ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ 

Ενώπιον: Χρ. Γ. Ππεκρή,  Ε.Δ.

                                                                                     Αρ. Παραπομπής: 40/2013

Μεταξύ:

ΞΕΝΗ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ ΤΟΦΗ

Αιτήτριας

και

 

ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΕΩΝ ΑΓΙΑΣ ΝΑΠΑΣ

Αποζημιούσας Αρχής

 

Και ως ετροποποιήθη δυνάμει Διατάγματος Δικαστηρίου ημερ. 14.12.2020

 

Μεταξύ:

 

ΚΑΤΕΡΙΝΑ ΠΟΤΑΜΙΤΟΥ με ΑΔΤ. [ ] υπό την ιδιότητα της ως Διαχειρίστρια με περιορισμένο παραχωρητήριο της περιουσίας της Αποβιωσάσης Παρασκευής Ξενή εκ Λευκωσίας ΑΔΤ [ ]

Αιτήτριας

και

 

ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΕΩΝ ΑΓΙΑΣ ΝΑΠΑΣ

Αποζημιούσας Αρχής

 

Και ως ετροποποιήθη δυνάμει Διατάγματος Δικαστηρίου ημερ. 14.11.2024

 

Μεταξύ:

 

1.    Παναγιώτης Ξενοφώντος ΑΔΤ. [ ] 2. Ξενοφών Ξενοφώντος ΑΔΤ. [ ] υπό την ιδιότητα τους ως Διαχειριστές της περιουσίας της Παρασκευής Ξενή ΑΔΤ [ ] αποβιωσάσης

Αιητές

και

 

ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΕΩΝ ΑΓΙΑΣ ΝΑΠΑΣ

Αποζημιούσας Αρχής

 

Ημερομηνία: 9 Σεπτεμβρίου 2025

 

Εμφανίσεις:

Για Απαιτητή αρ. 1: κ. Α. Χριστοφόρου

Για Απαιτητή αρ. 2: κ. Γ. Πασιαρδής

Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Χρ. Λουγκρίδου για Chrysses Demetriades LLC

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Εισαγωγή

 

Με την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Ειδοποίηση Παραπομπής, ζητείται ο καθορισμός αποζημίωσης από το Δικαστήριο, αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία η οποία έχει απαλλοτριωθεί από την Αποζημιούσα Αρχή.

 

Δικογραφία

 

Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, ως έχει τροποποιηθεί, η αποβιώσασα, διαχειριστές της περιουσίας της οποίας είναι οι Απαιτητές, ήταν κατά πάντα ουσιώδη χρόνο προς την παρούσα, ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αριθμό εγγραφής […] 277, (στο εξής το «επίδικο τεμάχιο»).

 

Δυνάμει διοικητικής πράξης υπ’ αρ. […] ημερ. 7.4.2011, η Αποζημιούσα Αρχή γνωστοποίησε την απαλλοτρίωση μέρους του επίδικου τεμαχίου και την 5.4.2007 δημοσίευσε το υπ’ αρ. […] Διάταγμα Απαλλοτρίωσης, το οποίο αφορά απαλλοτρίωση εκτάσεως 962 τ.μ. από το εν λόγω τεμάχιο. Σκοπός της γενόμενης απαλλοτρίωσης, είναι η διάνοιξη οδικού δικτύου προς το εργοστάσιο επεξεργασίας λυμάτων Παραλιμνίου – Αγίας Νάπας.

 

Για την εν λόγω απαλλοτρίωση, η Αποζημιούσα Αρχή προσέφερε ως αποζημίωση το συνολικό ποσό των €50, η οποία δεν έγινε αποδεκτή. Η εκτιμημένη αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του επίδικου ακινήτου, πλέον η επιβλαβής επίδραση στο εναπομείναν μέρος του ακινήτου, κατά τον ουσιώδη χρόνο, εκτιμάται, σύμφωνα πάντοτε με τους Απαιτητές, στο ποσό των €80,469 το οποίο διεκδικούν δια της παρούσης, πλέον τόκο προς 9% πλέον έξοδα.

Δια της Υπεράσπισης της, η Αποζημιούσα Αρχή ισχυρίζεται ότι σύμφωνα με έκθεση εκτίμησης των εκτιμητών της, η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του επίδικου τεμαχίου ανήρχετο κατά τον ουσιώδη χρόνο στις €33.670 και ότι δεν υπάρχει οποιαδήποτε επιβλαβής επίδραση στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου.

 

Αποτελεί δε ισχυρισμό της Αποζημιούσας Αρχής, ότι υπάρχει επαύξηση στην αξία του υπολοίπου του επίδικου τεμαχίου κατά €34.178 και συνεπώς οι Αιτητές δεν δικαιούνται σε οποιαδήποτε αποζημίωση, λόγω κυρίως του γεγονότος ότι με τη διάνοιξη του οδικού δικτύου για την εξυπηρέτηση του εργοστασίου επεξεργασίας λυμάτων, καθώς και των ακινήτων που εφάπτονται σε αυτό, αλλά και λόγω της διεύρυνσης της ασφαλτόστρωσης που θα γίνει, έχουν μεταβληθεί οι επιτρεπόμενες χρήσεις και οι προοπτικές του επίδικου τεμαχίου.

 

Η επαύξηση στην αξία του υπολοίπου, σύμφωνα με την Αποζημιούσα Αρχή, ανέρχεται σε ποσοστό 15%.

 

Αμφότερα τα μέρη, επισύναψαν σχετικές εκτιμήσεις, οι οποίες στη συνέχεια κατατέθηκαν ως Τεκμήρια μέσα στο πλαίσιο της ακροαματικής διαδικασίας, αναφορά στις οποίες θα γίνει κατωτέρω.

 

Νομική Πτυχή

 

Αντικείμενο της παραπομπής είναι ο καθορισμός της καταβλητέας από την Απαλλοτριούσα Αρχή αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη.

 

Πρόκειται για ιδιόμορφη διαδικασία, προσαρμοσμένη στις ανάγκες του αντικειμένου της παραπομπής,[1] μερικώς εξεταστικού χαρακτήρα, η οποία παρέχει στο Δικαστήριο την εξουσία να καθορίσει από μόνο του το ύψος της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης που θα πρέπει να καταβληθεί, συμφώνως των προνοιών του αρ. 23 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας.

 

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 23(4)(γ) του Συντάγματος, η απαλλοτριούσα αρχή είναι υπόχρεη, σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, να καταβάλει «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση», η οποία, σε περίπτωση διαφωνίας, καθορίζεται από το Δικαστήριο.

 

Διαφωτιστικά επί του τι συνιστά «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» είναι τα όσα λέχθηκαν μέσα στο πλαίσιο της Σεργίδης v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119:

 

«…ο όρος "δίκαιη και εύλογη αποζημίωση" συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενης σε χρήμα. (Βλ. Yiannis Anastassi Moti & Another v. Republic, (1968) 1 C.L.R., 102. Maniera v. Republic, (1970) 1 C.L.R., 345 Rashid Ali & Another v. Vassiliko Cement Works Ltd, (1971) 1 C.L.R., 146. Republic v. Savvides & Others, (1975) 1 C.L.R., 12, D. J. Demades & Sons Ltd v. Republic (1977) 1 C.L.R., 189 και Louisos v. M'ty of Famagusta (1978) 1 C.L.R., 36).

 

Οι οικονομικές συνέπειες της απαλλοτρίωσης προσδιορίζουν το μέτρο της αποζημίωσης και όχι αυτή τούτη την αξία του απαλλοτριούμενου μέρους. Οι αποφάσεις στη Demades και Louisos (ανωτέρω) ρητά αναγνωρίζουν ότι ο συμψηφισμός της επαύξησης αποβλέπει στην εξίσωση της αποζημίωσης με την πρακτική απώλεια που αποτελεί και την συνισταμένη της δίκαιης αποζημίωσης. Με τον ίδιο γνώμονα επαυξάνεται η αποζημίωση ανάλογα με την ζημιογόνο επίδραση της απαλλοτρίωσης στην υπόλοιπη περιουσία του ιδιοκτήτη που θεσμοθετείται με τις διατάξεις της επόμενης παραγράφου, της παραγράφου (ζ) του άρθρου 10 του Ν. 15/62.

 

Εννοιολογικά ο όρος "εύλογη" υποδηλώνει συσχετισμό της αποζημίωσης με τη ζημιά την οποία επιφέρει η απαλλοτρίωση. Ο λόγος είναι η αποζημίωση· ευσταθεί εφόσον αποκαθιστά την ζημιά. Η παράγραφος (στ) του άρθρου 10 σε συνάρτηση με την παράγραφο (ζ) του ίδιου άρθρου έχουν ως αντικείμενο την ανεύρεση της ουσιαστικής ζημιάς του ιδιοκτήτη. Ετυμολογικά ο όρος "δίκαιη" συναρτάται με το ίσον, που στο πλαίσιο του άρθρου 10 δε μπορεί να πάρει άλλη διάσταση από την εξίσωση της αποζημίωσης με την ουσιαστική απώλεια».

 

Στη Γενικός Εισαγγελέας ν. Φιφής Ιακωβίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 1819, λέχθηκαν τα εξής αναφορικά με το ζήτημα του καθορισμού της αποζημίωσης:

 

«Το ύψος της αποζημίωσης με βάση το άρθρο 10(α) του Νόμου αρ. 15/62 ισούται με το ποσό το οποίο η ιδιοκτησία θα απέφερε εάν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της Γνωστοποίησης. Ο οιοσδήποτε περιορισμός είτε είναι υπαρκτός (όπως στην παρούσα υπόθεση) είτε θα επιβληθεί στο μέλλον λαμβάνεται υπ' όψη από τον προτιθέμενο αγοραστή (Βλέπε: Eleni Christodoulides v. The Mayor of Famagusta (1963) 2 C.L.R. 35, Demades & Sons Ltd. v. Republic of Cyprus (1977) 1 C.L.R. 189). Είναι εύλογο να υποτεθεί ότι ένας μελλοντικός αγοραστής που ενδιαφέρεται για τη γη όταν κάμνει προσφορά να την αγοράσει, ή ακόμη και οι ίδιοι οι απαιτητές αν είχαν σκοπό να αναπτύξουν οι ίδιοι τη γη, θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιελάμβανε το μέρος της γης που επηρεάζεται από το σχέδιο ρυμοτομίας (Βλέπε: Demades v. Republic (πιο πάνω)).

 

Το θέμα αποτέλεσε αντικείμενο συζήτησης στις πιο πάνω υποθέσεις αλλά και σε αριθμό άλλων αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου και έχει νομολογιακά επιλυθεί. Στην τελευταία απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Μαντώ Κυπριανίδη ν. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1(A) A.A.Δ. 586 έχει αποφασισθεί ότι κατά τον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου, το γεγονός ότι τούτο επηρεάζεται από δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό της αξίας του στην ελεύθερη αγορά. Επικύρωσε δε την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου που δεν επιδίκασε αποζημιώσεις για μέρος του απαλλοτριωθέντος κτήματος, σε ποσοστό 15% του όλου ακινήτου, επειδή τούτο επηρεάζετο από δεσμευτική ρυμοτομία».

 

Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας που απομένει, μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους, είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται με βάση τα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.

 

Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό, είναι τόσο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος, τα οποία υφίστανται κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης, όσο και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά. Δηλαδή τα δεδομένα αυτά αντανακλούν και τις προοπτικές του μέλλοντος, στον βαθμό που προδιαγράφονται από την απαλλοτρίωση.[2]

 

Τυχόν επαύξηση, καθώς επίσης και το ποσοστό που χρησιμοποιείται προκειμένου να υπολογιστεί το ύψος αυτής, πρέπει να αποδεικνύονται στο Δικαστήριο.[3]

 

Σε περίπτωση που το Δικαστήριο διαπιστώσει την ύπαρξη επαύξησης, αλλά κρίνει ότι δεν δύναται να καταλήξει σε υπολογισμό συγκεκριμένου ποσοστού, λόγω μη ύπαρξης επαρκών αποδεικτικών στοιχείων, δυνατό να προχωρήσει στην έκδοση απόφασης για ολόκληρο το ποσό που αξιώνει ο απαιτητής.[4]

           

Τα κριτήρια τα οποία λαμβάνονται υπόψη για σκοπούς καθορισμού της αποζημίωσης, απαριθμούνται στο αρ. 10 του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν.15/62) και σε αυτά περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης στην ελεύθερη αγορά κατά τον χρόνο δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, τυχόν αύξηση ή μείωση στην αξία του εναπομείναντος κτήματος ένεκα της απαλλοτρίωσης, τυχόν επιβολή περιορισμών στο ακίνητο ή τυχόν υφιστάμενη χρήση του ακινήτου για επαγγελματικούς σκοπούς, η οποία επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση.

 

Σύμφωνα δε με το αρ. 11 του Ν. 15/62, το πρόσωπο το οποίο δικαιούται σε αποζημίωση σε περιπτώσεις αναγκαστικής απαλλοτρίωσης είναι ο ιδιοκτήτης του απαλλοτριωθέντος κτήματος, περιλαμβανομένου προσώπου το οποίο δικαιούται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, καθώς επίσης και πρόσωπο το οποίο αποδεικνύει με διάταγμα Δικαστηρίου ότι διαθέτει δικαίωμα ή συμφέρον επί της ιδιοκτησίας σε σχέση με την οποία καταβάλλεται η αποζημίωση.

 

Ακροαματική διαδικασία και προσκομισθείσα μαρτυρία

 

Μέσα στο πλαίσιο της ζωντανής ατμόσφαιρας της δίκης, είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω συνολικά τέσσερις μάρτυρες, ήτοι δύο μάρτυρες από πλευράς Απαιτητών και δύο μάρτυρες από πλευράς Αποζημιούσας Αρχής.

 

Με την υπόμνηση ότι  δεν είναι αναγκαίο το Δικαστήριο να παραθέτει ολόκληρη τη μαρτυρία που παρουσίασε η κάθε πλευρά ή να αναφέρεται σε όλες τις πτυχές της, συνοψίζω κατωτέρω την προσκομισθείσα μαρτυρία.[5]

 

Πρώτος μαρτυρία προσέφερε ο κ. Π.Δ., ο οποίος ως ανέφερε κατά την κυρίως εξέτασή του, είναι εκτιμητής ακινήτων (στο εξής ο «ΜΑ1»).

 

Ο μάρτυρας κατά την κυρίως εξέτασή του κατέθεσε ως Τεκμήριο 1 την εκτίμηση ημερ. 30.10.2012 την οποία συνέταξε μαζί με υπάλληλο της εταιρείας του αναφορικά με το επίδικο τεμάχιο και αφού αναφέρθηκε εκτενώς στο περιεχόμενό της, κατέληξε ότι το ολικό ποσό που θα πρέπει να καταβληθεί ως αποζημίωση, είναι το ποσό των €80.469.

 

Η έκθεση εκτίμησης του ΜΑ1

 

Στην έκθεση εκτίμησης του ΜΑ1 αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι το επίδικο τεμάχιο εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Γα4, η οποία προνοεί ανώτατο συντελεστή δόμησης 10%, ανώτατο ποσοστό κάλυψης 10%, δύο ορόφους και ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος τα επτά μέτρα.

 

Ως επίσης αναφέρεται στην εν λόγω έκθεση, το επίδικο τεμάχιο είναι ελαφρώς κατωφερικό από βορρά προς νότο με εξαιρετική θέα προς τη θάλασσα, από την οποία απέχει ένα χιλιόμετρο περίπου σε ευθεία γραμμή. Εφάπτεται επίσης αγροτικού δρόμου και απέχει από τον αυτοκινητόδρομο περίπου 130 μέτρα, η δε περιοχή χαρακτηρίζεται ως εξαιρετική για εξοχικές ή και μόνιμες κατοικίες. Βόρεια του επίδικου τεμαχίου, ανεγέρθησαν ορισμένες κατοικίες με δικαίωμα διαβάσεως.

 

Προχωρώντας σε συγκριτικές πωλήσεις, στην έκθεση αναφέρεται ότι υπάρχει μόνο μία πώληση, ήτοι του τεμαχίου υπ’ αρ. […], το οποίο σχεδόν εφάπτεται με το επίδικο. Το τεμάχιο αυτό πωλήθηκε την 26.7.2007 και ως τίμημα πώλησης δηλώθηκε το ποσό των €369.058, εντούτοις και εισπράχθηκαν δικαιώματα για το ποσό των €598.011.

 

Λαμβάνοντας υπόψη του την αύξηση των τιμών μεταξύ 2006 με 2008, καθώς επίσης και τη πτώση των τιμών μετά το 2008, λόγω της οικονομικής κρίσης, κατέληξε στο ποσό των €62,50 ανά τετραγωνικό μέτρο για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης.

 

Επιπρόσθετα, στην έκθεση εκτίμησης του ΜΑ1 γίνεται αναφορά στη διέλευση βυτιοφόρων μεγάλου βάρους για σκοπούς μεταφοράς λυμάτων στο εργοστάσιο επεξεργασίας λυμάτων Παραλιμνίου – Αγίας Νάπας, τα οποία πιθανό να φορτίζουν την ατμόσφαιρα με δυσωδίες, καθώς τούτος είναι ο λόγος κατασκευής του δρόμου, ως αναφέρεται στους λόγους της απαλλοτρίωσης, πράγμα το οποίο θα επηρεάσει δυσμενώς κατά 5% την αξία του επίδικου τεμαχίου.

 

Ως εκ των άνω, ο ΜΑ1 κατέληξε ότι για την απαλλοτριωθείσα έκταση θα πρέπει να καταβληθεί αποζημίωση ύψους €60.125 (962 τ.μ. * €62,50) πλέον ποσό €20.344 έναντι επιβλαβούς επίδρασης (ήτοι 6510 τ.μ. εναπομείναν μέρος του επίδικου τεμαχίου * 0,05).

 

Κληθείς να σχολιάσει την έκθεση εκτίμησης της άλλης πλευράς, ο μάρτυρας ανέφερε ότι η ύπαρξη του δρόμου, στον οποίο γίνεται αναφορά στην εν λόγω έκθεση, αποτελεί μόνο μία εκ των προϋποθέσεων που πρέπει να συντρέχουν για την ανάπτυξη ενός τεμαχίου, ενώ το επίδικο τεμάχιο, εν πάση περιπτώσει δεν ήταν περίκλειστο προ της απαλλοτρίωσης. Ως επίσης ο ΜΑ1 υπέδειξε, στην εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής, δεν λαμβάνεται υπόψη η ηχορύπανση και η δυσωδία που θα προκαλούν τα βυτιοφόρα τα οποία θα διέρχονται του δρόμου και θα περνούν μπροστά και μέσα από το επίδικο τεμάχιο.

 

Αντεξεταζόμενος, ο ΜΑ1 ανέφερε ότι το επίδικο τεμάχιο εμπίπτει στην «πολεοδομή ζώνη Γα4 («περιαστική»), υποδεικνύοντας ότι ο όρος «περιαστική» είναι γνωστός στο Κτηματολόγιο και στους εκτιμητές, συμφώνησε δε, ότι η ζώνη αυτή είναι γεωργική και ότι το επίδικο ακίνητο, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για σκοπούς γεωργίας, έχει δε συντελεστή δόμησης 10%, δηλαδή εντός αυτού δυνατό να ανεγερθεί μία οικοδομή που να αντιστοιχεί σε αυτό το ποσοστό.

 

Ο μάρτυρας συμφώνησε ότι αποτελεί προϋπόθεση ανέγερσης κατοικίας η ύπαρξη δρόμου πλάτους τεσσάρων μέτρων για σκοπούς προσπέλασης από ένα τεμάχιο, ανέφερε δε, ότι ο δρόμος που προϋπήρχε της επίδικης απαλλοτρίωσης και εφάπτετο με το επίδικο ακίνητο, ήταν γύρω στα 3,5 – 4 μέτρα και ότι η διαπλάτυνση του δρόμου ήταν πολύ μικρή, διαφωνώντας με την υποβολή ότι ο νέος δρόμος έχει περίπου δέκα μέτρα πλάτος.

 

Ο ΜΑ1 ανέφερε επίσης ότι η δυσωδία και η ηχορύπανση που θα προκαλούν τα διερχόμενα βυτιοφόρα θέτουν το επίδικο ακίνητο σε μειονεκτικότερη θέση έναντι άλλων τεμαχίων και ότι το γεγονός αυτό θα επηρεάσει τους πιθανούς αγοραστές, εξήγησε δε, ότι για σκοπούς εκτίμησης χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο, συγκρίνοντας το επίδικο ακίνητο με το τεμάχιο υπ. αρ. […], λόγω του ότι η επιφάνεια και το σχέδιο των δύο τεμαχίων, είναι πανομοιότυπο.

 

Συγκεκριμένα, ο μάρτυρας εξήγησε ότι κατέληξε στο ότι το επίδικο ακίνητο έχει αξία €62,50 ανά τετραγωνικό μέτρο, λαμβάνοντας υπόψη του ότι το τεμάχιο υπ. αρ. […], σύμφωνα με το Κτηματολόγιο, έχει αξία €598,011 το οποίο αντιστοιχεί σε €59,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.

 

Ακολούθως, από πλευράς Απαιτητών, μαρτυρία προσέφερε ο κ. Π.Ξ. (στο εξής ο «ΜΑ2»), ο οποίος ως μέρος της κυρίως εξέτασής του υιοθέτησε τη γραπτή του δήλωση η οποία κατατέθηκε και σημειώθηκε ως Έγγραφο Α.

 

Σε αυτήν, ο μάρτυρας αναφέρει ότι είναι διαχειριστής της περιουσίας της αποβιωσάσης από 23.3.2022 μαζί με τον αδερφό του, Ξ.Ξ., αμφότεροι δε, αποτελούν τους νόμιμους κληρονόμους της περιουσίας της αποβιωσάσης.

 

Αφού υιοθετεί το περιεχόμενο της παραπομπής, ο ΜΑ2 αναφέρει ότι το επίδικο τεμάχιο βρίσκεται σε πολύ καλή περιοχή, η οποία ήταν και είναι αναπτυσσόμενη και έχει πολύ καλή θέα προς τη θάλασσα, ενώ πίσω από το επίδικο τεμάχιο, έχουν ανεγερθεί αρκετές πολυτελείς κατοικίες.

 

Πριν τη χάραξη του δρόμου που αφορά η παρούσα διαδικασία, συνεχίζει ο μάρτυρας, υπήρχε άλλος δρόμος παλαιότερος, ο οποίος περνούσε μέσα από το επίδικο τεμάχιο και ήταν χωματόδρομος και σε μερικά σημεία ημιασφαλτοστρωμένος. Ο συγκεκριμένος δρόμος βρίσκεται μέχρι και σήμερα εκεί (στο εξής ο «χωματόδρομος»).

 

Σύμφωνα με τον ΜΑ2, αρχικά η Αποζημιούσα Αρχή άρχισε εργασίες διαπλάτυνσης του χωματόδρομου, τις οποίες στη συνέχεια παράτησε και άρχισε να εκτελεί εργασίες για την κατασκευή του επίδικου δρόμου, με αποτέλεσμα να πάρει μεγάλο μέρος από το επίδικο τεμάχιο, προκαλώντας πολύ μεγαλύτερη ζημιά στο επίδικο τεμάχιο, καθώς μπορούσε να κάνει τη δουλειά της χρησιμοποιώντας τον χωματόδρομο.

 

Περαιτέρω, κατά τη διάρκεια των εργασιών της Αποζημιούσας Αρχής για την κατασκευή του νέου δρόμου, δημιούργησαν ένα αυλάκι κατά μήκος του νότιου άκρου του επίδικου τεμαχίου, με αποτέλεσμα αυτό να παρουσιάζει υψομετρική διαφορά  σε σχέση με τον δρόμο. Επίσης φύτεψαν ακακίες οι οποίες προκάλεσαν πολλά προβλήματα στο επίδικο τεμάχιο, ενώ από τον δρόμο διέρχονται φορτηγά τα οποία μεταφέρουν λύματα και εκπέμπουν καυσαέριο και δυσωδία.

 

Η έκταση του επίδικου τεμαχίου, συνεχίζει ο μάρτυρας, περιορίστηκε αρκετά και κατά συνέπεια και η έκταση τυχόν οικοδομής που θα ανεγερθεί εντός αυτού, η δε αξία του έχει καταποντιστεί, εν αντιθέσει με τους ισχυρισμούς της Αποζημιούσας Αρχής, πράγμα το οποίο καταδεικνύει το γεγονός ότι ουδεμία κατοικία έχει ανεγερθεί πάνω στον δρόμο που κατασκευάστηκε, αλλά στην γύρω περιοχή και πίσω από το επίδικο τεμάχιο. 

 

Προς επίρρωση των ισχυρισμών του, ο ΜΑ2 κατέθεσε ως Τεκμήρια 2 – 7 αντίστοιχα, το διάταγμα διαχείρισης της περιουσίας της αποβιωσάσης, αντίγραφο πιστοποιητικού έρευνας σε σχέση με ακίνητα εγγεγραμμένα επ’ ονόματι της αποβιωσάσης, αεροφωτογραφία, τη δημοσίευση της απαλλοτρίωσης, δέσμη έξι φωτογραφιών που ως εξήγησε απεικονίζουν το επίδικο τεμάχιο και επιστολή της Πολεοδομίας Αμμοχώστου ημερ. 30.11.2017. Αναφορά σε αυτά, θα γίνει όπου τούτο ήθελε κριθεί σκόπιμο.

 

Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΑ2 δεν ήταν σε θέση να αναφέρει το ποσό αγοράς του επίδικου τεμαχίου, ούτε και είχε στην κατοχή του οποιοδήποτε αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, ανέφερε δε, ότι υπολογίζει να ήταν γύρω στις 100.000. Περαιτέρω, ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να απαντήσει πόση είναι η απόσταση του επίδικου τεμαχίου από τη θάλασσα, όμως πρόκειται ως ανέφερε για ύψωμα πάνω από τη θάλασσα, κοντά στον αυτοκινητόδρομο Αγίας Νάπας-Πρωταρά.

 

Ο ΜΑ2 ανέφερε επίσης ότι κατά την αγορά του επίδικου τεμαχίου υπήρχε δυνατότητα ανέγερσης κατοικίας ποσοστού ύψους 2% η οποία στη συνέχεια αυξήθηκε σε 10%, ερωτηθείς δε αναφορικά με τη θέση του ότι η περιοχή ήταν και είναι αναπτυσσόμενη, εφόσον δεν υπήρχε δυνατότητα ανάπτυξης, απάντησε ότι μία επίσκεψη στην Αγία Νάπα την εποχή εκείνη, ήταν αρκετή για να αντιληφθεί κανείς ότι θα αναπτυχθεί.

 

Σε υποβολή ότι δεν υπήρχε δυνατότητα ανέγερσης στο επίδικο τεμάχιο, ενόψει του ότι ο υφιστάμενος δρόμος είχε πλάτος μόνο 2,5 – 3 μέτρα και δεν πληρούσε τις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου, ο ΜΑ2 απάντησε ότι 2,5 μέτρα ήταν υπεραρκετά για να προχωρήσουν, ωστόσο ήθελαν κάτι μεγαλύτερο μελλοντικά και δεν προχώρησαν.

 

Σε σχέση με τη σημερινή κατάσταση του επίδικου τεμαχίου, ο ΜΑ2 ανέφερε ότι είναι χειρότερη, ότι δεν έγινε απαλλοτρίωση, ούτε διαπλάτυνση του δρόμου, αλλά επαναχάραξη, καθώς ο χωματόδρομος που προϋπήρχε είχε δημιουργηθεί από την Εκκλησία η οποία ήταν ιδιοκτήτρια των οικοπέδων.

 

Από πλευράς Αποζημιούσας Αρχής, αρχικά κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου ο κ. Κ.Τ. (στο εξής ο «ΜΥ1»). Κατά την κυρίως εξέτασή του, ο μάρτυς ανέφερε ότι είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής και μέλος του Επιστημονικού Τεχνολογικού Πανεπιστημίου Κύπρου και κατέθεσε ως Τεκμήριο 8 το βιογραφικό του σημείωμα.

Περαιτέρω, ο ΜΥ1 κατέθεσε ως Τεκμήριο 9 την έκθεση εκτίμησης ημερ. 29.11.2013 την οποία συνέταξε για την Αποζημιούσα Αρχή αναφορικά με το επίδικο τεμάχιο, για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης.

 

Η έκθεση εκτίμησης του ΜΥ1

 

Στην έκθεση εκτίμησης του ΜΥ1 αναφέρεται ότι το επίδικο τεμάχιο κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν κενό χωράφι σε ύψωμα με θέα τη θάλασσα, με ελαφρά ανωφερική κλίση από νότια προς βόρεια, εφάπτετο δημόσιου εγγεγραμμένου χωματόδρομου κατά μήκος του νότιου συνόρου του, το πλάτος του οποίου κυμαίνετο από 1,5 – 3 μέτρα.

 

Ως επίσης αναφέρεται στην εν λόγω έκθεση το εργοστάσιο επεξεργασίας λυμάτων βρίσκεται περί τα 800 – 1000 μέτρα μακριά από το επίδικο τεμάχιο και ουδόλως το επηρεάζει, ενώ το προτεινόμενο έργο θα περιλαμβάνει τη διεύρυνση και ασφαλτόστρωση του προτεινόμενου δρόμου, τη δημιουργία παγκέτων και την τοποθέτηση υπόγειων διασωληνώσεων.

 

Αναφορικά με τα νομικά χαρακτηριστικά του επίδικου τεμαχίου, στην έκθεση του ΜΥ1 αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι το επίδικο τεμάχιο εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Γα4, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 0,10:1, κάλυψη 0,10:1 σε δύο ορόφους και με επικρατούσα χρήση τη γεωργική. Με βάση δε τις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου Αγίας Νάπας, η ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας δυνατό να επιτραπεί, νοουμένου ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, τις οποίες αναφέρει λεπτομερώς.

 

Ως περαιτέρω σημειώνεται στην εν λόγω έκθεση εκτίμησης, το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο δεν μπορούσε να ικανοποιήσει το κριτήριο που αφορά στο θέμα της προσπέλασης σε δημόσιο δρόμο, πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων, οπότε δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας.

 

Αναφέρεται επίσης στην έκθεση ότι χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, αναφορικά δε με τις συγκριτικές πωλήσεις, επισυνάπτεται σχετικό παράρτημα, στο οποίο καταγράφονται τέσσερα τεμάχια, μεταξύ των οποίων και το τεμάχιο με αρ. […] που χρησιμοποίησε και ο ΜΑ1. Στα φυσικά χαρακτηριστικά του εν λόγω τεμαχίου, αναγράφεται ότι πρόκειται για ένα από τα υπό απαλλοτρίωση ακίνητα, πολύ πλησίον του επίδικου, το οποίο πλεονεκτεί, αναγράφεται δε η τιμή πώλησής του, η οποία αντιστοιχεί σε €66,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, με τη διευκρίνιση ότι για το μέρος που επηρεάστηκε από την απαλλοτρίωση, η τιμή πώλησης καθορίζεται στα €41,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.

 

Η έκθεση αναφέρει επίσης ότι η αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου αποτελείται από το ποσό το οποίο θα προσφερόταν στην ελεύθερη αγορά κατά τον ουσιώδη χρόνο από ένα πρόθυμο αγοραστή, λαμβανομένων υπόψη των νομικών και φυσικών χαρακτηριστικών του ακινήτου. Κατά τον ουσιώδη χρόνο, το επίδικο τεμάχιο ήταν χωράφι σε περιοχή γεωργικής ζώνης και η δημοσίευση της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης για τη διάνοιξη του οδικού δικτύου για την εξυπηρέτηση του εργοστασίου λυμάτων, έχει μεταβάλει τις επιτρεπόμενες χρήσεις και προοπτικές του επίδικου τεμαχίου, εφόσον τούτο πλέον θα δύναται να αξιοποιηθεί με την ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας.

 

Ως εκ τούτου, ο ΜΥ1 καταλήγει ότι επήλθε αύξηση στην αξία του υπολοίπου του επίδικου τεμαχίου, ποσοστού τάξεως 15%, επομένως οι Αιτητές δεν δικαιούνται οιασδήποτε αποζημίωσης.

 

Κατά την κυρίως εξέτασή του, αφού ο μάρτυς υπέδειξε τον δρόμο που κατασκευάστηκε μέσα στο πλαίσιο της επίδικης απαλλοτρίωσης, επί του τυπογραφικού σχεδίου που είναι επισυνημμένο στην έκθεση εκτίμησης που συνέταξε, ως Τεκμήριο 10 κατέθεσε δορυφορική εικόνα στην οποία παρουσιάζεται ο εν λόγω δρόμος, διευκρινίζοντας, ότι ο χωματόδρομος μικρού πλάτους που απεικονίζεται σε αυτήν και περνά μέσα από το τεμάχιο με αριθμό […], δεν είναι εγγεγραμμένος δημόσιος δρόμος.

 

Ως επίσης ο ΜΥ1 υπέδειξε, πριν την επίδικη απαλλοτρίωση υπήρχε εγγεγραμμένος χωματόδρομος, ο οποίος στη συνέχεια διαπλατύνθηκε και ασφαλτοστρώθηκε και χρησιμοποιείται από τα διερχόμενα οχήματα, εφόσον ακριβώς δίπλα είναι το εργοστάσιο επεξεργασίας λυμάτων, αναφέρθηκε δε λεπτομερώς στο τι απεικονίζουν οι φωτογραφίες που λήφθηκαν από τον ίδιο, τις οποίες κατέθεσε ως Τεκμήριο 11.

 

Αναφερόμενος στην έκθεση εκτίμησης του ΜΑ1, ο ΜΥ1 υπέδειξε ότι τα δεδομένα που χρησιμοποιήθηκαν οδήγησαν σε λανθασμένα συμπεράσματα, δηλαδή σε πολύ μεγαλύτερη αγοραία αξία του επίδικου τεμαχίου κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ειδικότερα, ήταν η θέση του μάρτυρα ότι στην έκθεση εκτίμησης του ΜΑ1,  χρησιμοποιήθηκε μόνο ένα συγκριτικό, λαμβανομένης υπόψη της αξίας που έδωσε ο κτηματολογικός λειτουργός σε αυτό το τεμάχιο, αντί το ποσό της δικαιοπραξίας που δήλωσαν τα μέρη, ενώ δεν σχολιάστηκε καθόλου το ουσιώδες ζήτημα της προσπέλασης.

 

Ως επίσης ο ΜΥ1 ανέφερε, επισκέφθηκε το επίδικο τεμάχιο το 2000, το 2011 και πρόσφατα και κατά τις επισκέψεις του δεν εντόπισε βυτιοφόρα οχήματα ή άλλα οχήματα βαρεού τύπου να διέρχονται, εν πάση δε περιπτώσει, το γεγονός ότι εξαιτίας της ύπαρξης του εργοστασίου θα πρέπει να διέρχονται κάποια οχήματα, δεν προκαλεί οποιαδήποτε επιζήμια βλάβη.

 

Αντεξετασθείς, ο ΜΥ1 ανέφερε ότι κατά την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης του προέβη σε ενδελεχή έρευνα, λαμβάνοντας υπόψη τέσσερα συγκριτικά, ένα εκ των οποίων είναι εκείνο που έλαβε υπόψη του ο κ. Δανός. Ένα εκ των συγκριτικών που έλαβαν υπόψη τους, ως ανέφερε, πωλήθηκε κατά τον Ιανουάριο του 2011 για €60,00 ανά τετραγωνικό, πράγμα το οποίο καταδεικνύει ότι είναι λανθασμένη η εκτίμηση περί €62,50 ανά τετραγωνικό μέτρο στο επίδικο τεμάχιο. Θα πρέπει, ως υπέδειξε, να αφαιρείται η απαλλοτριωθείσα έκταση, για σκοπούς ορθού υπολογισμού της αξίας ενός ακινήτου.

 

Ήταν επίσης η θέση του μάρτυρα, ότι κατά τη διενέργεια κάποιας εκτίμησης λαμβάνονται υπόψη όλα τα δεδομένα, είτε προγενέστερα είτε λίγο μεταγενέστερα, εξηγώντας ότι η υπεραξία του επίδικου ακινήτου υπολογίστηκε επί του υπολοίπου, μετά τη δημοσιοποίηση της απαλλοτρίωσης, με την ασφαλή προσπέλαση, βάσει του τοπικού σχεδίου Αγίας Νάπας.

 

Ως επίσης εξήγησε, από τη στιγμή που το έργο της απαλλοτρίωσης είχε προχωρήσει, παρόλο που ο δρόμος δεν είχε ακόμα κατασκευαστεί, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να υποβάλει αίτηση για να προβεί σε ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας και να λάβει σχετικές άδειες.

 

Στη συνέχεια, από πλευράς Αποζημιούσας Αρχής. μαρτυρία προσέφερε ο κ. Α.Σ. (στο εξής ο «ΜΥ2»).

 

Ως μέρος της κυρίως εξέτασής του, ο ΜΥ2 υιοθέτησε τη γραπτή του δήλωση, η οποία σημειώθηκε και κατατέθηκε ως Έγγραφο Β. Σε αυτήν, ο μάρτυρας αναφέρει ότι είναι πολιτικός μηχανικός και από 1.7.2024 εργοδοτείται στον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Αμμοχώστου, κατέχοντας τη θέση Διευθυντή Τεχνικών Υπηρεσιών. Προηγουμένως, από 1.6.1992 μέχρι 30.6.2024, εκτελούσε χρέη Διευθυντή Τεχνικών Υπηρεσιών του Συμβουλίου Αποχετεύσεων Παραλιμνίου, ενώ από 1.11.2018 μέχρι 30.6.2024, εκτελούσε παράλληλα και χρέη προϊσταμένου μηχανικού του Συμβουλίου Αποχετεύσεων Αγίας Νάπας. Τα καθήκοντά του, περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τον συντονισμό των μελετών και κατασκευαστικών έργων, την ετοιμασία τεχνικών προσφορών, την αξιολόγηση προσφορών και την επίβλεψη διαφόρων έργων, στο δε παρόν στάδιο, είναι ο διευθυντής του έργου που αφορά στη λειτουργία και συντήρηση του εργοστασίου επεξεργασίας λυμάτων Αγίας Νάπας.

 

Αναφερόμενος στο ιστορικό της επίδικης απαλλοτρίωσης, ο μάρτυς κατέθεσε ως Τεκμήρια 13 και 14 αντίστοιχα, τη δημοσίευση της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ημερ. 7.4.2011, καθώς επίσης και το σχετικό διάταγμα απαλλοτριώσεως ημερ. 5.4.2012.

 

Σύμφωνα με τον ΜΥ2, πριν την επίδικη απαλλοτρίωση υπήρχε μόνο ένας χωματόδρομος πλάτους 2,5 – 3 μέτρων, όπως παρουσιάζεται και στη γνωστοποίηση χορηγήσεως πολεοδομικής άδειας με όρους, την οποία κατέθεσε ως Τεκμήριο 15, αλλά και στα τοπογραφικά σχέδια.

 

Μετά την απαλλοτρίωση, συνεχίζει ο μάρτυρας, ο χωματόδρομος διευρύνθηκε, ασφαλτοστρώθηκε και πλέον έχει πλάτος 12,80 μέτρα, ως φαίνεται στο επισυνημμένο επί της πολεοδομικής άδειας τοπογραφικό σχέδιο, αποτελεί μέρος του νέου δρόμου και δεν υπάρχει άλλος δρόμος στην περιοχή.

 

Ο ΜΥ2 αναφέρει επίσης ότι ουδέποτε η Αποζημιούσα Αρχή φύτευσε ακακίες στο επίδικο τεμάχιο. Το συγκεκριμένο φυτό, εξηγεί ο μάρτυρας, παρουσιάζει από μόνο του πολύ γρήγορη ανάπτυξη και κανένα όφελος δεν θα είχε η Αποζημιούσα Αρχή από την φύτευση ακακιών στο επίδικο τεμάχιο.

 

Τέλος, σύμφωνα με τον ΜΥ2, η διάνοιξη του οδικού δικτύου προς το εργοστάσιο επεξεργασίας λυμάτων επέφερε σημαντική επαύξηση στην αξία του επίδικου τεμαχίου, καθώς με τα σημερινά πολεοδομικά δεδομένα και τη διαπλάτυνση του επίδικου δρόμου, είναι δυνατή η ανέγερση κατοικίας εντός του επίδικου τεμαχίου.

 

Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΥ2 αναφέρθηκε εκτενώς στα ακαδημαϊκά του προσόντα, διευκρινίζοντας ότι είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ. Ως επίσης ανέφερε, το έργο που αφορά η επίδικη απαλλοτρίωση, κατασκευάστηκε με χρηματοδότηση εξ ολοκλήρου από το Συμβούλιο Αποχετεύσεων Παραλιμνίου και Αγίας Νάπας και όχι με ευρωπαϊκά κονδύλια, εξηγώντας ότι διαφέρει η λήψη δανείου από τη λήψη χορηγίας.

 

Ερωτηθείς αναφορικά με τις οσμές που δημιουργούνται ένεκα της διέλευσης των βυτιοφόρων, ο ΜΥ1 απάντησε ότι κατά τις επισκέψεις του στην περιοχή δεν εισέπνευσε οποιαδήποτε δυσωδία, υπάρχουν δε εκεί περί τις 6 – 7 κατοικίες και ουδείς παραπονέθηκε για δυσωδία.

 

Περαιτέρω, ο μάρτυς ανέφερε ότι όλα τα βυτιοφόρα τα οποία διέρχονται από τον επίδικο δρόμο είναι κλειστού τύπου και δεν εκπέμπουν μυρωδιά, ενώ σε περίπτωση που εξέπεμπαν μυρωδιά δεν θα λάμβαναν άδεια από το Τμήμα Οδικών Μεταφορών για να κυκλοφορούν.

 

Ο ΜΥ2 ανέφερε επίσης ότι από την κατασκευή του δρόμου, το 2012, τοποθετήθηκαν στην επίδικη περιοχή υπηρεσίες νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και τηλεφώνου, επομένως οι Απαιτητές μπορούν πλέον να λάβουν πολεοδομική άδεια για σκοπούς ανέγερσης κατοικίας, δυνατότητα η οποία δεν υπήρχε πριν την επίδικη απαλλοτρίωση.

 

Κληθείς να σχολιάσει ένα δρόμο που παρουσιάζεται στο Τεκμήριο 10, σε συνάρτηση με τη θέση του ότι υπάρχει μόνο ένας δρόμος στην επίδικη περιοχή, ο μάρτυρας απάντησε ότι υπάρχει μόνο ένας εγγεγραμμένος δημόσιος δρόμος με βάση την πολεοδομική άδεια και ότι οποιοδήποτε πρόσωπο μπορεί να περάσει από τα χωράφια που απεικονίζονται στην εικόνα αυτή και να δημιουργήσει χωματόδρομο, απορρίπτοντας τη θέση ότι είναι ο παλιός χωματόδρομος.

 

Επιπρόσθετα, κατά την υποβολή σχετικών ερωτήσεων, ο ΜΥ2 αρνήθηκε ότι οι ακακίες φυτεύτηκαν σε συστοιχία από την Αποζημιούσα Αρχή επί του επίδικου τεμαχίου, εξηγώντας ότι η ακακία είναι φυτό το οποίο αναπτύσσεται με γρήγορους ρυθμούς, εξ ου και έχει απαγορευθεί η φύτευση ακακιών από το Τμήμα Δασών, παρέπεμψε δε στην άλλη πλευρά του δρόμου επί της φωτογραφίας 5 του Τεκμηρίου 6, που του υποδείχθηκε, όπου επίσης απεικονίζονται ακακίες.

 

Μη αμφισβητούμενα γεγονότα 

 

Προτού προχωρήσω σε αξιολόγηση της ενώπιόν μου τεθείσας μαρτυρίας, σημειώνω, ότι ως προκύπτει από τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν τυγχάνουν αμφισβήτησης τα ακόλουθα γεγονότα:

 

-           Οι Αιτητές είναι οι διαχειριστές της περιουσίας της Παρασκευής Ξενή, η οποία απεβίωσε την 29.8.2019 και η οποία ήταν η ιδιοκτήτρια του επίδικου τεμαχίου κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα χρόνο.

 

-           Με διοικητική πράξη υπ’ αρ. […] ημερ. 7.4.2011, η Αποζημιούσα Αρχή δημοσίευσε την απαλλοτρίωση μέρους του επίδικου ακινήτου, ήτοι 962 τ.μ. Ακολούθως η Αποζημιούσα Αρχή δημοσίευσε το υπ’ αρ. […] Διάταγμα Απαλλοτρίωσης.

 

-           Σκοπός της απαλλοτρίωσης είναι η διάνοιξη οδικού δικτύου προς το εργοστάσιο επεξεργασίας λυμάτων Παραλιμνίου – Αγίας Νάπας.

 

-           Για την απαλλοτριωθείσα έκταση, η Αποζημιούσα Αρχή προσέφερε στην αποβιωσάση το συνολικό ποσό των €50,00 ως αποζημίωση, πρόταση η οποία δεν έγινε αποδεκτή.

 

-           Το επίδικο τεμάχιο είναι γεωργικό και εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Γα4, με συντελεστή δόμησης 10%.

 

Αξιολόγηση Μαρτυρίας

 

Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω τους μάρτυρες να δίνουν δια ζώσης τη μαρτυρία τους στο εδώλιο του μάρτυρα και να αξιολογήσω τη συνολική εμφάνιση και συμπεριφορά τους, με βάση τη λογική, την ποιότητα του περιεχομένου και την πειστικότητα της μαρτυρίας που προσκόμισαν.[6]

 

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα δεν περιορίστηκε αποκλειστικώς στην αποτίμηση της αξιοπιστίας του κάθε μάρτυρα ξεχωριστά αλλά συσχετίστηκε, αντιπαραβλήθηκε και διερευνήθηκε μέσα από την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων.[7] Επισημαίνεται δε, ότι η αξιοπιστία των μαρτύρων εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης.[8]

 

Κατά την αξιολόγηση της αξιοπιστίας του κάθε μάρτυρα έλαβα υπόψη μου ότι με βάση τη νομολογία είναι ανάγκη μια μαρτυρία να τίθεται στη βάσανο της αξιολόγησης από απόψεως περιεχομένου και να μην γίνεται αποδεκτή ή να απορρίπτεται μόνο βάσει της εξωτερικής εντύπωσης που προκαλεί ο μάρτυρας.[9] Επουσιώδεις δε αντιφάσεις, δεν πλήττουν την αξιοπιστία ενός μάρτυρα.[10]

 

Τέλος, ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς, ενώ δεν είναι επιλήψιμη η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα.[11]

 

Όσον αφορά στη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων και στην αξιολόγησή της, αυτή δεν διαφέρει από την αξιολόγηση της συνήθους μαρτυρίας, εξαιρουμένου του ότι η συμπεριφορά εμπειρογνώμονα μάρτυρα στο εδώλιο δεν έχει τόση σπουδαιότητα για τη διαπίστωση της αξιοπιστίας του, παρόλο που αποτελεί ένα από τα στοιχεία κρίσεως της αξίας της γνώμης του.

 

Το Δικαστήριο, πρέπει πρωτίστως να πεισθεί ότι ο μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας στον τομέα αναφορικά με τον οποίο καταθέτει και ακολούθως να εξετάσει εάν με τη μαρτυρία του έχει παράσχει τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια, για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του.[12]

 

Οι εμπειρογνώμονες, οφείλουν να παρουσιάσουν στο Δικαστήριο όλα εκείνα τα επιστημονικά κριτήρια με βάση τα οποία κατέληξαν στα συμπεράσματά τους, ώστε το Δικαστήριο να μπορέσει να ελέγξει την ορθότητα των ευρημάτων τους και να διαμορφώσει τη δική του, ανεξάρτητη άποψη, δια της εφαρμογής των κριτηρίων αυτών στα γεγονότα της υπόθεσης.[13]

 

Το κατά πόσο ένας μάρτυρας διαθέτει τα απαιτούμενα προσόντα ώστε να κριθεί εμπειρογνώμονας, είναι ζήτημα που εμπίπτει στη σφαίρα της αρμοδιότητας του Δικαστηρίου,[14] το οποίο μέσα στο πλαίσιο της διακριτικής του ευχέρειας εξετάζει τις γνώσεις και την εμπειρία του μάρτυρα, σε συνάρτηση με τα θέματα αναφορικά με τα οποία καλείται να καταθέσει.[15] Ως εκ τούτου, ένα πρόσωπο δυνατό να θεωρηθεί πραγματογνώμονας, όχι μόνο βάσει των ακαδημαϊκών προσόντων του, αλλά και βάσει της εμπειρίας του.[16]

 

Στην υπό εξέταση περίπτωση, οι εκτιμητές των δύο πλευρών διαφωνούν ως προς την αξία που αποδίδουν στο επίδικο τεμάχιο, για τους λόγους που έχουν εκτενώς παρατεθεί ανωτέρω.

 

Ως έχει νομολογηθεί, σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ δύο εκτιμητών, το Δικαστήριο οφείλει να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματά του, κατόπιν σχετικής αξιολόγησης. Ακόμα, το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να καταλήξει στον δικό του υπολογισμό, πλην όμως η κατάληξή του δεν μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη, ή αόριστα εξαγόμενη.[17]

 

Το Δικαστήριο, πρέπει να προχωρά στον δικό του υπολογισμό και καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει της σχετικής νομοθεσίας, εξετάζοντας την ενώπιόν του τεθείσα μαρτυρία στο σύνολό της και προβαίνοντας σε σχετική αιτιολόγηση, αξιολογώντας τη μαρτυρία η οποία τίθεται ενώπιόν του. Σε περίπτωση εικοτολογίας από πλευράς των εκτιμητών των διαδίκων, το Δικαστήριο θα πρέπει να προβεί από μόνο του σε καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, εξετάζοντας την ενώπιόν του τιθέμενη μαρτυρία στο σύνολό της. [18]

 

Αποτελεί δε έργο του Δικαστηρίου, να επιλέξει εκείνες τις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων που έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο, επειδή μια τέτοια προσέγγιση οδηγεί στην εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων για την πραγματική αξία του επίδικου κτήματος.[19]

 

Εν προκειμένω, οι ΜΑ1 και ΜΥ1, κατέθεσαν αμφότεροι υπό την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων. Σημειώνω εν πρώτοις, ότι ούτε τα ακαδημαϊκά προσόντα, ούτε η εμπειρία των εν λόγω μαρτύρων έτυχαν αμφισβήτησης από την άλλη πλευρά. Εν πάση περιπτώσει, κατόπιν αξιολόγησης των εν λόγω προσόντων, θεωρώ ότι οι συγκεκριμένοι μάρτυρες είναι εμπειρογνώμονες στον τομέα αναφορικά με τον οποίο προσέφεραν μαρτυρία.

 

Για τους λόγους ωστόσο που θα εξηγήσω ευθύς αμέσως, εξαιρουμένων των όσων δεν τυγχάνουν αμφισβήτησης, αποδέχομαι εξ ολοκλήρου τη μαρτυρία του ΜΥ1, για σκοπούς εξαγωγής των συμπερασμάτων μου.

Ο ΜΥ1 μου έκανε πολύ θετική εντύπωση, καθότι απάντησε με φυσικότητα, αμεσότητα και αυθορμητισμό σε όλες τις ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν κατά την αντεξέτασή του, με επιστημονική και επαγγελματική επάρκεια, εξηγώντας τους λόγους για τους οποίους το επίδικο τεμάχιο όχι μόνο δεν επηρεάστηκε δυσμενώς, αλλά επωφελήθηκε του έργου της απαλλοτρίωσης, παρείχε δε στο Δικαστήριο όλα τα απαραίτητα εχέγγυα για τη διαμόρφωση της ανεξάρτητης του κρίσης επί του θέματος.

 

Επιπρόσθετα, δεν εντόπισα οποιαδήποτε ανακολουθία στη μαρτυρία του ΜΥ1, ο οποίος εξήγησε επαρκώς τα συμπεράσματά του ως προς την αξία του επίδικου τεμαχίου, σε σχέση με την οποία προέβη σε εκτενή έρευνα, χρησιμοποιώντας τέσσερα συγκριτικά, εξηγώντας με σαφήνεια τους λόγους για τους οποίους αποκλίνει από τη θέση του ΜΑ1.

 

Υπενθυμίζεται, ότι σύμφωνα με τη σχετική νομολογία, η συγκριτική μέθοδος, είναι η πλέον κατάλληλη, παραδεκτή, ορθή και αξιόπιστη μέθοδος, για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης απαλλοτριωθέντος ακινήτου, καθώς οδηγεί στα πιο ασφαλή συμπεράσματα, με κριτήριο την τιμή που ένας υποθετικός αγοραστής θα προσέφερε για το επίδικο κτήμα στην ελεύθερη αγορά.[20]

 

Ως εκ τούτου, αποδέχομαι τη θέση του ΜΥ1, ότι για σκοπούς καθορισμού της αξίας του επίδικου απαλλοτριωθέντος τεμαχίου, ορθώς λήφθηκε υπόψη η τιμή πώλησης του συγκριτικού κτήματος υπ’ αρ. […], δηλαδή της δικαιοπραξίας που έλαβε χώρα μέσα στο πλαίσιο της ελεύθερης αγοράς και όχι η αξία που αποδόθηκε σε αυτό από τον Κτηματολογικό Λειτουργό.

 

Αποδέχομαι επίσης την εξήγηση που δόθηκε από τον μάρτυρα σε σχέση με την αξία που δόθηκε στο συγκριτικό κτήμα υπ’ αρ. […], ήτοι ότι  το συγκεκριμένο συγκριτικό πωλήθηκε το 2007, αφού είχε επηρεασθεί από άλλη, προγενέστερη απαλλοτρίωση, η οποία του παρείχε πρόσβαση στον αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας – Παραλιμνίου, επομένως πλεονεκτούσε έναντι του επίδικου τεμαχίου, το οποίο δεν είχε αυτή την πρόσβαση.

Από την άλλη, απεκόμισα την εντύπωση ότι ο ΜΑ1 προσπαθούσε επίμονα, με επαναλαμβανόμενες αναφορές στη διέλευση των βυτιοφόρων που κατ’ ισχυρισμό προκαλούν δυσοσμία στην περιοχή, να πείσει το Δικαστήριο ότι η απαλλοτρίωση έχει επηρεάσει δυσμενώς το επίδικο τεμάχιο, χωρίς ωστόσο οποιαδήποτε τεκμηρίωση του ισχυρισμού του αυτού.

 

Περαιτέρω, ο ΜΑ1 ουδόλως έλαβε υπόψη του το γεγονός ότι με τη διάνοιξη του οδικού δικτύου, διαπλατύνθηκε ο δρόμος και κατασκευάστηκαν υπηρεσίες. Παραλείπει δε ο μάρτυρας να αναφέρει στην έκθεσή του πόσο ήταν το πλάτος του δρόμου επί του οποίου εφάπτετο το επίδικο τεμάχιο προ της απαλλοτρίωσης και κατά πόσο υφίστατο δυνατότητα ανάπτυξης με το καθεστώς που ίσχυε προ της κατασκευής του νέου οδικού δικτύου.

 

Επιπρόσθετα, ο ΜΑ1 έλαβε υπόψη του μόνο ένα συγκριτικό, παραλείποντας να αναφέρει ότι το συγκεκριμένο συγκριτικό, ήτοι το τεμάχιο υπ’ αρ. […], επωφελήθηκε από την κατασκευή άλλου δρόμου, σε προγενέστερο χρόνο. Ούτε και θεωρώ ικανοποιητική τη λακωνική αναφορά του ΜΑ1 στην αξία που έλαβε υπόψη του για σκοπούς εκτίμησης του επίδικου τεμαχίου, λαμβανομένης υπόψη της αξίας που απέδωσε σε αυτό ο Κτηματολογικός Λειτουργός και όχι την αξία της δικαιοπραξίας, έχοντας κατά νου τις αρχές της νομολογίας που διέπουν το ζήτημα.

 

Ως εκ των άνω, το Δικαστήριο δεν μπορεί να βασιστεί επί της μαρτυρίας του ΜΑ1 για σκοπούς εξαγωγής των συμπερασμάτων του, εξαιρουμένων των όσων δεν τυγχάνουν αμφισβήτησης.

 

Προχωρώντας σε αξιολόγηση του ΜΑ2, για τους λόγους που θα εξηγήσω ευθύς αμέσως, ο συγκεκριμένος μάρτυρας δεν έκανε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο, το οποίο δεν θεωρεί ότι μπορεί να βασιστεί πάνω στη μαρτυρία του για την εξαγωγή των συμπερασμάτων του.

 

Σημειώνω εν πρώτοις, ότι ενώ ο ΜΕ2 στη γραπτή του δήλωση αναφέρεται στην επίδικη απαλλοτρίωση, καταθέτοντας ως Τεκμήριο τη δημοσίευσή της και κάνοντας τακτικές αναφορές στη διαδικασία του έργου της απαλλοτρίωσης, αντεξεταζόμενος, αρνήθηκε κατ’ επανάληψη ότι έγινε απαλλοτρίωση.

 

Επιπρόσθετα, ο ΜΕ2 στη γραπτή του δήλωση αναφέρει ότι η Αποζημιούσα Αρχή άρχισε εργασίες διαπλάτυνσης του χωματόδρομου, τις οποίες στη συνέχεια παράτησε και άρχισε να εκτελεί εργασίες για την κατασκευή του επίδικου δρόμου, με αποτέλεσμα να πάρει μεγάλο μέρος από το επίδικο τεμάχιο, προκαλώντας πολύ μεγαλύτερη ζημιά στο επίδικο τεμάχιο, καθώς μπορούσε να κάνει τη δουλειά της χρησιμοποιώντας τον χωματόδρομο.

 

Προς επίρρωση των ισχυρισμών του, ο μάρτυρας κατέθεσε ως Τεκμήριο 6 δέσμη φωτογραφιών, οι οποίες, ως ανέφερε κατά την κυρίως εξέταση του, λήφθηκαν πριν από δύο καλοκαίρια και απεικονίζουν τον επίδικο δρόμο.

 

Αναφερόμενος εις έκαστη φωτογραφία, ο μάρτυρας ενέμεινε στη θέση του ότι δεν υπήρχε χωματόδρομος αλλά ασφαλτοστρωμένος δρόμος, ο οποίος μετατράπηκε σε χωματόδρομο, αφού αφαιρέθηκε από αυτόν η άσφαλτος. Στη δε γραπτή του δήλωση, ο ΜΑ2 αναφέρει ότι «…Ο δρόμος αυτός ήταν χωματόδρομος και σε μερικά σημεία ασφαλτοστρωμένος. Μέχρι και σήμερα είναι εκεί…».

 

Διερχόμενη των εν λόγω φωτογραφιών, διαπιστώνω ότι σε ορισμένες από αυτές απεικονίζεται εξ ολοκλήρου χωματόδρομος, σε άλλες εν μέρει άσφαλτος και εν μέρει χωματόδρομος και σε άλλες εξ ολοκλήρου άσφαλτος. 

 

Όλα τα ανωτέρω, αποτελούν κατά την κρίση μου ουσιώδεις ανακολουθίες στη μαρτυρία του ΜΑ2.

 

Πέραν των ανωτέρω, ο ΜΑ2 απέφυγε να απαντήσει ευθέως στις ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν από τη συνήγορο της άλλης πλευράς, σε σχέση με την τοποθέτηση υπηρεσιών στην επίδικη περιοχή, ερωτηθείς δε πόση είναι η υψομετρική διαφορά μεταξύ του επίδικου τεμαχίου και του δρόμου, στην οποία αναφέρθηκε, απάντησε ότι δεν γνωρίζει.

 

Τέλος, σημειώνω ότι διερχόμενη της όλης μαρτυρίας του ΜΑ2, διαπιστώνω ότι είναι συγκεχυμένη και βρίθει από εικασίες του ιδίου του μάρτυρα, οι οποίες δεν βασίζονται σε λογικό έρεισμα, καθιστώντας ακροσφαλές για το Δικαστήριο να βασιστεί πάνω στη μαρτυρία του, έστω και αν πρόκειται για την ειλικρινή του θεώρηση επί των πραγμάτων.

Στο σημείο αυτό, κρίνω σκόπιμο να επισημάνω ότι η ειδοποίηση της παραπομπής σκοπεί στον καθορισμό εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης σε περιπτώσεις απαλλοτριώσεων και τυχόν ισχυρισμοί ή υπαινιγμοί του ΜΑ2, σε σχέση με άλλα ζητήματα, όπως αυτό της χρηματοδότησης του έργου που αφορούσε η επίδικη απαλλοτρίωση, δεν σχετίζονται με το αντικείμενο της παρούσας και συνεπώς δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο. Εν πάση δε περιπτώσει, αποτελούν ισχυρισμούς οι οποίοι παρέμειναν έωλοι.

 

Αναφορικά με τον ΜΥ2, ο συγκεκριμένος μάρτυρας μου έκανε πολύ θετική εντύπωση, καθότι απάντησε με αμεσότητα, ευθύτητα και φυσικότητα σε όλες τις ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν κατά τη σφοδρή αντεξέτασή του, επεξηγώντας με επάρκεια και σαφήνεια τις θέσεις του, ενώ δεν εντόπισα οποιεσδήποτε ουσιώδεις αντιφάσεις στη μαρτυρία του.

 

Δεν διαλανθάνει την προσοχή μου, η αναφορά του μάρτυρα σε παραχώρηση άδειας για ανέγερση κατοικίας σε άλλο τεμάχιο περί το 2002, με την επισήμανση, ότι η εν λόγω άδεια παραχωρήθηκε με την προοπτική δημιουργίας του επίδικου δρόμου. Αντεξετασθείς επί τούτου, ο μάρτυρας διευκρίνισε ότι η αναφορά του αυτή έγινε ώστε να καταδείξει στο Δικαστήριο τις συνέπειες της κατασκευής του δρόμου, δηλαδή τη δυνατότητα ανέγερσης κατοικίας, εμμένοντας στη θέση του, ότι ο χωματόδρομος που προϋπήρχε, είχε πλάτος περί τα 2,5 μέτρα.

 

Ως εκ των άνω, κρίνω ότι μπορώ να βασιστώ εξ ολοκλήρου επί της μαρτυρίας του ΜΥ2 για την εξαγωγή των συμπερασμάτων μου.

 

Αναφορικά με τη θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου των Απαιτητών, ότι τα Τεκμήρια προς Αναγνώριση Β’ και Γ’ κακώς υπεδείχθησαν στον ΜΑ2 και όχι στον ΜΑ1, ο οποίος θα μπορούσε να τοποθετηθεί, επομένως δεν πρέπει να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο, σημειώνω τα ακόλουθα.

 

Το Τεκμήριο προς Αναγνώριση Β’ κατατέθηκε ως Τεκμήριο 12 κατά την κυρίως εξέταση του ΜΥ1. Πρόκειται για το τοπικό σχέδιο Αγίας Νάπας το οποίο ίσχυε κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης και σε αυτό αναγράφονται οι προϋποθέσεις που ίσχυαν κατά τον συγκεκριμένο χρόνο, ώστε να είναι δυνατή η έκδοση πολεοδομικής άδειας, για σκοπούς ανέγερσης μεμονωμένης κατοικίας στην επίδικη περιοχή.                       

 

Το Τεκμήριο προς Αναγνώριση Γ’ κατατέθηκε ως Τεκμήριο 15 κατά την κυρίως εξέταση του ΜΥ2. Πρόκειται για τη Γνωστοποίηση Χορηγήσεως Πολεοδομικής Άδειας η οποία δόθηκε στο Κοινοτικό Συμβούλιο Αποχετεύσεων Αγίας Νάπας – Παραλιμνίου, για την επίδικη ανάπτυξη, ήτοι τη διάνοιξη δρόμου, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, οι οποίες περιλαμβάνουν την τοποθέτηση υπόγειων αγωγών για τις αναγκαίες παροχές, σύμφωνα με τις υποδείξεις της Α.Η.Κ., της Α.Τ.Η.Κ. και του αρμόδιου για την υδροδότηση Τμήματος / Υπηρεσίας, καθώς επίσης και την εγκατάσταση οδικού φωτισμού.

 

Τα συγκεκριμένα έγγραφα, κατατέθηκαν στην πορεία της ακροαματικής διαδικασίας ως κανονικά Τεκμήρια, χωρίς την προβολή οιασδήποτε ένστασης.

 

Στην P&S Carton Industries Ltd ν. Διευθυντή Τμήματος Επιθεώρησης Εργασίας (2010) 2 ΑΑΔ 252, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η κατάθεση φωτογραφιών ως τεκμηρίων προς αναγνώριση κατά την αντεξέταση μάρτυρα ήταν δυνατή, για σκοπούς αντεξέτασης του μάρτυρα.

 

Συνεπακόλουθα, δεν συμμερίζομαι τη θέση του συνηγόρου των Απαιτητών, ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να αποκλείσει τη συγκεκριμένη μαρτυρία, επειδή δεν υποδείχθηκε σε συγκεκριμένο μάρτυρα της πλευράς των Απαιτητών.

 

Πέραν των ανωτέρω, σημειώνω ότι εν πάση περιπτώσει, τα συγκεκριμένα Τεκμήρια αποτελούν έγγραφα τα οποία έχουν εκδοθεί από δημόσια αρχή και τα οποία, σύμφωνα με το αρ. 35(1) του Περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, δυνατό να προσαχθούν ως αποδεικτικό στοιχείο, χωρίς οποιαδήποτε περαιτέρω απόδειξη.

 

Ευρήματα Δικαστηρίου

 

Ενόψει όλων των ανωτέρω, καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα αναφορικά με τα ουσιώδη γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση:

 

-           Με τη διοικητική πράξη υπ’ αρ. […] ημερ. 7.4.2011, η Αποζημιούσα Αρχή δημοσίευσε Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης συγκεκριμένων ακινήτων, η οποία ήτο αναγκαία για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας, δηλαδή για τη διάνοιξη οδικού δικτύου για εξυπηρέτηση του εργοστασίου επεξεργασίας λυμάτων του αποχετευτικού συστήματος Αγίας Νάπας και Παραλιμνίου.

 

-           Μεταξύ των απαλλοτριωθέντων κτημάτων συμπεριλαμβάνετο και μέρος του επίδικου τεμαχίου, ήτοι 962 τ.μ., καθώς επίσης και μέρος των τεμαχίων υπ’ αρ. [..] και […].

 

-           Την 12.4.2012 η Αποζημιούσα Αρχή δημοσίευσε το υπ’ αρ. […] Διάταγμα Απαλλοτρίωσης.

 

-           Η Αποζημιούσα Αρχή, αφού έλαβε σχετική άδεια από το Τμήμα Πολεοδομίας, προχώρησε σε υλοποίηση του έργου, ήτοι σε διαπλάτυνση και ασφαλτόστρωση του δρόμου που προηγουμένως ήταν χωματόδρομος πλάτους 1,5 – 3 μέτρων και επί του οποίου εφάπτετο το επίδικο τεμάχιο, μετατρέποντάς τον σε δρόμο πλάτους 12,80 μέτρων. Επιπρόσθετα, εγκατέστησε στην επίδικη περιοχή υπηρεσίες νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και τηλεφωνίας, οι οποίες δεν υπήρχαν προηγουμένως.

 

-           Οι Αιτητές είναι οι διαχειριστές της περιουσίας της Παρασκευής Ξενή, η οποία απεβίωσε την 29.8.2019 και η οποία ήταν η ιδιοκτήτρια του επίδικου τεμαχίου κατά τον χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης και της δημοσίευσης του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης.

 

-           Για την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου τεμαχίου, η Αποζημιούσα Αρχή προσέφερε στην αποβιωσάση το συνολικό ποσό των €50,00 ως αποζημίωση, πρόταση η οποία δεν έγινε αποδεκτή.

 

-           Το επίδικο τεμάχιο κατά τον χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης ενέπιπτε στην πολεοδομική ζώνη Γα4, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 0,10:1, κάλυψη 0,10:1 σε δύο ορόφους και με επικρατούσα χρήση τη γεωργική. Βρίσκεται σε ύψωμα με θέα τη θάλασσα, περί τα 800 – 1000 μέτρα μακριά από το εργοστάσιο επεξεργασίας λυμάτων, με ελαφρά ανωφερική κλίση από νότια προς βόρεια και κατά τον χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, εφάπτετο δημοσίου εγγεγραμμένου χωματόδρομου κατά μήκος του νότιου συνόρου του, το πλάτος του οποίου κυμαίνετο από 1,5 – 3 μέτρα. 

 

Συμπεράσματα Δικαστηρίου

 

Έχω μελετήσει τις γραπτές αγορεύσεις που κατέθεσαν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των μερών προς υποστήριξη των θέσεών τους και αναφορά σε αυτές θα γίνει όπου τούτο κρίνεται σκόπιμο και αναγκαίο.[21]

 

Επισημαίνω αρχικά, ότι ως προκύπτει από τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, η Αποζημιούσα Αρχή τήρησε τις πρόνοιες του αρ. 4 του Ν. 15/62, προβαίνοντας στις εκ του Νόμου προβλεπόμενες δημοσιεύσεις και καλώντας τυχόν ενδιαφερόμενα πρόσωπα να υποβάλουν ένσταση στην απαλλοτρίωση. Σημειώνω, ότι ουδεμία μαρτυρία τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου περί υποβολής ένστασης από τους Αιτητές ή περί μη τήρησης των προνοιών της οικείας νομοθεσίας από πλευράς Αποζημιούσας Αρχής. Παράλληλα, η ιδιότητα των Απαιτητών, δεν έχει τύχει αμφισβήτησης.

                                                   

Υπό το φως όλων των ανωτέρω και της αξιολόγησης της μαρτυρίας στην οποία έχω προβεί, προχωρώ σε εξέταση των εγερθέντων ζητημάτων.

 

Διερχόμενη των τεσσάρων συγκριτικών τα οποία παρατίθενται στην έκθεση εκτίμησης του ΜΥ1, διαπιστώνω ότι όλα είναι χωράφια τα οποία εμπίπτουν στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο ακίνητο, ήτοι την Γα4. Δύο εξ αυτών είναι περίκλειστα και βρίσκονται βόρεια του αυτοκινητόδρομου και βόρεια της παραλίας «Μακρόνησος», από την οποία απέχουν περί τα 700 μέτρα το ένα και 1,1χιλ. το άλλο. Οι τιμές πώλησής τους ανέρχονται σε €35,00 ανά τετραγωνικό μέτρο και σε €45,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.

 

Το τέταρτο συγκριτικό, εφάπτεται της Λεωφόρου Νησιού κατά μήκος του νότιου συνόρου του και απέχει περί τα 450 μέτρα από την παραλία της Αγ. Θέκλης, με την τιμή πώλησής του να ανέρχεται σε €60,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.

 

Τέλος, το συγκριτικό υπ’ αρ. […], που ήταν το μοναδικό συγκριτικό που έλαβε υπόψη ο εκτιμητής των Απαιτητών, εμπίπτει επίσης εντός της πολεοδομικής ζώνης Γα4, βρίσκεται πολύ κοντά στο επίδικο τεμάχιο και η τιμή του ανέρχεται σε €41,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, λαμβανομένου υπόψη του τιμήματος πώλησης του περί το 2007.

 

Σύμφωνα με τα όσα ο ΜΥ1 εξήγησε, τα οποία επισημαίνω ότι συνάδουν με τις αρχές της νομολογίας επί του θέματος, το συγκεκριμένο τεμάχιο πλεονεκτεί καθότι είχε πρόσβαση εν πάση περιπτώσει σε αυτοκινητόδρομο, ένεκα άλλης προηγηθείσας απαλλοτρίωσης. Λαμβάνεται δε υπόψη, η τιμή πώλησης στην ελεύθερη αγορά, καθώς επίσης και τα δεδομένα που ενδεχομένως να επηρεάσουν τη μελλοντική αξία του ακινήτου.

 

Με άλλα λόγια, κατά τον χρόνο της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, λαμβάνονται υπόψη, πέραν των φυσικών και νομικών χαρακτηριστικών του ακινήτου, η μέλλουσα πρόσβασή του στον δρόμο που επρόκειτο να κατασκευαστεί και ξεπερνούσε τα τέσσερα μέτρα σε πλάτος, καθώς επίσης και η μέλλουσα κατασκευή υπηρεσιών, δεδομένα τα οποία καθιστούν πιο ελκυστικό το τεμάχιο, καθώς ένας πιθανός αγοραστής θα έχει πλέον τη δυνατότητα ανέγερσης κατοικίας εντός του επίδικου τεμαχίου.

 

Σε σχέση με τον ισχυρισμό περί υψομετρικής διαφοράς του επίδικου τεμαχίου από τον δρόμο, ουδεμία ικανοποιητική μαρτυρία προσκομίστηκε, που να τεκμηριώνει ότι αφενός μεν υπάρχει μια τέτοια διαφορά και αφετέρου δε, ότι τυχόν υπάρχουσα τέτοια διαφορά, επιδρά αρνητικά στο επίδικο τεμάχιο. Περαιτέρω, με βάση την αξιολόγηση της ενώπιόν μου τεθείσας μαρτυρίας, ως εξηγείται ανωτέρω, οι ισχυρισμοί περί δυσωδίας, παρέμειναν ατεκμηρίωτοι.

 

Απεναντίας, από τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι το επίδικο τεμάχιο, είναι αξιοποιήσιμο. Χαρακτηριστική είναι η ακόλουθη στιχομυθία, κατά την αντεξέταση του ΜΥ1:

«Ε. Σου υποβάλλω ότι όσα είπες σήμερα στο Δικαστήριο δεν είναι η αλήθεια, διότι ακόμα και να πλάτυνε ο δρόμος αυτό το κομμάτι έχει άλλους περιορισμούς που ουσιαστικά καθιστούν το ακίνητο άχρηστο.

Α. Όλα όσα έχω αναφέρει είναι η αλήθεια και η ορθή πραγματικότητα. Αν εσείς αποκαλείτε το επίδικο ακίνητο του πελάτη σας άχρηστο, τότε γιατί ζητάτε αποζημιώσεις;

Ε. Δεν δικαιολογείται κάτω από τις συγκεκριμένες συνθήκες και περιορισμούς που μας διαβάσατε, η αύξηση υπεραξίας που δώσατε, γιατί ούτως ή άλλως το συγκεκριμένο κομμάτι δεν είναι αξιοποιήσιμο.

Α. Διαφωνώ, εξου και δεν με αφήσατε να διαβάσω τον επόμενο όρο, γιατί δεν είναι προς το συμφέρον σας.

Ε. Να τον πείτε, είναι γραμμένος.

Α. (Διαβάζει τον τελευταίο όρο της παραγράφου  4 του Τεκμηρίου 9).

Ε. Ακόμα και να έγινε ο δρόμος των 4 μέτρων το ακίνητο είναι ακόμα μη αξιοποιήσιμο αφού η Παρασκευή Ξενή έχει αποβιώσει.

Α. Είναι αξιοποιήσιμο από τους κληρονόμους της, οι οποίοι βρίσκονται εν ζωή».

 

Σταθμίζοντας όλα όσα τέθηκαν ενώπιόν μου, λαμβανομένων υπόψη των τεχνικών και φυσικών χαρακτηριστικών ακινήτου, καθώς επίσης και των συγκριτικών των τεμαχίων τα οποία τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, καταλήγω ότι κατά τον χρόνο της Δημοσίευσης της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, η αγοραία αξία της επίδικης, απαλλοτριωθείσας έκτασης, ανήρχετο στο ποσό των €35,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, ήτοι €33,679.

 

Είναι περαιτέρω η κατάληξη μου, ότι η δημοσίευση της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης μετέβαλε τις επιτρεπόμενες χρήσεις και προοπτικές του επίδικου τεμαχίου, εφόσον πλέον πληρείται η προϋπόθεση πρόσβασης σε δρόμο πλάτους τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων και κατέστη δυνατή η ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας σε αυτό, νοουμένου ότι θα ληφθεί η σχετική πολεοδομική άδεια. Συνεπακόλουθα, καταλήγω ότι επήλθε αύξηση στην αξία του εναπομείναντος μέρους του επίδικου τεμαχίου, ποσοστού τάξεως 15%, ήτοι €34.178.

 

Ως εκ των άνω και συμψηφίζοντας τα πιο πάνω ποσά, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι οι Απαιτητές δεν έχουν να λαμβάνουν οποιοδήποτε ποσό έναντι αποζημίωσης.

Καταληκτικά σημειώνω, για σκοπούς πληρότητας της παρούσας, ότι την 30.3.2022 θεσπίστηκε ο Περί Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης Νόμος του 2022 (Ν. 37(Ι)/2022), ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 1.7.2024 με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερ. 26.6.2024.

 

Ο εν λόγω Νόμος, προβλέπει τη σύσταση Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης, σε περιοχές των οποίων τα διοικητικά όρια ταυτίζονται με τα όρια των οικείων επαρχιών, καταργεί δε τον περί Υδατοπρομήθειας (Δημοτικές και Άλλες Περιοχές) Νόμο και τα υφιστάμενα Συμβούλια Υδατοπρομήθειας, τον περί Αποχετευτικών Συστημάτων Νόμο και τα υφιστάμενα Συμβούλια Αποχετεύσεων, καθώς επίσης και τον περί των Συμβουλίων Εκμετάλλευσης Χώρων Διάθεσης ή Αξιοποίησης Οικιακών Αποβλήτων Νόμο και τα προβλεπόμενα σε αυτόν συμβούλια τα οποία λειτουργούν ως φορείς εκμετάλλευσης χώρων διάθεσης ή αξιοποίησης αποβλήτων.

 

Σύμφωνα ωστόσο με το αρ. 101(2) και (4) του ρηθέντος νομοθετήματος:

 

«…(2) Παρά την κατάργηση των αναφερόμενων στο εδάφιο (1) Νόμων-

 

[…]

 

(στ) οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία ή βάση αγωγής η οποία εκκρεμεί μεταξύ των Συμβουλίων Υδατοπρομήθειας, των Συμβουλίων Αποχετεύσεων και των Συμβουλίων Εκμετάλλευσης Χώρων Διάθεσης ή Αξιοποίησης Οικιακών Αποβλήτων και των υπαλλήλων, εργατών ή οποιουδήποτε άλλου σε σχέση με τις μεταβιβαζόμενες αυτών αρμοδιότητες και λειτουργίες συνεχίζεται ή ασκείται ως εάν ο παρών Νόμος δεν είχε θεσπισθεί. […]

 

(4) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 103, ο Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης υπεισέρχεται αυτοδικαίως ως καθολικός διάδοχος σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των καταργηθέντων με τον παρόντα Νόμο Συμβουλίων Υδατοπρομήθειας, Συμβουλίων Αποχετεύσεων και Συμβουλίων Εκμετάλλευσης Χώρων Διάθεσης ή Αξιοποίησης Οικιακών Αποβλήτων, αναλαμβάνοντας τις αρμοδιότητές τους δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου και ανεξαρτήτως οποιουδήποτε άλλου Νόμου:

 

Νοείται ότι, η καθολική διάδοχή σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις περιλαμβάνει, χωρίς περιορισμό, δικαιώματα και υποχρεώσεις σε σχέση με κινητή και ακίνητη ιδιοκτησία, συμβάσεις, απαιτήσεις, πάσης φύσεως εξασφαλίσεις ή/και εμπράγματα βάρη, υπέρ αυτών ή προς όφελος υφιστάμενων πιστωτών ή άλλων τρίτων και εκκρεμείς δικαστικές και άλλες νομικές διαδικασίες από ή εναντίον των προαναφερόμενων συμβουλίων:…».

 

(Η υπογράμμιση και η έμφαση έγινε από το Δικαστήριο)

 

Ως εκ των άνω, δεν θεωρώ ότι προκύπτει οποιοδήποτε κώλυμα σε σχέση με τη συνέχιση της διαδικασίας, σε περίπτωση δε αμφισβήτησης της προώθησης της διαδικασίας εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση, το κατάλληλo διάβημα θα ήταν η καταχώριση σχετικής αίτησης, πράγμα που δεν έλαβε χώρα στην προκειμένη περίπτωση.[22]

 

Κατάληξη Δικαστηρίου

 

Ενόψει όλων των ανωτέρω, η παραπομπή απορρίπτεται.

 

Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της Αποζημιούσας Αρχής και εναντίον εναντίον των Απαιτητών, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, καθώς δεν κρίνω ότι συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος ώστε το Δικαστήριο να αποκλίνει από τον γενικό κανόνα, σύμφωνα με τον οποίο τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα.      

 

 

 

 

(Υπ.)................................

Χρ. Γ. Ππεκρή, Ε.Δ.

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής