώλησης εκτός και μόνο για τους λόγους που αναφέρονται υπό του άρθρου 44Γ(3) (α) έως (η) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/65 ως έχει τροποποιηθεί.
7. Με την μαρτυρία και τεκμήρια που παρουσιάζουν οι Αιτητές, δεν αποσείουν το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών που ο ίδιος προσπαθεί να αποδείξει.
8. Η Αίτηση/Έφεση είναι άκυρη, αντικανονική, παράτυπη και καταχρηστική και/ή στηρίζεται σε λανθασμένη νομική βάση.
9. Η Αίτηση/Έφεση δεν στηρίζεται από επαρκή μαρτυρία ούτως ώστε να δικαιολογείται η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
10. Η προώθηση της Αίτησης/Έφεσης είναι καταχρηστική, κακόπιστη (mala fide) και αποκλειστικό στόχο έχει την καθυστέρηση της διαδικασίας, και/ή τη σπατάλη – κατάχρηση του χρόνου του Σεβαστού Δικαστηρίου.
11. Τα αιτούμενα διατάγματα έχουν ως μοναδικό σκοπό να πλήξουν την απονομή της δικαιοσύνης και δεν θα ήταν ορθό και δίκαιο να δοθούν υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης.
12. Η Αίτηση είναι πραγματικά και νομικά αβάσιμη και δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
13. Οι Καθ’ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητοι αρνούνται και απορρίπτουν τους λόγους ακύρωσης 1 έως 5 και τους ισχυρισμούς του Αιτητή ως οι παράγραφοι 1 έως 9 της ένορκης δήλωσης της Αιτήτριας που συνοδεύει την αίτηση ημερομηνίας 25/11/2025 και αιτούνται απόρριψη της αίτησης – έφεσης μετ’ εξόδων.
Η πλευρά της Εφεσείουσας περιόρισε τους λόγους έφεσης σε αυτούς που άπτονται της επίδοσης των εκδοθέντων Ειδοποιήσεων τύπου Ι και ΙΑ, από τώρα και στο εξής «οι Ειδοποιήσεις Ι και ΙΑ» αντίστοιχα, ισχυριζόμενη για τους λόγους επί των οποίων βασίζεται ότι οι εν λόγω Ειδοποιήσεις δεν επιδόθηκαν δεόντως στην Εφεσείουσα, πρωτοφειλέτη του δανείου. Τα καίρια σημεία από την ένορκο δήλωση της Εφεσείουσας και οι λόγοι επί των οποίων βασίζεται εν τέλει η αίτηση/έφεση είναι οι ακόλουθοι:
- οι Ειδοποιήσεις Ι και ΙΑ επιδόθηκαν στην Εφεσείουσα απευθείας με ιδιωτική επίδοση
- η Ειδοποίηση Ι όφειλε πρώτα να αποσταλεί στην Εφεσείουσα με συστημένο ταχυδρομείο και μόνο αν η επίδοση μέσω ταχυδρομείου δεν ήταν εφικτή μπορούσε η Εφεσίβλητη να επιδώσει με ιδιωτική επίδοση. Επομένως η Ειδοποίηση Ι δεν έχει επιδοθεί δεόντως και νομότυπα στην Εφεσείουσα με αποτέλεσμα η Ειδοποίηση ΙΑ να έχει επιδοθεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής στην Εφεσίβλητη
- η Ειδοποίηση ΙΑ δεν επιδόθηκε στην Εφεσείουσα δεόντως και νομότυπα για τον ίδιο λόγο που η πλευρά της Εφεσείουσας ισχυρίζεται ότι δεν επιδόθηκε νομότυπα στην Εφεσείουσα η Ειδοποίηση Ι.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Γ(3)(β) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/1965, όπως τροποποιήθηκε, από τώρα και στο εξής «ο Νόμος», μη δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα αποτελεί λόγο παραμερισμού της εν λόγω Ειδοποίησης. Επίσης σύμφωνα με την πλευρά της Εφεσείουσας μη δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης τύπου Ι καθιστά την έκδοση και επίδοση Ειδοποίησης τύπου ΙΑ πρόωρη. Σύμφωνα δε με το άρθρο 44Γ(3)(β) του Νόμου η αποστολή Ειδοποίησης τύπου ΙΑ πριν την λήξη της προθεσµίας για καταβολή της πληρωµής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, επίσης, αποτελεί λόγο παραμερισμού της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ.
Επίσης η πλευρά της Εφεσείουσας περιορίσθηκε στις συνέπειες από την ισχυριζόμενη μη έγκυρη επίδοση των Ειδοποιήσεων Ι και ΙΑ μόνο στην ίδια και δεν επεκτάθηκε στον άλλο πρωτοφειλέτη του δανείου τον οποίο η πλευρά της Εφεσίβλητης αποκαλεί συν-πρωτοφειλέτη. Μάλιστα και στα παραδεκτά γεγονότα στα οποία προέβηκαν οι δικηγόροι των διαδίκων αναφορά γίνεται μόνο στην «Αιτήτρια» και σε κανένα άλλο πρόσωπο. Τέλος στην γραπτή του αγόρευση ο ευπαίδευτος συνήγορος της Εφεσείουσας περιορίζει την επιχειρηματολογία του στην Εφεσείουσα και καμία νύξη δεν κάνει για τον άλλο πρωτοφειλέτη του δανείου.
Κρίνω σκόπιμο να εξετάσω πρώτα τον πρώτο λόγο ένστασης καθότι αν αυτός ευσταθεί θα οδηγήσει στην απόρριψη της αίτησης/έφεσης δίχως άλλο ως είναι και η θέση της πλευράς της Εφεσίβλητης. Σύμφωνα με τον 1ο λόγο ένστασης:
«Η αίτηση – έφεση είναι θνησιγενής καθότι δεν έχουν κληθεί όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και/ή δεν έχει επιδοθεί στον συν-πρωτοφειλέτη ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ αλλιώς ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ».
Είναι κοινή θέση ότι η αίτηση/έφεση δεν επιδόθηκε στον ούτω καλούμενο συν-πρωτοφειλέτη, ο οποίος από τώρα και στο εξής θα καλείται ως «ο πρωτοφειλέτης». Είναι δε η θέση της πλευράς της Εφεσίβλητης ότι η μη επίδοση
της αίτησης/έφεσης στο εν λόγω πρόσωπο καθιστά την αίτηση/έφεση θνησιγενή.
Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου οι Ειδοποιήσεις τύπου Ι και ΙΑ οφείλουν να επιδοθούν στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο μέρος. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου:
«ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σηµαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωµα σε οποιοδήποτε µέρος του εκπλειστηριάσµατος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα µητρώα του Κτηµατολογίου και περιλαµβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση µε το ενυπόθηκο χρέος·
Σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα του Ανωτάτου Δικαστηρίου από την υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση 68/19, ημερομηνίας 8.5.20, ECLI:CY:AD:2020:A144:
«Έχουμε εξετάσει την πρωτόδικη απόφαση υπό το πρίσμα της επιχειρηματολογίας που ανέπτυξε ενώπιον μας η ευπαίδευτος συνήγορος της Τράπεζας. Διαμορφώσαμε την άποψη ότι, υπό τα περιστατικά της υπόθεσης η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η Τράπεζα δεν απέδειξε εκ πρώτης όψεως συζητήσιμη υπόθεση δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12[1] του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης – ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrouv. Petsoloukas (1965) 1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 CLR 218, Τιτινίδου ν. Ρεσιάντ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το κατώτερο Δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατά 26 χρόνια κατάθεση του πωλητηρίου ημερ. 31.10.1991, χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεσολαβήσαν υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί. Κατά συνέπεια θεωρούμε ότι το κατώτερο Δικαστήριο, εκδίδοντας το διάταγμα ημερ. 27.11.2017 χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να ενήργησε καθ΄ υπέρβαση δικαιοδοσίας και περαιτέρω φαίνεται να παραβίασε το δικαίωμα της φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων – εδώ της Τράπεζας – να ακουστούν ως προς το όλο ζήτημα».
Ο πρωτοφειλέτης είναι πρόσωπο με δικαίωµα στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης και, κατά συνέπεια, είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου. Είναι πρόσωπο του οποίου τα συμφέροντα επηρεάζονται από την αίτηση/έφεση και, που, επομένως, έχει δικαίωμα να ακουστεί. Η αίτηση/έφεση δεν επιδόθηκε στο πρόσωπο αυτό, ούτε και το πρόσωπο αυτό συνενώθηκε ως διάδικος στην αίτηση/έφεση. Υπό κανονικές συνθήκες η παράλειψη θα ήταν καταλυτική καθότι υπό το φως όλων των πιο πάνω θα απέληγε κατά την κρίση μου σε παραβίαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης. Στην προκειμένη, όμως, περίπτωση η επίδοση της αίτησης/έφεσης στον πρωτοφειλέτη θα ήταν περιττή και δεν θα εξυπηρετούσε οποιοδήποτε σκοπό αφού ως είναι κοινώς παραδεκτό αφότου του επιδόθηκε η Ειδοποίηση ΙΑ ο πρωτοφειλέτης καταχώρησε ξεχωριστή αίτηση/έφεση η οποία εκκρεμεί ενώπιον άλλου Προέδρου και στην οποία ο πρωτοφειλέτης εκθέτει τις θέσεις του. Χώρια που η επίδοση δεν θα ωφελούσε τον πρωτοφειλέτη αφού αυτός δεν θα επιθυμούσε να καταχωρήσει ένσταση στην αίτηση/έφεση, αλλά ξεχωριστή αίτηση/έφεση όπως και έπραξε. Είναι, λοιπόν, έκδηλο ότι υπό τις περιστάσεις η μη επίδοση δεν αποστέρησε από τον πρωτοφειλέτη τα δικαιώματα του και, κατ’ επέκταση, δεν απολήγει σε παραβίαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης. Ο πρώτος λόγος ένστασης, επομένως, δεν ευσταθεί. Επιβάλλεται, επομένως, η εξέταση της αίτησης/έφεσης επί της ουσίας.
Είναι από κοινού παραδεκτό γεγονός αναφορικά με την Ειδοποίηση Ι ότι «πρόσθετα της παραλαβής της ειδοποίησης με συστημένη αλληλογραφία στις 23.6.25, έγινε επίδοση της εν λόγω Ειδοποίησης και με ιδιώτη επιδότη στις 12.6.25». Σύμφωνα, επίσης, με το Τεκμήριο 5 που επισυνάπτεται στην ένορκο δήλωση της υπαλλήλου που υποστηρίζει την ένσταση, το περιεχόμενο του οποίου δεν αμφισβητήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο από την πλευρά της Εφεσείουσας, η Ειδοποίηση Ι ταχυδρομήθηκε στις 11.6.25 και παραλήφθηκε από το Ταχυδρομείο στην Γεροσκήπου στις 13.6.25. Στις 23.6.25 επιδόθηκε ως είναι και παραδεκτό γεγονός με συστημένη επιστολή στην Εφεσείουσα. Είναι η θέση της πλευράς της Εφεσείουσας ότι υπό το φως των πιο πάνω δεδομένων η Ειδοποίηση Ι δεν επιδόθηκε δεόντως καθότι για να δύναται σύμφωνα με τον Νόμο και την Νομολογία να διενεργηθεί ιδιωτική επίδοση θα πρέπει πρώτα να τεκμηριωθεί ότι η επίδοση με συστημένη επιστολή είχε καταστεί ανέφικτη. Πράγμα που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν συμβαίνει, γεγονός που καθιστά την επίδοση της Ειδοποίησης Ι «μη δέουσα και ασύμφωνη με τις επιτακτικές πρόνοιες του» Νόμου.
Προς υποστήριξη της θέσης της η πλευρά της Εφεσείουσας επικαλέσθηκε την απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση ΣΕΔΙΠΕΣ Λτδ ν. Γιώργου Παντέλα, Πολιτική Έφεση 159/21, ημερομηνίας 1.12.23. Στην πιο πάνω υπόθεση το Εφετείο υπέδειξε τα ακόλουθα:
«Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου … Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε ότι η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας».
Υπό το φως της πιο πάνω Νομολογίας ορθή κρίνεται η θέση της πλευράς της Εφεσείουσας ότι η επίδοση που διενεργήθηκε με ιδιώτη επιδότη στις 12.6.25 δεν είναι δέουσα επίδοση. Αυτή έλαβε χώρα πριν καν παραληφθεί η Ειδοποίηση Ι από το Ταχυδρομείο στην Γεροσκήπου και, κατ’ επέκταση, πριν καταστεί ανέφικτη η οποιαδήποτε επίδοση μέσω του Ταχυδρομείου. Το πράγμα, όμως, δεν σταματά εδώ. Η πλευρά της Εφεσείουσας φαίνεται να αγνοεί ή να παραγνωρίζει ότι η Ειδοποίηση Ι επιδόθηκε εν τέλει με συστημένο ταχυδρομείο. Η προηγηθείσα μη δέουσα ιδιωτική επίδοση δεν αναιρεί το έγκυρο της επίδοσης που εν τέλει διενεργήθηκε με συστημένη επιστολή μέσω Ταχυδρομείου στις 23.6.25. Αφ’ ης στιγμής, λοιπόν, η Ειδοποίηση Ι επιδόθηκε με συστημένη επιστολή μέσω του Ταχυδρομείου ακολουθεί ότι αυτή επιδόθηκε δεόντως.
Αναφορικά με την Ειδοποίηση ΙΑ υποδεικνύονται τα ακόλουθα τα οποία προκύπτουν από το Τεκμήριο 7 που επισυνάπτεται στην ένορκο δήλωση της υπαλλήλου που υποστηρίζει την ένσταση, το περιεχόμενο του οποίου, επίσης, δεν αμφισβητήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο από την πλευρά της Εφεσείουσας. Η Ειδοποίηση ΙΑ ταχυδρομήθηκε στις 17.10.25, παραλήφθηκε από το Ταχυδρομείο της Γεροσκήπου στις 21.10.25 και στις 26.11.25 παραλήφθηκε από την Εφεσείουσα και, κατ’ επέκταση, επιδόθηκε σε αυτήν με συστημένη επιστολή. Επίσης σύμφωνα με την υπάλληλο η Ειδοποίηση ΙΑ είχε επιδοθεί στην Εφεσείουσα και με ιδιώτη επιδότη από τις 24.10.25. Υποδεικνύεται μόνο για σκοπούς πληρότητας αφού δεν είναι σημασίας ότι σύμφωνα με την υπάλληλο η Ειδοποίηση ΙΑ στην πραγματικότητα ταχυδρομήθηκε στις 13.10.25 και όχι στις 17.10.25 που ως εκ παραδρομής αναφέρεται στο Τεκμήριο 7.
Είναι και πάλι η θέση της πλευράς της Εφεσείουσας ότι η ιδιωτική επίδοση δεν είναι δέουσα επίδοση καθότι μέχρι τις 24.10.25 δεν είχε καταστεί ανέφικτη η επίδοση μέσω Ταχυδρομείου ώστε να «ανοίξει ο δρόμος» για την διενέργεια ιδιωτικής επίδοσης. Αντίθετη ήταν η θέση της πλευράς της Εφεσίβλητης σύμφωνα με την οποία η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο είχε καταστεί ανέφικτη μέχρι τις 24.10.25 αφού μέχρι τότε η Εφεσείουσα δεν είχε παρουσιασθεί στο Ταχυδρομείο για να παραλάβει την Ειδοποίηση ΙΑ.
Η ιδιωτική επίδοση στις 24.10.25 δεν πρέπει να θεωρείται έγκυρη. Με δεδομένο ότι η Ειδοποίηση ΙΑ παραλήφθηκε από το Ταχυδρομείο στην Γεροσκήπου στις 21.10.25 σε καμία περίπτωση δεν θα μπορούσε να λεχθεί ότι η επίδοση μέσω του Ταχυδρομείου είχε καταστεί ανέφικτη μέχρι τις 24.10.25 και δη σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα. Και αν ακόμα δεχόμουν την καλύτερη των περιπτώσεων για την Εφεσίβλητη, ότι, δηλαδή, η ειδοποίηση για παραλαβή συστημένου αντικειμένου ταχυδρομήθηκε την ίδια μέρα που το συστημένο αντικείμενο παραλήφθηκε, ήτοι στις 21.10.25, και η Εφεσείουσα παρέλαβε την εν λόγω ειδοποίηση την αμέσως επόμενη μέρα και πάλι δεν θα μπορούσα να δεχθώ την θέση της πλευράς της Εφεσίβλητης. Κρίνω πως δεν θα ήταν λογικό να υποστηριχθεί ότι μέχρι την μεθεπόμενη μέρα η επίδοση μέσω Ταχυδρομείου είχε καταστεί ανέφικτη επειδή η Εφεσείουσα μέχρι τότε, ήτοι εντός μιας ή δυο ημερών, δεν είχε παρουσιασθεί στο Ταχυδρομείο για να παραλάβει. Η εν λόγω θέση με όλο τον σεβασμό προς την ευπαίδευτη συνήγορο της Εφεσίβλητης φαντάζει εξωπραγματική και μη ρεαλιστική.
Είναι, επίσης, η θέση της πλευράς της Εφεσίβλητης ότι η επίδοση μέσω του Ταχυδρομείου κατέστη ανέφικτη ένεκα του μεγάλου χρονικού διαστήματος που μεσολάβησε πριν την παραλαβή της Ειδοποίησης ΙΑ από την Εφεσείουσα. Ξεπερνά τις 30 μέρες που συνήθως το Ταχυδρομείο κρατά τις επιστολές κοντά του πριν τις επιστρέψει στον αποστολέα ως μη παραδοθείσες. Η θέση αυτή, επίσης, δεν με βρίσκει σύμφωνο. Φρονώ πως δεν είναι λογικό να μιλούμε για ανέφικτη επίδοση όταν η επίδοση όντως έγινε και η Εφεσείουσα εν τέλει παρέλαβε το συστημένο αντικείμενο από το Ταχυδρομείο. Ανέφικτη επίδοση σημαίνει την επίδοση που δεν διενεργήθηκε λόγω του ότι ο παραλήπτης δεν παρουσιάσθηκε στο Ταχυδρομείο για να παραλάβει το συστημένο αντικείμενο. Στην προκειμένη περίπτωση η Εφεσείουσα/παραλήπτης παρουσιάσθηκε στο Ταχυδρομείο και παρέλαβε το συστημένο αντικείμενο.
Τέλος υποστηρίχθηκε, επίσης, από την ευπαίδευτη συνήγορο της Εφεσίβλητης ότι η επίδοση συντελέστηκε στις 24.10.25 με ιδιωτική επίδοση καθότι η επιστολή με την Ειδοποίηση ΙΑ μετά τις 30 μέρες δεν έπρεπε να βρίσκεται στο Ταχυδρομείο, δεν έπρεπε να είναι διαθέσιμη για παραλαβή και θα έπρεπε να είχε επιστραφεί στον αποστολέα. Η επιχειρηματολογία δεν αντέχει στην βάσανο της λογικής. Η πρακτική δεν συνιστά Νόμο και κανένας Νόμος δεν υποδείχθηκε να υπάρχει που να απαγορεύει στις Ταχυδρομικές Υπηρεσίες να κρατούν κοντά τους αζήτητη συστημένη επιστολή για περίοδο πέραν των 30 ημερών από της παραλαβής της ή υπό αυτές τις περιστάσεις να παραδίδουν στον παραλήπτη που παρουσιάζεται για παραλαβή. Επίσης και αν ακόμα η φύλαξη για 30 μέρες είναι το σύνηθες η απόκλιση από το σύνηθες δεν καθιστά την επίδοση ανέφικτη την στιγμή που ως ανωτέρω υποδείχθηκε η επίδοση όντως διενεργήθηκε. Πάντως διερωτώμαι πώς είναι δυνατόν η πλευρά της Εφεσίβλητης να ισχυρίζεται, από την μια, ότι η Ειδοποίηση ΙΑ έπρεπε να είναι διαθέσιμη για παραλαβή για ένα ολόκληρο μήνα και, από την άλλη, ότι μέχρι τις 24.10.25 η επίδοση μέσω ταχυδρομείου είχε καταστεί ανέφικτη. Οι δυο θέσεις δεν συνάδουν μεταξύ τους. Σημειώνεται ότι στην προκειμένη περίπτωση ο μήνας αρχίζει από τότε που το συστημένο αντικείμενο παραλήφθηκε από το Ταχυδρομείο στην Γεροσκήπου.
Προκύπτει από τα πιο πάνω ότι η Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε με συστημένο ταχυδρομείο στις 26.11.25. Είναι, όμως, η επίδοση αυτή έγκυρη; Φρονώ πως όχι αφού η επίδοση έγινε εντός περιόδου μικρότερης των 45 ημερών από την καθορισμένη μέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου που είναι η σημερινή. Σύμφωνα με το άρθρο 44(Γ)(2) του Νόμου η επίδοση της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ πρέπει να γίνεται «εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου». Σύμφωνα με το άρθρο 44(Γ)(3)(β) του Νόμου έφεση για παραμερισμό της Ειδοποίησης τύπου ΙΑ δύναται να καταχωρηθεί, μεταξύ άλλων, για τον λόγο ότι η Ειδοποίηση τύπου ΙΑ δεν έχει δεόντως επιδοθεί. Στην προκειμένη περίπτωση η Ειδοποίηση ΙΑ δεν επιδόθηκε δεόντως για τον λόγο που πιο πάνω υποδείχθηκε.
Τα πιο πάνω επισφραγίζουν την επιτυχία της αίτησης/έφεσης. Η αίτηση/έφεση εγκρίνεται και η εξέταση των λοιπών λόγων ένστασης παρέλκει.
Συνακόλουθα εκδίδεται διάταγμα με το οποίο παραμερίζεται η Ειδοποίηση τύπου ΙΑ ημερομηνίας 8.10.25. Ακολουθεί ότι ο δυνάμει αυτής καθορισθείς για τις 30.12.25 και ώρα 10:00 πμ πλειστηριασμός ακυρώνεται.
Τα έξοδα της αίτησης/έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας/Εφεσείουσας και εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητης όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ..…………………………
Π. Μιχαηλίδης, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο