ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και

                        Σπ. Σπυριδάκι και Ν. Σατσιά, Παρέδρων

Αίτηση Αρ.: Κ28/21

Μεταξύ:

DEMETRA IPHIGENIAS TOWER LTD, από τη Λευκωσία

Αιτήτριας

και

 

ΝΙΚΟΛΙΝΑΣ ΜΙΤΣΙΔΟΥ, από την Ανθούπολη, Λακατάμεια

Καθ’ ης η Αίτηση

-------------------------------------------------------------------------------------

25.2.2025

Για την Αιτήτρια εταιρεία: κα. Ειρ. Ανδρέα για κ.κ. Γεωργιάδης & Πελίδης Δ.Ε.Π.Ε.

Για την Καθ’ ης η Αίτηση: κ. Α. Κυριάκου για κ.κ. Α.Π. Κυριάκου Δ.Ε.Π.Ε.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρήθηκε την 24.9.2021 και μ’ αυτήν η Αιτήτρια εταιρεία εξαιτείται ως ακολούθως:

 

«1.     €15.149,68 δεδουλευμένα ενοίκια για την περίοδο Απριλίου (μέρος) του 2020 μέχρι 31 Αυγούστου 2021.

2.       €127.89 ως οφειλόμενα κοινόχρηστα για την περίοδο Ιανουάριου - Αυγούστου 2021.

3.       Οποιοδήποτε άλλο διάταγμα το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει πρέπον υπό τις περιστάσεις.

4.       Νόμιμο τόκο, έξοδα και Φ.Π.Α πλέον τα έξοδα ιδιωτικής επίδοσης.»

 

Η Αιτήτρια εταιρεία ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος αρ. 201 επί της οικοδομής που βρίσκεται στη Λεωφόρο Ιφιγένειας αρ. 23, 2007 Στρόβολος, Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο διαμέρισμα»). Το επίδικο ενοικιάστηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.7.2017, για περίοδο πέντε χρόνων, από 1.8.2017 μέχρι 31.7.2022, αντί του μηνιαίου ενοικίου των €850.- για την περίοδο από 1.8.2017 μέχρι 31.7.2018, πληρωτέου  προκαταβολικώς την 1^ην ημέρα εκάστου περιοδικού μηνός. Ήταν ρητός όρος του ενοικιαστηρίου εγγράφου ότι το μηνιαίο ενοίκιο θα αυξάνετο κάθε χρόνο κατά 4%. Το επίδικο διαμέρισμα θα χρησιμοποιείτο από την Καθ’ ης η Αίτηση ως Γυμναστήριο. Περαιτέρω, η Καθ’ ης η Αίτηση είχε το δικαίωμα να τερματίσει την ενοικίαση οποτεδήποτε, αφού προηγουμένως έδιδε γραπτή ειδοποίηση τριών μηνών στην Αιτήτρια.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε και/ή αμέλησε και/ή αρνήθηκε να πληρώσει τα ενοίκια της περιόδου Φεβρουάριου (μέρος) μέχρι Δεκεμβρίου 2020, συνολικού ποσού εκ €7.462,39. Η Καθ’ ης η Αίτηση [φαίνεται ότι εννοεί η Αιτήτρια], με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 29.12.2020, κάλεσε την τελευταία όπως εντός επτά ημερών, προβεί στην εξόφληση των καθυστερημένων ενοικίων, αλλιώς θα προχωρούσε στον τερματισμό της ενοικίασης. Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να προβεί στην εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων και η Αιτήτρια, με νέα επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 16.3.2021, τερμάτισε την ενοικίαση και κάλεσε την Καθ’ ης η Αίτηση όπως παραδώσει ελευθέρα κατοχή του επίδικου το αργότερο την 30.4.2021.

 

Μετά τον τερματισμό της ενοικίασης, η Καθ’ ης η Αίτηση κατέστη θέσμια ενοικιάστρια. Η Αιτήτρια, με νέα επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 13.5.2021, κάλεσε την Καθ’ ης η Αίτηση όπως εντός 21 ημερών, καταβάλει στην Αιτήτρια τα καθυστερημένα ενοίκια για την περίοδο Φεβρουάριου 2020 (μέρος) – Μαΐου 2021, ανερχομένων στο συνολικό ποσό των €12.169,50. Κατά ή περί την 7.9.2021, η Καθ’ ης η Αίτηση παρέδωσε ελευθέρα κατοχή του επίδικου, παρέλειψε όμως μέχρι σήμερα να καταβάλει το πιο πάνω οφειλόμενο ποσό, ως επίσης και τα ενοίκια για τους μήνες Ιούνιο, Ιούλιο και Αύγουστο, ύψους €2.980,18. Το συνολικό οφειλόμενο ποσό των καθυστερημένων ενοικίων ανέρχεται σε €15.149,68.

 

Απάντηση και Ανταπαίτηση:

            Το δικόγραφο της Καθ’ ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 9.12.2021 και μ’ αυτό, μεταξύ άλλων, εγείρει προδικαστική ένσταση ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα Αίτηση για τους πιο κάτω λόγους:

«α)     Η κατ’ ισχυρισμόν ενοικίαση ουδέποτε τερματίστηκε και συνεπώς εάν ήθελε αποδειχθεί ότι η ενοικίαση ήτο νόμιμη η καθ’ ης η Αίτηση δεν κατέστη θέσμια ενοικιαστής.

β)       Η κατ’ ισχυρισμόν ενοικίαση δεν έληξε.

γ)       Το επίδικο Διαμέρισμα δεν ήταν συμπληρωμένο μέχρι την 31^η   Δεκεμβρίου 1999.

δ)       Το επίδικο Διαμέρισμα δεν ήταν υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα κατά την 31.12.1999.»

 

            Η Καθ’ ης η Αίτηση αμφισβητεί την ιδιότητα της Αιτήτριας, απορρίπτει τις αιτούμενες θεραπείες και προβάλλει υπεράσπιση. Μέχρι και το Μάρτιο 2020, η Καθ’ ης η Αίτηση πλήρωνε ανελλιπώς ενοίκια στην Αιτήτρια. Κατά το Μάρτιο 2020, λόγω της πανδημίας του COVID-19, η Καθ’ ης η Αίτηση σταμάτησε να χρησιμοποιεί το επίδικο, καθότι η Κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας επέβαλε περιοριστικά μέτρα με τα οποία απαγορευόταν η λειτουργία των Γυμναστηρίων και συνεπώς, δεν εργαζόταν και/ή δεν χρησιμοποιούσε το επίδικο διαμέρισμα και/ή κάλεσε προφορικά την Αιτήτρια να το παραλάβει. Κατά τη διάρκεια των περιοριστικών μέτρων που επιβλήθηκαν, η Αιτήτρια συζητούσε με την Καθ’ ης η Αίτηση τρόπους επίλυσης του θέματος καταβολής ενοικίων.

 

Επειδή η Κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας, ανακοίνωσε οικονομικά μέτρα φορολογικής ελάφρυνσης προς όφελος των ιδιοκτητών ακινήτων, η Αιτήτρια για την περίοδο Μαρτίου 2020 μέχρι και τον Αύγουστο 2020, συμφώνησε προφορικά με την Αιτήτρια [αντιλαμβάνομαι ότι εννοεί την Καθ’ ης η Αίτηση], όπως μην παραδώσει ακόμα το επίδικο διαμέρισμα, με σκοπό να εξεταστεί η προοπτική εκμετάλλευσης των μέτρων από την Αιτήτρια. Για το λόγο αυτό, περί τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020 και αφού άρθηκαν τα περιοριστικά μέτρα, η Καθ’ ης η Αίτηση άρχισε να χρησιμοποιεί το επίδικο με τη συγκατάθεση της Αιτήτριας, με την προϋπόθεση ότι θα πλήρωνε τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020.

 

Περί τον Νοέμβριο 2020, εκδόθηκαν εκ νέου Διατάγματα από τον Υπουργό Υγείας, με τα οποία απαγορευόταν η λειτουργία των Γυμναστηρίων και συνεπώς, η Καθ’ ης η Αίτηση τερμάτισε την εργασία της. Εν τω μεταξύ, στις 12.11.2020, η Καθ’ ης η Αίτηση γέννησε το δεύτερο παιδί της και ούτως ή αλλιώς, δεν μπορούσε να εργαστεί. Γι’ αυτό κάλεσε εκ νέου την Αιτήτρια να παραλάβει το επίδικο διαμέρισμα. Από το Δεκέμβριο 2020 μέχρι και τον Απρίλιο 2021, η Καθ’ ης η Αίτηση βρισκόταν σε συζητήσεις με την Αιτήτρια μέσω του δικηγόρου της και καλούσε την Αιτήτρια να παραλάβει το επίδικο ή να προχωρήσει σε μείωση των κατ’ ισχυρισμόν οφειλόμενων ενοικίων μέσω της εφαρμογής των φορολογικών ελαφρύνσεων της Κυβέρνησης.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση δικογραφεί περαιτέρω, ότι η χρήση του επίδικου από τον Ιανουάριο 2021, δεν ήταν δυνατή για τους πιο κάτω λόγους.

 

Α.      Υπήρχε διαρροή υδάτων από την οροφή του διαμερίσματος για την οποία η Καθ’ ης η Αίτηση ενημέρωσε επανειλημμένα τηλεφωνικώς την Αιτήτρια, καθότι προκαλούσε πρόβλημα στον εξοπλισμό της, δίχως καμία ανταπόκριση από την πλευρά της Αιτήτριας για επιδιόρθωση.

Β.      Ο ανελκυστήρας του κτιρίου ήταν εκτός λειτουργίας.

Γ.      Λόγω του ότι και οι υπόλοιποι ένοικοι του κτηρίου το εγκατέλειψαν, για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν γινόταν καμία απολύτως καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων, με αποτέλεσμα να μην ήταν απρόσκοπτη η μετάβαση στο χώρο του διαμερίσματος λόγω ακαθαρσιών και σκουπιδιών που βρίσκονταν σε όλους τους κοινόχρηστους χώρους.

Δ.      Απέναντι από το επίδικο διαμέρισμα, η Αιτήτρια μετέτρεψε μια αποθήκη σε διαμέρισμα, με σκοπό να το ενοικιάζει, δίχως τις απαραίτητες υπηρεσίες ύδρευσης. Ως αποτέλεσμα, ο ενοικιαστής της αποθήκης αυτής κατανάλωνε νερό από την Καθ’ ης η Αίτηση και η τελευταία επιβαρυνόταν με το κόστος. Για το θέμα αυτό, η Αιτήτρια υποσχέθηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση ότι θα διευθετούσε την παροχή νερού στην αποθήκη, χωρίς όμως τελικά να το πράξει.

Ε.      Ο ένοικος της αποθήκης δεν τηρούσε κανένα μέτρο υγιεινής, εν γνώσει της Αιτήτριας, με αποτέλεσμα ο χώρος στον όροφο να μυρίζει πολύ άσχημα, να υπάρχουν σκουπίδια στους κοινόχρηστους χώρους και γενικά να μην μπορεί να χρησιμοποιηθεί από την Καθ’ ης η Αίτηση, εν γνώσει της Αιτήτριας.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση ανταπαιτεί ως ακολούθως:

 

«1.     Η καθ’ ης η Αίτηση αξιώνει δήλωση και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι οι Αιτητές δεν νομιμοποιούνται να εγείρουν την παρούσα Αίτηση.

2.       Η Καθ’ ης η Αίτηση ανταξιώνει από τους Αιτητές το ποσό των €18,000 ως ποσό που δαπανήθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση για την επιδιόρθωση, ανακαίνιση, αναβάθμιση και συντήρηση του υποστατικού πλέον από το ποσό των €10,000 που συνείσφερε η Αιτήτρια.

3.       Συγκεκριμένα, η επιδιόρθωση, ανακαίνιση, αναβάθμιση και συντήρηση του υποστατικού περιλαμβάνει τα ακόλουθα:

Α)      Αγορά και αλλαγή πατώματος σε όλο το χώρο

Β)      Αγορά και τοποθέτηση 3 κλιματιστικών 24000 BTU

Γ)       Κατασκευή χώρων με γυψοσανίδες

Δ)      Αγορά και Τοποθέτηση ειδικού φωτισμού

Ε)      Αναβάθμιση των μπάνιων

Ζ)       Αγορά και τοποθέτηση γυάλινης εσωτερικής πόρτας

Η)      Αγορά και τοποθέτηση blinds και κουρτινών

Θ)      Αγορά και τοποθέτηση καθρεπτών

Ι)        Αναβάθμιση Ηλεκτρικής εγκατάστασης

Κ)      Βάψιμο και επιδιόρθωση στην τοιχοποιία και οροφή ολόκληρου του Διαμερίσματος.

 

4.       Προς τούτο επιφυλάσσεται όπως προσκομίσει κατά την Ακροαματική διαδικασία όλες τις σχετικές αποδείξεις, έγγραφα όπως επίσης και μαρτυρία προς απόδειξη των ισχυρισμών της.

5.       Νόμιμο τόκο.

6.       Έξοδα, έξοδα επίδοσης πλέον ΦΠΑ.»

 

 

Ανταπάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση:

Το δικόγραφο της Αιτήτριας καταχωρήθηκε την 19.7.2022 και μ’ αυτό αρνείται και απορρίπτει όλους μαζί και καθένα ξεχωριστά τους ισχυρι­σμούς της Καθ’ ης η Αίτηση στο βαθμό και/ή την έκταση που είναι αντίθετοι και/ή δεν συνάδουν και/ή συγκρούονται με τους ισχυ­ρισμούς της Αιτήτριας και καλεί την Καθ’ ης η Αίτηση σε αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών της. Ισχυρίζεται ότι η ενοικίαση τερματίστηκε καθ’ όλα νόμιμα και/ή νομότυπα και/ή έγκυρα, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 16.3.2021. Είναι η θέση της Αιτήτριας ότι η οικοδομή όπου βρίσκεται το επίδικο διαμέρισμα, συμπληρώθηκε, κατά ή περί τα έτη 1974 και/ή 1975 και σε κάθε περί­πτωση, πριν από την 31.12.1999.

 

Η Αιτήτρια αρνείται τον ισχυρισμό της Καθ’ ης η Αίτηση περί δήθεν ανελλι­πούς πληρωμής των ενοικίων στην Αιτήτρια μέχρι και το Μάρτιο 2020. Εί­ναι η θέση της Αιτήτριας ότι τα ενοίκια για τους μήνες Ιανουάριο και Φε­βρουάριο 2020, πληρώθηκαν κατά ή περί την 19.6.2020. Περαιτέρω, κατά ή περί την 8.9.2020, η Αιτήτρια αποφά­σισε όπως δεν απαιτήσει και/ή διαγράψει το ενοίκιο για το μήνα Μάρτιο 2020 αναφορικά με όλους τους ενοικιαστές του κτιρίου, περιλαμβανομένης της Καθ’ ης η Αίτηση, υπό τον όρο ότι οι εν λόγω ενοικιαστές θα διευθετούσαν όλα τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι τις 25.9.2020.

 

Η Αιτήτρια αρνείται τον ισχυρισμό της Καθ’ ης η Αίτηση ότι δήθεν κάλεσε προφορικά την Αιτήτρια να παραλάβει το επίδικο διαμέρισμα. Επιπρόσθετα, οι αναφορές της Καθ’ ης η Αίτηση στα περιοριστικά μέτρα που επιβλήθηκαν από την Κυβέρνηση λόγω της πανδημίας του COVID-19, ουδεμία σχέση έχουν με την παρούσα υπόθεση. Η Αιτήτρια παραδέχεται ότι σε διάφορα χρονικά σημεία, έλαβαν χώρα συζητήσεις και/ή διαπραγματεύσεις μεταξύ των διαδίκων, με σκοπό την εξεύρεση λύσης αναφορικά με τα οφειλόμενα ενοίκια, πλην όμως δεν κατέστη δυνατή η επίτευξη συμφωνίας.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση δεν εξόφλησε τα οφειλόμενα προς την Αιτήτρια ενοίκια μέχρι και την 25.9.2020 και ενόψει τούτου, δεν επωφελή­θηκε της διαγραφής του ενοικίου για το μήνα Μάρτιο 2020. Κατά ή περί την 12.10.2020, με σχετικό ηλεκτρονικό μήνυμα προς την Καθ’ ης η Αίτηση, η Αιτήτρια την κάλεσε όπως καταβάλει τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, ενώ περαιτέρω πληροφόρησε την Καθ’ ης η Αίτηση ότι το θέμα της καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων για τους μήνες Μάρτιο 2020 έως και Αύγουστο 2020, θα εξεταζόταν σε μεταγενέστερο στάδιο. Η Αιτήτρια παραδέχεται ότι, κατά ή περί την 13.10.2020, η Καθ’ ης η Αίτηση κατέβαλε στην Αιτήτρια το ποσό των €1.912,26, το ο­ποίο αντιπροσώπευε τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020. Έκτοτε η Καθ’ ης η Αίτηση δεν προέβη σε οποιαδήποτε άλλη πληρωμή έναντι των οφειλόμενων ενοικίων.

 

Η Αιτήτρια, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 29.12.2020 προς την Καθ’ ης η Αίτηση, την κάλεσε όπως εντός 7 ημερών προβεί στην εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων εκ ποσού €7.462,39 διαφορετικά θα προχωρούσε σε τερματισμό της ενοικίασης. Ουδεμία ανταπόκριση και/ή επικοινωνία υπήρξε μεταξύ της Καθ’ ης η Αίτηση και της Αιτήτριας και/ή των δικηγόρων αυτής, από την επίδοση της επιστολής και κατ’ επέκτασην, ουδεμία συζήτηση έλαβε χώρα μεταξύ των διαδίκων, ως ψευδώς και/ή παραπλανητικά ισχυρίζεται η Καθ’ ης η Αίτηση. Η Αιτήτρια, με νέα επιστολή των δικηγόρων της προς την Καθ’ ης η Αίτηση ημερομηνίας 16.3.2021, τερμάτισε την ενοικίαση και κάλεσε την Καθ’ ης η Αίτηση όπως παραδώσει ελευθέρα κατοχή του επίδικου διαμερίσματος, το αργότερο μέχρι την 30.4.2021. Με επιστολή των δικηγόρων της Καθ’ ης η Αίτηση προς τους δι­κηγόρους της Αιτήτριας ημερομηνίας 13.4.2021, ήτοι μετά τον τερματι­σμό της ενοικίασης, η Καθ’ ης η Αίτηση πρότεινε στην Αιτήτρια την πληρωμή κάποιων ενοικίων μέσω των Κυβερνητικών επιδο­μάτων που η Καθ’ ης η Αίτηση έλαβε και σταδιακή μερική απο­πληρωμή των υπόλοιπων ενοικίων με ανάλογη έκπτωση, τόσο για τα προηγούμενα, όσο και για τα μελλοντικά ενοίκια. Η Αιτήτρια, μέσω των δικηγόρων της, με επιστολή ημερομηνίας 20.4.2021 προς τους δικηγόρους της Καθ’ ης η Αίτηση, απέρριψε το περιεχόμενο της επιστολής των τελευταίων.

 

Η Αιτήτρια δικογραφεί επίσης ότι ουδόλως η χρήση του επίδικου διαμερίσματος ήταν αδύνατη από τον Ιανου­άριο 2021 και μετά, ως ψευδώς και/ή παραπλανητικά ισχυρίζεται η Καθ’ ης η Αίτηση και ουδόλως εμποδιζόταν καθ’ οιονδήποτε τρόπο, η μετάβαση στο χώρο του επίδικου διαμερίσματος.

 

Η Αιτήτρια αρνείται την Ανταπαίτηση και ισχυρίζεται ότι το ποσό το οποίο η Καθ’ ης η Αίτηση αξιώνει από την Αιτήτρια στην παράγραφο (2) της Ανταπαίτησης, ουδόλως ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και ουδέποτε έγινε οποιαδήποτε αναφορά από την Καθ’ ης η Αίτηση προς την Αιτήτρια, για δαπάνη ενός τέτοιου πο­σού. Δυνάμει ρητού όρου του ενοικιαστηρίου εγγράφου, συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων, ότι η Καθ’ ης η Αίτηση θα προέβαινε σε συγκεκριμένες μετατροπές του επίδικου διαμερίσματος, προκειμένου να χρησιμο­ποιείτο ως γυμναστήριο. Επιπρόσθετα, συμφωνήθηκε ότι η Αιτήτρια θα συνείσφερε ποσό περί τις €10.000,00 σε σχέση με τις εν λόγω συγκεκριμένες μετατροπές, στη βάση σχετικών τιμολογίων που θα παρουσιάζονταν στην Αιτήτρια. Κατά τη χρονική περίοδο μεταξύ Ιουνίου και Αυ­γούστου 2017, η Αιτήτρια κατέβαλε το συνολικό ποσό των €9.994,19 σε σχέση με εργασίες ανακαίνισης και/ή επιδιόρθωσης και/ή αναβάθμισης και/ή συντή­ρησης που αφορούσαν το επίδικο διαμέρισμα, στη βάση σχετικών τιμολογίων.

 

Ιστορικό:

Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκαν Κλήσεις για Οδηγίες σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023 και εφαρμόζονται στην παρούσα υπόθεση, τόσο για την απαίτηση όσο και για την Ανταπαίτηση. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Έδωσε επίσης οδηγίες για την καταχώρηση Καταλόγου Μαρτύρων και Σύνοψης Μαρτυρίας.

 

Μαρτυρία και αξιολόγηση:

Αιτήτριας:

Πρώτη μάρτυρας για την πλευρά της Αιτήτριας, κατέθεσε η κα. Σοφία Τσαούση. Η κα. Τσαούση κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως μέρος της κυρίως εξέτασης της. Εργάζεται στην Αιτήτρια από το 2006, στο Τμήμα Υποδοχής και από τον Οκτώβριο 2020 μέχρι και σήμερα, στο Τμήμα Ακινήτων, ως Real Estate Officer. Μεταξύ άλλων, μέρος των αρμοδιοτήτων της είναι η διαχείριση των υπό ενοικίαση υποστατικών της Αιτήτριας, καθώς και η υπενθύμιση στους ενοικιαστές για την καταβολή των οφειλόμενων υπ’ αυτών ενοικίων και κοινοχρήστων. Γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, αφού είχε εμπλακεί στις διαδικασίες και συζητήσεις που έγιναν με την Καθ’ ης η Αίτηση για τον τρόπο αποπληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένη από την Αιτήτρια να προβεί στη δήλωση της.

 

Η κα. Τσαούση κατέθεσε ότι η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια ολόκληρης της οικοδομής που βρίσκεται επί της Λεωφόρου Ιφιγένειας αρ. 23, Τ.Κ. 2007, στο Στρόβολο, Λευκωσία, με αριθμό εγγραφής 13/4758, καθώς και του επίδικου διαμερίσματος αρ. 201 που βρίσκεται στο δεύτερο όροφο του κτιρίου. Το κτίριο και το διαμέρισμα ολοκληρώθηκαν περί το 1985 και τέθηκαν προς ενοικίαση. Την 1.6.2017, κατόπιν γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, η Αιτήτρια ενοικίασε στην Καθ’ ης η Αίτηση το ως άνω διαμέρισμα, για περίοδο πέντε (5) ετών, από την 1.8.2017 μέχρι την 31.7.2022. Το μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου διαμερίσματος συμφωνήθηκε στο ποσό των €850.- για την περίοδο από 1.8.2017 έως 31.7.2018, πληρωτέο προκαταβολικά την πρώτη μέρα κάθε μήνα και συμφωνήθηκε ότι το ενοίκιο θα αυξανόταν 4% ανά έτος. Επίσης, ρητός όρος της συμφωνίας ενοικίασης ήταν ότι το διαμέρισμα ενοικιάστηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση με σκοπό να λειτουργήσει σ’ αυτό το γυμναστήριο της.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέδωσε στην Αιτήτρια κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου διαμερίσματος στις 7.9.2021, ημερομηνία κατά την οποία είχε αποστείλει τα κλειδιά του διαμερίσματος στα γραφεία της Αιτήτριας. Εξακολουθεί όμως μέχρι και σήμερα να οφείλει στην Αιτήτρια καθυστερημένα ενοίκια ύψους €15.149,68.- τα οποία αφορούν την περίοδο από Απρίλιο 2020 (μέρος) έως 31.8.2021, πλέον €127,87.- οφειλόμενα κοινόχρηστα που αφορούσαν την περίοδο από Ιανουάριο μέχρι Αύγουστο 2021.

 

Σύμφωνα με τη μάρτυρα, η Καθ’ ης η Αίτηση άρχισε να καθυστερεί τις πληρωμές των οφειλόμενων ενοικίων περί το τέλος του έτους 2019. Τα ενοίκια Νοεμβρίου 2019 και Δεκεμβρίου 2019, καταβλήθηκαν αρχές του 2020 και τα ενοίκια Ιανουάριου και Φεβρουάριου 2020, καταβλήθηκαν τον Ιούνιο 2020. Ως η συμφωνία ενοικίασης, τα κοινόχρηστα που αφορούσαν το επίδικο διαμέρισμα καταβάλλονταν από την Καθ’ ης η Αίτηση στη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας. Περί τον Ιούνιο 2021 και μετέπειτα, τα κοινόχρηστα συλλέγονταν από τη μάρτυρα για την Αιτήτρια. Για τη συγκεκριμένη περίοδο, παρατηρήθηκε ότι η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να καταβάλει τα οφειλόμενα κοινόχρηστα που αφορούσαν την περίοδο Ιανουάριου-Αύγουστου 2021, τα οποία ανήλθαν στο συνολικό ποσό των €127,87.

 

Η Αιτήτρια, αντιλαμβανόμενη τη δύσκολη θέση που περιήλθαν οι ενοικιαστές της, ένεκα και της πανδημίας Covid-19, σε διαβούλευση μαζί τους, αποφασίστηκε όπως διαγράψει το ενοίκιο που αφορούσε το μήνα Μάρτιο 2020, για όλους τους ενοικιαστές της στην ως άνω οικοδομή, υπό τον όρο ότι αυτοί θα διευθετούσαν όλα τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι και τις 25.9.2020. Ενημερώθηκε γραπτώς και η Καθ’ ης η Αίτηση περί τις 8.9.2020, με ηλεκτρονικό μήνυμα. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι ουδέποτε έγινε οποιαδήποτε άλλη συμφωνία μεταξύ των διαδίκων που να αφορούσε τα οφειλόμενα ενοίκια, πέραν των όσων αναφέρει στη Δήλωση της.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση δεν κατέβαλε τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι τις 25.9.2020 και ως εκ τούτου, δεν ήταν δυνατόν να επωφεληθεί της διαγραφής του ενοικίου για το μήνα Μάρτιο 2020. Περί τις 12.10.2020, με ηλεκτρονικό μήνυμα από την Αιτήτρια προς την Καθ’ ης η Αίτηση, η Αιτήτρια την κάλεσε εκ νέου όπως καταβάλει τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020. Η Καθ’ ης η Αίτηση απάντησε ότι κατέβαλε τα ενοίκια που αφορούν τους εν λόγω μήνες. Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι, ένεκα της άρνησης της Καθ’ ης η Αίτηση να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, η Αιτήτρια της απέστειλε εκ νέου ηλεκτρονικό μήνυμα στις 17.12.2020 και την καλούσε όπως καταβάλει άμεσα τα οφειλόμενα ενοίκια, τα οποία ανέρχονταν πλέον στο ποσό των €7.462,39.-.

 

Στη συνέχεια, η Αιτήτρια απέστειλε στην Καθ’ ης η Αίτηση μέσω των δικηγόρων της, επιστολή ημερομηνίας 29.12.2020, η οποία επιδόθηκε στις 30.12.2020, με την οποία την κάλεσε να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός επτά (7) ημερών, αλλιώς η Αιτήτρια θα προχωρούσε με τερματισμό της συμφωνίας. Η Καθ’ ης η Αίτηση δεν ανταποκρίθηκε, ούτε προέβη σε εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων και ουδέποτε επικοινώνησε με την Αιτήτρια ή τους δικηγόρους της για συζήτηση και εξεύρεση λύσης για διευθέτηση των οφειλόμενων ενοικίων. Έτσι, η Αιτήτρια μέσω των δικηγόρων της, έστειλε επιστολή ημερομηνίας 16.3.2021, η οποία επιδόθηκε στις 27.3.2021, με την οποία τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης και κάλεσε την Καθ’ ης η Αίτηση να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του διαμερίσματος, το αργότερο μέχρι τις 30.4.2021. Ουσιαστικά, έκτοτε η Καθ’ ης η Αίτηση είχε καταστεί θέσμια ενοικιάστρια.

 

Η κα. Τσαούση κατέθεσε ακόμα ότι, η Καθ’ ης η Αίτηση, με επιστολή των δικηγόρων της προς τους δικηγόρους της Αιτήτριας, ημερομηνίας 13.4.2021, πρότεινε στην Αιτήτρια την πληρωμή κάποιων ενοικίων μέσω των Κυβερνητικών επιδομάτων που έλαβε η Καθ’ ης η Αίτηση και σταδιακή μερική αποπληρωμή των υπολοίπων ενοικίων με ανάλογη έκπτωση, τόσο για τα προηγούμενα οφειλόμενα ενοίκια, όσο και για τα μελλοντικά. Η Αιτήτρια απάντησε μέσω των δικηγόρων της, με επιστολή ημερομηνίας 20.4.2021, με την οποία απέρριψε το περιεχόμενο της εν λόγω επιστολής και επέμενε στην επιστολή της ημερομηνίας 16.3.2021. Η Καθ’ ης η Αίτηση αρνήθηκε να συμμορφωθεί με την ως άνω επιστολή και η Αιτήτρια απέστειλε άλλη επιστολή μέσω των δικηγόρων της, ημερομηνίας 13.5.2021, η οποία επιδόθηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση στις 10.6.2021, με την οποία την καλούσε να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέδωσε κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου διαμερίσματος στην Αιτήτρια, από τις 7.9.2021, αλλά εξακολουθεί έως και σήμερα να οφείλει στην Αιτήτρια το συνολικό ποσό των €15.149,68.- που αφορά τα ενοίκια για τους μήνες από Απρίλιο 2020 (μέρος) έως και τον Αύγουστο 2021. Πριν από την τελική παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του διαμερίσματος, η Καθ’ ης η Αίτηση ουδέποτε ενημέρωσε την Αιτήτρια να το παραλάβει.

 

Εξ’ όσων η μάρτυρας γνωρίζει, η Καθ’ ης η Αίτηση ουδέποτε επικοινώνησε με την Αιτήτρια για να της αναφέρει ότι υπήρχε θέμα διαρροής υδάτων στο διαμέρισμα, η οποία διαρροή της προκαλούσε πρόβλημα στον εξοπλισμό της. Επίσης, ο ανελκυστήρας πάντοτε λειτουργούσε κανονικά, τυγχάνοντας της ανάλογης συντήρησης ανά τακτά χρονικά διαστήματα. Οι ισχυρισμοί της Καθ’ ης η Αίτηση ότι το κτίριο έχει εγκαταλειφθεί, είναι ψευδείς και αυτό φαίνεται από την κατάσταση του κτιρίου. Οι κοινόχρηστοι χώροι του κτιρίου καθαρίζονταν τακτικά. Περί τις 5.8.2021, με τον τερματισμό όλων των αυστηρών μέτρων που είχαν επιβληθεί λόγω της πανδημίας, η Αιτήτρια προχώρησε σε καθαρισμό ολόκληρου του εξωτερικού χώρου του κτιρίου.

 

Η κα. Τσαούση κατέθεσε ότι, πριν από την έγερση της παρούσας Αίτησης, η Καθ’ ης η Αίτηση ουδέποτε αναφέρθηκε στο οποιοδήποτε ποσό το οποίο κατέβαλε για την επιδιόρθωση του επίδικου διαμερίσματος και τέτοια πράξη ουδέποτε εγκρίθηκε από την Αιτήτρια. Κατά τη συμφωνία ενοικίασης, η Καθ’ ης η Αίτηση θα προέβαινε σε συμφωνημένες αλλαγές, ούτως ώστε το διαμέρισμα να καταστεί δυνατόν να χρησιμοποιείται ως γυμναστήριο. Συγκεκριμένα, συμφωνήθηκε ότι η Αιτήτρια θα κατέβαλλε το ποσό των €10.000.- για την πραγματοποίηση αυτών των αλλαγών και εφόσον η Καθ’ ης η Αίτηση παρουσιάσει τέτοιες αποδείξεις και τιμολόγια που να αποδεικνύουν τα έξοδα αυτά. Κατέθεσε ότι, η Αιτήτρια, κατά τη χρονική περίοδο μεταξύ Ιουνίου και Αυγούστου 2017, κατέβαλε προς την Εργοληπτική Εταιρεία Γ. Ευσταθίου & Υιός Λτδ, το συνολικό ποσό των €9.994,19.- που αφορούσε εργασίες που έγιναν στο επίδικο διαμέρισμα στα πλαίσια των όσων είχαν συμφωνηθεί και υπογραφεί με την Καθ’ ης η Αίτηση.

 

Η μάρτυρας εξήγησε, σε σχέση με το Τεκμήριο 6, ότι ο Πίνακας ετοιμάστηκε για όλους τους ενοικιαστές, αφορά τα σταθερά έξοδα και γίνεται κατανομή με βάση τα τετραγωνικά μέτρα. Ο ηλεκτρισμός έρχεται κάθε διμηνία και γίνεται κατανομή, όχι με βάση τα τετραγωνικά μέτρα διότι το ισόγειο δεν χρησιμοποιεί τον ανελκυστήρα, αλλά με βάση συμφωνία με παλαιότερους ενοικιαστές. Διαχειριζόταν τα κοινόχρηστα ενοικιαστής του κτιρίου, μέχρι το Μάιο 2021 και στη συνέχεια, ανέλαβε η Αιτήτρια.

Κατά την αντεξέταση της, η κα. Τσαούση κατέθεσε ότι από το 2012 μέχρι τον Οκτώβριο 2020, ασχολείτο με το επίδικο ο κ. Σ.Σ., στο Τμήμα Real Estate της Αιτήτριας και είχε επικοινωνία με την Καθ’ ης η Αίτηση. Αναφορικά με τα Κρατικά Σχέδια βοήθειας προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων, με ελάφρυνση της φορολογίας, κατά την περίοδο της πανδημίας του κορωνοϊού, η Αιτήτρια είχε στείλει σε δύο ενοικιαστές καταστημάτων που πληρούσαν τα κριτήρια και μπορούσαν να πληρώνουν το 30% και το 20% σε περίπου 12 δόσεις. Ερωτηθείσα σε σχέση με την Καθ’ ης η Αίτηση και τα εν λόγω Σχέδια, η μάρτυρας απάντησε ότι σε email του δικηγόρου της Καθ’ ης η Αίτηση ημερομηνίας 5.8.2020, δεν υπάρχει αναφορά σε Σχέδια, αλλά σε πρόταση για 50%. Δεν έχει κάτι άλλο σε επικοινωνία με την Καθ’ ης η Αίτηση.

 

Γνωρίζει ότι το 2017 το επίδικο χρειαζόταν ανακαίνιση. Πριν το ενοικιάσει η Καθ’ ης η Αίτηση, ενοικιαζόταν ως γυμναστήριο. Δεν γνωρίζει ακριβώς πώς ήταν αλλά χαρακτήρισε την κατάσταση του ως μέτρια. Κάθε φορά που παραδίδει κατοχή ένας ενοικιαστής, ένα υποστατικό δεν είναι σε καλή κατάσταση και θέλει ανακαίνιση. Ο ιδιοκτήτης θα κάμει ένα μπογιάτισμα. Δεν γνωρίζει οτιδήποτε για αλλαγή πατώματος. Πάντως, το 2021 το επίδικο ήταν σε πολύ καλή κατάσταση. Επειδή ήταν σε μέτρια κατάσταση όταν το ενοικίασε η Καθ’ ης η Αίτηση, συμφωνήθηκε να δοθούν €10.000. Αυτό είναι το τελευταίο ποσό που δόθηκε σε ενοικιαστή για ανακαίνιση, πλέον είναι δύο ενοίκια. Σπάνια δίδονται τόσα χρήματα από ιδιοκτήτη. Οι €10.000 ήταν για πατώματα, υδραυλικά, γυψοσανίδες και μπογιατίσματα. Από ό,τι είδε, το περαιτέρω στο επίδικο είναι ο κλιματισμός.

 

Όντως η Καθ’ ης η Αίτηση άφησε στο επίδικο τις αναβαθμίσεις και ανακαινίσεις στις οποίες προέβη. Η μάρτυρας θεωρεί ότι, με εξαίρεση τα κλιματιστικά, τα blinds και τις κουρτίνες, τα υπόλοιπα έγιναν από την εργοληπτική εταιρεία Γ. Ευσταθίου. Ορισμένες από τις ηλεκτρολογικές εργασίες μπορεί να έγιναν από την Καθ’ ης η Αίτηση. Ο φωτισμός ήταν του δικού της γούστου. Το αυτόματα άνοιγμα της εξώπορτας δεν ολοκληρώθηκε. Η εργοληπτική εταιρεία είχε προβεί και σε ηλεκτρολογικές εργασίες, οι οποίες περιλαμβάνονταν μέσα στις €10.000, όπως και οι καθρέπτες.

 

Είχε συμφωνηθεί προφορικά να αφαιρεθεί από τις οφειλές ο Μάρτιος 2020, με την προοπτική να καλύπτονταν οι επόμενοι μήνες. Αυτό δεν έγινε και προστέθηκε στην Κατάσταση των ενοικίων. Το ενοίκιο Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου, πληρώθηκε στις 13 Οκτωβρίου και ακυρώθηκε το ενοίκιο Μαρτίου. Αυτό έγινε στις 30 Σεπτεμβρίου, εφόσον δεν τηρήθηκαν τα συμφωνηθέντα. Η συμφωνία ήταν να πληρωθούν δύο μήνες άμεσα για να ακυρωθεί ο Μάρτιος και δεν εκτελέστηκε.

 

Το email της 12^ης Οκτωβρίου (Τεκμήριο 8), εστάλη από άλλο Λειτουργό της Αιτήτριας και η μάρτυρας δεν γνωρίζει εάν είχε συμφωνηθεί αυτό με τη Διεύθυνση της εταιρείας. Από 26 Οκτωβρίου, αρνήθηκαν παντελώς αυτή τη διευθέτηση. Σε σχετική ερώτηση, δέχθηκε ότι αρχικά η πλευρά της Αιτήτριας είχε συμφωνήσει να καταβληθούν τα ενοίκια Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου 2020 και το θέμα των προηγούμενων ενοικίων να το δουν μετά και στη συνέχεια, άλλαξε γνώμη. Δεν συζητήθηκε η καταβολή των προηγούμενων ενοικίων και αυτό έχει διαγραφεί, όπως είπε. Δεν υπήρξε επικοινωνία για συνολική λύση. Μετά τις 12 Οκτωβρίου, η Διεύθυνση της Αιτήτριας δεν ήθελε να γίνει διευθέτηση για τους μήνες που όφειλε η Καθ’ ης η Αίτηση.

 

Η μάρτυρας αρχικά κατέθεσε ότι γνωρίζει πως η Καθ’ ης η Αίτηση δεν μπορούσε να λειτουργήσει το γυμναστήριο της κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορωνοϊού. Στη συνέχεια, είπε ότι δεν γνωρίζει εάν η Καθ’ ης η Αίτηση δεν μπορούσε να εργαστεί λόγω των Διαταγμάτων του Υπουργού Υγείας. Εάν τα Διατάγματα κάλυψαν περίοδο 18 μηνών, όπως της τέθηκε, η Καθ’ ης η Αίτηση είχε και άλλους λόγους που δεν εργαζόταν κατά την εν λόγω περίοδο, όπως είπε η κα. Τσαούση, δηλαδή εγκυμοσύνη και άδεια μητρότητας. Δέχθηκε ότι απαγορευόταν η πλήρης λειτουργία, αλλά το γυμναστήριο ήταν μικρό και μικρός αριθμός ατόμων μπορούσαν να γυμνάζονται. Τα γυμναστήρια άνοιξαν το 2020 και όχι μετά από 18 μήνες.

 

Η Μ.Α.1 κατέθεσε ότι η μη πληρωμή ενοικίων από την Καθ’ ης η Αίτηση, είχε αρχίσει πριν την πανδημία του κορωνοϊού. Συμφώνησε ότι στο τέλος του 2019, συσσωρεύτηκε κάποιο ποσό ενοικίων και ότι αυτά πληρώθηκαν τον Ιούνιο 2020. Δεν είχαν πληρωθεί όταν έπρεπε και δεν υπάρχει email της Αιτήτριας με το οποίο να πιέζει την Καθ’ ης η Αίτηση. Στη συνέχεια, άλλαξε η Διεύθυνση της εταιρείας και δεν δεχόταν αυτό τον τρόπο λειτουργίας. Δεν είχαν λάβει μέρα για τον περιορισμό της ζημιάς της Αιτήτριας σε σχέση με το επίδικο υποστατικό. Μέχρι το Δεκέμβριο 2020, τερματίστηκαν οι όποιες συνομιλίες για διευθέτηση των ενοικίων.

 

Η συμφωνία μεταξύ των διαδίκων τερματίστηκε, αλλά η Καθ’ ης η Αίτηση δεν παρέδιδε την κατοχή. Η Αιτήτρια περίμενε ενημέρωση από την Καθ’ ης η Αίτηση ότι θα τους παραδώσει. Τα κλειδιά παραδόθηκαν 7.9.2021. Κατά τις συνομιλίες του 2020, η Αιτήτρια δεν ήθελε να τερματίσει τη συμφωνία. Η κα. Τσαούση κατέθεσε ότι, εάν η Καθ’ ης η Αίτηση ήθελε, επειδή δεν ασκούσε το επάγγελμα της, θα μπορούσε να εισηγηθεί τον τερματισμό της συμφωνίας και να παραδώσει τα κλειδιά. Αφού τερματίστηκε η συμφωνία, η Καθ’ ης η Αίτηση έπρεπε να παραδώσει το επίδικο υποστατικό. Η Αιτήτρια ζήτησε την κατοχή στις 30.4.2021. Η Καθ’ ης η Αίτηση θα μπορούσε να παραδώσει τότε και να μη χρεώνεται ενοίκια μέχρι τις 31.8.2021.

 

Εκείνο το διάστημα, στο κτίριο ενοικιάζονταν τέσσερα διαμερίσματα. Το ισόγειο ήταν φυσιοθεραπευτήριο, ο πρώτος όροφος φροντιστήριο, ήταν το γυμναστήριο και ένα στούντιο. Ο Μαθηματικός τερμάτισε την ενοικίαση, παρέδωσε τα κλειδιά, πλήρωσε ένα ποσό και το υπόλοιπο του χαρίστηκε. Τόσο η Ευρογνώση όσο και ο Μαθηματικός, ήρθαν σε συμφωνία με την Αιτήτρια και αποχώρησαν.

 

Η κα. Τσαούση αρνήθηκε ότι στο επίδικο υπήρχε διαρροή υδάτων. Έλαβαν τηλεφώνημα από την Καθ’ ης η Αίτηση για πρόβλημα στην ταράτσα. Το Τεκμήριο 14 αφορά τη συντήρηση του ανελκυστήρα και είναι σταθερό ποσό. Δεν αφορά αποδείξεις επιδιόρθωσης, αλλά και να χρειαζόταν επιδιόρθωση, αυτή έγινε. Δεν είχαν ενημέρωση ότι δεν λειτουργούσε ο ανελκυστήρας. Δεν μπορεί να πει ότι ήταν πολύ καλή η κατάσταση των κοινοχρήστων χώρων. Το κτίριο για λίγους μήνες ήταν κλειστό. Καθάριζε το φροντιστήριο. Μπορεί κάποιος να πει ότι είχε σκόνη. Το Φροντιστήριο τους παρέδωσε κατοχή στις 31.7.2021 και δεν μπορεί να χαρακτηρίσει την κατάσταση έξω ως «ζούγκλα». Οι φράκτες που υπήρχαν, ανήκαν στους γείτονες. Τα κοινόχρηστα τα ανέλαβε το Φροντιστήριο. Όταν τους παρέδωσε κατοχή, προέβησαν σε ορισμένες ενέργειες. Η Αιτήτρια δεν είχαν ενημέρωση ότι δεν εργαζόταν κάποιος στο κτίριο και δεν είχαν ενημερωθεί από την Ευρογνώση ότι το άτομο που καθάριζε και πληρωνόταν γι’ αυτό το σκοπό, δεν το έπραττε. Τα κοινόχρηστα που ζητεί η Αιτήτρια, αφορά περίοδο μετά που επανήλθαν οι δραστηριότητες στο κτίριο.

 

Η μάρτυρας συμφώνησε ότι στο δεύτερο όροφο του κτιρίου, ήταν το επίδικο υποστατικό, ο Μαθηματικός και ένα προβληματικός ενοικιαστής σε ένα στούντιο. Αυτός ο ενοικιαστής έπαιρνε νερό από το μετρητή της Καθ’ ης η Αίτηση, από το 2017 και το γνώριζε η Καθ’ ης η Αίτηση. Δεν είχαν προβεί σε διευθετήσεις να εγκατασταθεί δικός του μετρητής της Υδατοπρομήθειας. Γνωρίζει ότι στο χώρο υπήρχαν σκουπίδια και ότι η πόρτα του απέχει τρία μέτρα από την πόρτα του επίδικου υποστατικού. Ενημερώθηκαν από την ενοικιάστρια τους ότι ειδοποίησε την Αστυνομία για συγκεκριμένο ενοικιαστή και τότε προσπάθησαν να τον διώξουν. Η κα. Τσαούση συμφώνησε ότι το εν λόγω στούντιο είχε γίνει τρώγλη και υπήρχε δυσοσμία. Δεν είχαν ενημέρωση από τους ενοικιαστές διότι δεν εργάζονταν και η Αιτήτρια προσπάθησε να τον διώξει. Ο εν λόγω ενοικιαστής τους ενημέρωσε ότι άφησε τα κλειδιά και έφυγε. Όταν υπήρχε η δυσοσμία, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν εργαζόταν.

 

Η μαρτυρία της Μ.Α.1 χαρακτηρίζεται από αμεσότητα και ειρμό. Δυναμική παρουσία, η μάρτυρας δεν κόμπιασε, δεν ανασκεύασε και δεν προέβη σε οποιαδήποτε αντίφαση. Κατέθεσε επί όλων των γεγονότων και με ειλικρίνεια δήλωσε, μεταξύ άλλων, ότι η Αιτήτρια είχε όντως συμφωνήσει με ένα τρόπο με τους ενοικιαστές της και αργότερα άλλαξε γνώμη. Προφανώς ευφυής και ντόμπρα, η μαρτυρία της χαρακτηρίζεται από ευθύτητα. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή.

 

            Δεύτερη μάρτυρας για την Αιτήτρια, κατέθεσε η κα. Βέρα Θεολόγου. Η κα. Θεολόγου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως η κυρίως εξέταση της. Εργάζεται στην Αιτήτρια από το 2006, ασκώντας καθήκοντα Προϊστάμενου Λογιστηρίου. Γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένη από την Αιτήτρια να προβεί στη δήλωση της.

 

Μεταξύ άλλων, μέρος των καθηκόντων της, ήταν να καταγράφει και να διατηρεί Κατάσταση Λογαριασμού στην οποία καταγράφονταν τα ενοίκια (χρεώσεις και πιστώσεις) της Καθ’ ης η Αίτηση, για την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος. Η Κατάσταση Λογαριασμού (Τεκμήριο 4), έχει ετοιμαστεί από την ίδια. Με την υπογραφή της συμφωνίας ημερομηνίας 1.6.2017, μεταξύ της Αιτήτριας και της Καθ’ ης η Αίτηση, ανοίχθηκε λογαριασμός επ’ ονόματι της Καθ’ ης η Αίτηση, στον οποίο καταγράφονταν οι μηνιαίες χρεώσεις των ενοικίων και οι πληρωμές τις οποίες έκανε η Καθ’ ης η Αίτηση έναντι των ενοικίων της.

 

Η Μ.Α.2 κατέθεσε ότι, στο Τεκμήριο 4 φαίνονται όλες οι χρεώσεις ενοικίων που έγιναν από την Αιτήτρια και όλες οι πιστώσεις/πληρωμές ενοικίων που έγιναν από την Καθ’ ης η Αίτηση, με την ακριβή ημερομηνία για την κάθε μία. Υποστήριξε πως είναι εμφανές ότι η Καθ’ ης η Αίτηση ξεκίνησε να καθυστερεί τις πληρωμές των οφειλόμενων ενοικίων περί το τέλος του έτους 2019. Συγκεκριμένα, τα ενοίκια Νοεμβρίου 2019 και Δεκεμβρίου 2019, καταβλήθηκαν αρχές του 2020 και τα ενοίκια Ιανουάριου και Φεβρουάριου 2020, καταβλήθηκαν τον Ιούνιο 2020 και έκτοτε, συνεχίστηκαν οι καθυστερήσεις.

 

Μέχρι σήμερα εξακολουθούν να οφείλονται ενοίκια ύψους €15.149,68. Η κα. Θεολόγου κατέθεσε ότι διατηρούσαν ξεχωριστή Κατάσταση Λογαριασμού, στην οποία κατέγραφαν τα χρεωθέντα κοινόχρηστα. Εξ’ όσων είναι σε θέση να γνωρίζει, η συλλογή των κοινοχρήστων από την Αιτήτρια, ξεκίνησε περί τον Ιούνιο 2021. Πιο πριν, γινόταν από Διαχειριστική Επιτροπή η οποία απαρτιζόταν από τους ίδιους τους ενοικιαστές. Στη συγκεκριμένη Κατάσταση, καταγράφονται τα κοινόχρηστα για την περίοδο Ιουνίου 2021 έως Αύγουστου 2021, στο ποσοστό που αφορούσαν το επίδικο διαμέρισμα, με βάση τα τετραγωνικά του μέτρα. Τα κοινόχρηστα αφορούσαν κυρίως το ηλεκτρικό ρεύμα των κοινόχρηστων χώρων, καθώς επίσης και τα έξοδα συντήρησης του ανελκυστήρα. Η Καθ’ ης η Αίτηση εξακολουθεί να οφείλει στην Αιτήτρια το ποσό των €127,87 ως κοινόχρηστα.

 

Κατά την αντεξέταση της, η μάρτυρας κατέθεσε ότι σπούδασε οικονομικά με ειδικότητα στα λογιστικά. Εργάζεται στη Demetra Holdings Plc, της οποίας η Αιτήτρια είναι θυγατρική εταιρεία και ασχολείται με τα λογιστικά της Αιτήτριας. Δεν έχει επισκεφθεί το συγκεκριμένο κτίριο και δεν είχε μιλήσει με την Καθ’ ης η Αίτηση. Βάσει του συμβολαίου, Τεκμήριο 3, κάθε 1^η Αυγούστου, το ενοίκιο θα αυξανόταν κατά 4%, οπότε χρέωναν με βάση το συμβόλαιο. Είχαν δώσει ένα μήνα στην Καθ’ ης η Αίτηση, το Μάρτιο 2020 και εάν ήταν συνεπής με το ενοίκιο της, θα τον αφαιρούσαν, όπως έκαμαν για όλους τους ενοικιαστές της Αιτήτριας. Το Μάρτιο τον έβαλαν και τον αφαίρεσαν. Η Καθ’ ης η Αίτηση δεν πλήρωσε την 1^η Σεπτεμβρίου.

 

Υποδείχθηκε στη μάρτυρα ο όρος 15 του συμβολαίου, με την υποβολή ότι έπρεπε να είχαν σταματήσει τις χρεώσεις λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού και των περιοριστικών μέτρων. Η κα. Θεολόγου απάντησε ότι δεν είναι δική της αρμοδιότητα, θα το αποφάσιζε η Διεύθυνση. Η Καθ’ ης η Αίτηση θα μπορούσε να σταματήσει με 3 μήνες προειδοποίηση, αλλά δεν το έκαμε. Έμεινε 16 μήνες, όφειλε χρήματα και μετά είπε ότι θα σταματήσει. Όφειλε η ίδια να σταματήσει, αφού δεν μπορούσε να λειτουργήσει λόγω των μέτρων. Το πρόβλημα με την Καθ’ ης η Αίτηση, δεν άρχισε από την πανδημία, αλλά από τον Οκτώβριο 2019. Στις 31.10.2019, έπρεπε να ήταν εξοφλημένος ο Οκτώβριος. Ο Νοέμβριος πληρώθηκε το 2020.

 

Για κάποιους μήνες, η Καθ’ ης η Αίτηση ήταν πολύ καλή στις πληρωμές της. Το 2018, στις 15 Ιουνίου πλήρωσε τον Ιούνιο, στις 11 Ιουλίου τον Ιούλιο και η επόμενη πληρωμή ήταν στις 7 Αυγούστου. Η Καθ’ ης η Αίτηση δεν προπλήρωνε, αλλά για 1, 2 μήνες, η Αιτήτρια δεν δημιουργούσε πρόβλημα.

 

Η Μ.Α.2 κατέθεσε ότι σήμερα δεν υπάρχουν οφειλόμενα ενοίκια πριν το Μάρτιο 2020. Ο πρώτος μήνας που οφείλεται είναι ο Μάρτιος 2020. Η Καθ’ ης η Αίτηση πλήρωσε το Σεπτέμβριο και Οκτώβριο και άφησε κάποιους ενδιάμεσους μήνες απλήρωτους. Όντως τον Ιούνιο 2020, η Καθ’ ης η Αίτηση κατάβαλε τα ενοίκια του Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου 2020, αλλά τα ενοίκια έπρεπε να προπληρώνονται. Για να πληρώσει δύο ενοίκια μαζί, σημαίνει ότι είχε καθυστερημένα. Τα οφειλόμενα αρχίζουν από το Μάρτιο 2020 και είναι 16 μήνες.

 

Δεν γνωρίζει τι διαπραγματεύσεις έκαμε ο κ. Σ. Γνωρίζει τι αποφάσισε το Διοικητικό Συμβούλιο της Αιτήτριας εταιρείας. Οι άλλοι ενοικιαστές της Αιτήτριας δεν χρωστούν ενοίκια για την περίοδο του κορωνοϊού.

 

Η μάρτυρας κατέθεσε ότι έχει τιμολόγια της PY Elevators και ότι ο ανελκυστήρας του κτιρίου όπου βρίσκεται το επίδικο, λειτουργούσε. Συντηρείται κάθε μήνα, δεν υπάρχουν μηνιαίες χρεώσεις επειδή είχε βλάβη. Ζητούν κοινόχρηστα για τον Ιούνιο, Ιούλιο και Αύγουστο 2021 και αφορούν τον ηλεκτρισμό για τους κοινόχρηστους χώρους και τον ανελκυστήρα. Η αναλογία της Καθ’ ης η Αίτηση, ήταν 29,5% στο ποσό που είχε χρεωθεί η Αιτήτρια. Η κα. Θεολόγου κατέθεσε ότι υπάρχουν τιμολόγια από την PY Elevators και την Α.Η.Κ., τα οποία πληρώθηκαν από την Αιτήτρια. Σημειώνεται ότι, παρά την αναφορά, δεν προσκομίστηκαν χρεώσεις της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου. Η μάρτυρας είπε ότι για να υπάρχουν χρεώσεις, σημαίνει ότι κάποιος έκανε κατανάλωση. Δεν γνωρίζει για τις αναβαθμίσεις που έκανε η Καθ’ ης η Αίτηση στο επίδικο διαμέρισμα, ούτε σε τι κατάσταση ήταν αυτό όταν το παρέλαβε.

 

Η Μ.Α.2 κατέθεσε τα αυστηρώς λογιστικά, δεν ήταν μέρος της ομάδας που λάμβανε τις αποφάσεις εκ μέρους της Αιτήτριας. Ακολουθούσε το έγγραφο για το ύψος του ενοικίου, περνούσε τις χρεώσεις και τις εισπράξεις. Αξιολογείται ως ειλικρινής. Στα πλαίσια εντός των οποίων εδύνατο να μαρτυρήσει, για γεγονότα εντός του πεδίου γνώσεων και αρμοδιοτήτων της, αξιολογείται θετικά. Η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή.

 

Καθ’ ης η Αίτηση:

            Μοναδική μάρτυρας για την πλευρά της, κατέθεσε η ίδια η Καθ’ ης η Αίτηση, κα. Νικολίνα Μιτσίδου. Η κα. Μιτσίδου κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Γ, ως μέρος της κυρίως εξέτασης της. Μέχρι και το Φεβρουάριο 2020, πλήρωσε ανελλιπώς τα ενοίκια στην Αιτήτρια. Δέχεται ότι μπορεί να υπήρχαν κάποιες καθυστερήσεις μικρής διάρκειας, οι οποίες στη συνέχεια πληρώνονταν με διπλά ενοίκια για να καλυφθούν. Αυτό δεν έγινε ποτέ εσκεμμένα. Πλήρως εξοφλημένα είναι και τα ενοίκια του Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου 2020, κατόπιν προτροπής της Αιτήτριας, με σκοπό να δουν στη συνέχεια το θέμα των υπόλοιπων ενοικίων. Η κα. Μιτσίδου κατέθεσε ότι τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, χρησιμοποίησε μερικώς το επίδικο διαμέρισμα.

 

Κατά το Μάρτιο 2020, λόγω της πανδημίας COVID-19, σταμάτησε να χρησιμοποιεί το επίδικο διαμέρισμα, καθότι η Κυβέρνηση επέβαλε περιοριστικά μέτρα, με τα οποία απαγορευόταν η λειτουργία των γυμναστηρίων και συνεπώς, δεν εργαζόταν. Ενημέρωσε προφορικά την Αιτήτρια να το παραλάβει, αλλά αρνήθηκαν προβάλλοντας τη θέληση να βοηθήσουν όλους τους ενοικιαστές να παραμείνουν στο κτήριο. Έτσι, κατά τη διάρκεια των περιοριστικών μέτρων, η Αιτήτρια συζητούσε με όλους τους ενοικιαστές, τρόπους επίλυσης του θέματος καταβολής των ενοικίων. Αυτό το δέχθηκε και η Μ.Α.1.

 

Επειδή η Κυβέρνηση ανακοίνωσε οικονομικά μέτρα φορολογικής ελάφρυνσης προς όφελος των ιδιοκτητών ακινήτων, για την περίοδο Μαρτίου 2020 – Αυγούστου 2020, η Αιτήτρια συμφώνησε προφορικά με την Καθ’ ης η Αίτηση αλλά και με τους υπόλοιπους ενοικιαστές, όπως μην παραδώσουν ακόμα τα υποστατικά τους, με σκοπό να εξεταστεί η προοπτική εκμετάλλευσης των μέτρων από την Αιτήτρια.

 

Η κα. Μιτσίδου κατέθεσε ότι, γι’ αυτό το λόγο, περί τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020 και αφού άρθηκαν μερικώς τα περιοριστικά μέτρα, άρχισε να χρησιμοποιεί το επίδικο, με τη συγκατάθεση της Αιτήτριας, με την προϋπόθεση ότι θα πλήρωνε τους εν λόγω μήνες. Αποστάλθηκε από την Αιτήτρια σχετικό ηλεκτρονικό μήνυμα, ημερομηνίας 12.10.2020. Η Καθ’ ης η Αίτηση συμφώνησε και πλήρωσε τα εν λόγω ενοίκια και εκδόθηκαν αποδείξεις πληρωμής για τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020.

 

Περί τις αρχές Νοεμβρίου 2020, εκδόθηκαν εκ νέου Διατάγματα από τον Υπουργό Υγείας, με τα οποία απαγορευόταν και πάλι η λειτουργία των γυμναστηρίων, συνεπώς και πάλι τερμάτισε εντελώς την εργασία της. Στις 12.11.2020, γέννησε πρόωρα το δεύτερο παιδί της και ούτως ή αλλιώς, δεν θα μπορούσε να εργαστεί. Γι’ αυτό κάλεσε εκ νέου την Αιτήτρια να παραλάβει το επίδικο διαμέρισμα. Από το Δεκέμβριο 2020 μέχρι και τον Απρίλιο 2021, η Καθ’ ης η Αίτηση βρισκόταν σε συζητήσεις με την Αιτήτρια μέσω του δικηγόρου της και καλούσε την Αιτήτρια να παραλάβει το επίδικο, ή να προχωρήσει σε διαγραφή των κατ’ ισχυρισμόν οφειλόμενων ενοικίων, μέσω της εφαρμογής των φορολογικών ελαφρύνσεων της Κυβέρνησης ή άλλως πως.

 

Περαιτέρω, κατέθεσε ότι η χρήση του επίδικου από τον Ιανουάριο 2021 και εντεύθεν, δεν ήταν δυνατή για διάφορους λόγους. Πρώτον, υπήρχε διαρροή υδάτων από την οροφή του διαμερίσματος, για την οποία ενημέρωσε επανειλημμένα την Αιτήτρια τηλεφωνικώς, καθότι προκαλούσε πρόβλημα στον εξοπλισμό της Καθ’ ης η Αίτηση, δίχως ανταπόκριση από την πλευρά της Αιτήτριας για επιδιόρθωση. Δεύτερον, ο ανελκυστήρας του κτιρίου ήταν εκτός λειτουργίας. Τρίτον, λόγω του ότι και οι υπόλοιποι ένοικοι του κτιρίου το εγκατέλειψαν, για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν γινόταν καμία απολύτως καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων, με αποτέλεσμα να μην ήταν απρόσκοπτη η μετάβαση στο χώρο του επίδικου, λόγω ακαθαρσιών και σκουπιδιών που βρίσκονταν σ’ όλους τους κοινόχρηστους χώρους. Τέταρτον, απέναντι από το επίδικο διαμέρισμα, η Αιτήτρια μετέτρεψε μια αποθήκη σε διαμέρισμα με σκοπό να το ενοικιάζει, δίχως τις απαραίτητες υπηρεσίες ύδρευσης. Ως αποτέλεσμα, ο ενοικιαστής της αποθήκης αυτής, κατανάλωνε νερό από την Καθ’ ης η Αίτηση, η οποία επιβαρυνόταν με το κόστος. Η Αιτήτρια της υποσχέθηκε ότι θα διευθετούσε την παροχή νερού στην αποθήκη, χωρίς όμως τελικά να το πράξει.

 

Πέμπτον, ο ένοικος της αποθήκης δεν τηρούσε οποιοδήποτε μέτρο υγιεινής, εν γνώσει της Αιτήτριας, με αποτέλεσμα ο χώρος στον όροφο να μυρίζει πολύ άσχημα, να υπάρχουν σκουπίδια στους κοινόχρηστους χώρους και γενικά, να μην είναι σε καμία περίπτωση δυνατή η χρήση του επίδικου διαμερίσματος. Η κα. Μιτσίδου κατέθεσε ότι το αποκορύφωμα της πιο πάνω κατάστασης, ήταν όταν επέμβηκε, παραβιάζοντας την πόρτα της αποθήκης, ειδική ομάδα της Αστυνομίας και της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, φορώντας ειδικές στολές, περί τον Απρίλιο 2021, καθότι έγινε καταγγελία για ανυπόφορες μυρωδιές που γεννούσαν υποψίες για την ύπαρξη ανθρώπινου πτώματος στην αποθήκη. Η Καθ’ ης η Αίτηση ενημερώθηκε για την πιο πάνω εξέλιξη από την Αστυνομία. Τελικά της αναφέρθηκε ότι εντός της αποθήκης υπήρχαν σωροί από σκουπίδια που δημιουργούσαν αποπνικτική ατμόσφαιρα σ’ όλο τον όροφο.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση κατέθεσε φωτογραφίες τις οποίες έλαβε από το κινητό της τηλέφωνο στις 28.8.2021 και αποτυπώνουν την κατάσταση του κτιρίου. Κατά την αντεξέταση της, η μάρτυρας κατέθεσε και άλλες φωτογραφίες, τις οποίες έλαβε κατά το χρόνο που κατέθετε στο Δικαστήριο, για να καταδείξει ότι πρόκειται για το ίδιο κτίριο ως απεικονίζεται στις πρώτες φωτογραφίες που προσκόμισε.

 

Εξήγησε ότι, από τη στιγμή που δεν μπορούσε να εργαστεί κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όχι λόγω δικής της υπαιτιότητας, αλλά λόγω των μέτρων που έλαβε το Υπουργείο Υγείας, δεν είναι δυνατόν η Αιτήτρια να ζητούσε να λάβει ενοίκια. Είναι η θέση της, ότι με βάση τη συμφωνία ενοικίασης, σε περίπτωση που για λόγους που δεν αφορούσαν σε δική της υπαιτιότητα, δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει το επίδικο διαμέρισμα, η συμφωνία θα έπρεπε άμεσα να τερματιστεί και να σταματήσουν οι οποιεσδήποτε χρεώσεις. Αντ’ αυτού, η Αιτήτρια συνέχιζε να την χρεώνει.

 

Από τη στιγμή που δεν μπορούσε να εργαστεί, θα έπρεπε να παραδώσει το επίδικο, αλλά είναι λόγω των προφορικών προτροπών και υποσχέσεων της Αιτήτριας, που δεν έγινε κατορθωτό νωρίτερα. Η Αιτήτρια, πριν την παράδοση του επίδικου, δεν προχώρησε σε Αίτηση έξωσης της Καθ’ ης η Αίτηση, ακριβώς επειδή βρίσκονταν σε συνεχείς συζητήσεις. Αμέσως μετά την παράδοση του υποστατικού, η Αιτήτρια εκδικητικά προχώρησε στην καταχώρηση της Αίτησης. Παρόλο που, όπως φαίνεται, περί τον Απρίλιο 2021, η Αιτήτρια προχώρησε σε τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης, ουδέποτε ζήτησε να λάβει την κατοχή του επίδικου, παρόλες τις προφορικές οχλήσεις της Καθ’ ης η Αίτηση. Συνεπώς, το Σεπτέμβριο 2021, η κα. Μιτσίδου αποφάσισε να τους στείλει και τα κλειδιά, αφού αρνούνταν να παραλάβουν το υποστατικό.

 

Κατέθεσε τέλος, ότι λόγω της πανδημίας, έχασε το σύνολο της πελατείας της και αντί η Αιτήτρια να τη βοηθήσει, ως ήταν η υπόσχεση της, να δραστηριοποιηθεί ξανά, προέβη σε τερματισμό της ενοικίασης, με αποτέλεσμα η Καθ’ ης η Αίτηση να μείνει χωρίς χώρο εργασίας όταν άρθηκαν πλέον τα περιοριστικά μέτρα περί το τέλος του Καλοκαιριού του 2021, με συνέπεια να μη μπορεί να ανακτήσει ξανά την πελατεία της. Αναγκάστηκε να τερματίσει τις εργασίες της και αιτήθηκε τη διαγραφή της από τον Φ.Π.Α.

 

Είναι η θέση της Καθ’ ης η Αίτηση, πως ακόμα ένας σημαντικός λόγος που η Αιτήτρια δεν έχει δικαίωμα να απαιτεί οποιοδήποτε ποσό σήμερα, είναι το γεγονός ότι πέραν των €10.000 που πλήρωσε η Αιτήτρια για την ανακαίνιση, ως η συμφωνία τους, η ίδια πλήρωσε επιπλέον €18.000 από δικά της κεφάλαια, με σκοπό να ανακαινίσει το χώρο, ο οποίος παραδόθηκε στην Αιτήτρια σε τέλεια κατάσταση και ανταπαιτεί αυτό το ποσό. Αφιέρωσε πάρα πολλές ώρες η ίδια και συγγενικά της πρόσωπα για την ανακαίνιση του χώρου, ο οποίος ήταν σε άθλια κατάσταση κατά την έναρξη της ενοικίασης, το 2017. Η προσφορά που κατατέθηκε ως Τεκμήριο 16 από την κα. Τσαούση, είναι ενδεικτική και δεν αφορά το συνολικό ποσό που απαιτήθηκε και πληρώθηκε για την ανακαίνιση. Συγκεκριμένα, η επιδιόρθωση, ανακαίνιση, αναβάθμιση και συντήρηση του υποστατικού, το οποίο έχει μέγεθος 140 τ.μ., περιλαμβάνει τα ακόλουθα:

 

Α)      Αγορά και αλλαγή πατώματος σε όλο το χώρο

Β)      Αγορά και τοποθέτηση 3 κλιματιστικών 24000 BTU

Γ)       Κατασκευή χώρων με γυψοσανίδες

Δ)      Αγορά και Τοποθέτηση ειδικού φωτισμού

Ε)      Αναβάθμιση των μπάνιων

Ζ)       Αγορά και τοποθέτηση γυάλινης εσωτερικής πόρτας

Η)      Αγορά και τοποθέτηση blinds και κουρτινών

Θ)      Αγορά και τοποθέτηση καθρεπτών

I)        Αναβάθμιση ηλεκτρικής εγκατάστασης

Κ)      Βάψιμο και επιδιόρθωση στην τοιχοποιία και οροφή ολόκληρου του     διαμερίσματος.

 

Το επίδικο ακίνητο παραδόθηκε σε τέλεια κατάσταση και οι αναβαθμίσεις που έγιναν, δεν αμφισβητούνται. Την καλή αυτή κατάσταση επωφελείται η Αιτήτρια.

 

Κατά την αντεξέταση της, η Καθ’ ης η Αίτηση κατέθεσε ότι η επικοινωνία με την Αιτήτρια, συνήθως γινόταν τηλεφωνικά ή ηλεκτρονικά, με τον κ. Σ. Το ενοίκιο πληρωνόταν ανελλιπώς, εάν ξεχνούσε για ένα μήνα, τον επόμενο κατέβαλλε διπλό ενοίκιο, άρα δεν θεωρεί ότι υπήρχε καθυστέρηση. Οι καθυστερήσεις άρχισαν τον Οκτώβριο 2019. Το Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, χρησιμοποίησε μερικώς το επίδικο λόγω των περιοριστικών μέτρων της Κυβέρνησης. Λιγότερα άτομα κάθε ώρα και μικρότερη πελατεία. Δέχθηκε ότι κατείχε το επίδικο το Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, γι’ αυτό και πλήρωσε το ενοίκιο. Δέχθηκε ότι το κατείχε και το Μάρτιο 2020, είχε τα κλειδιά, αλλά δεν μπορούσε να το χρησιμοποιήσει λόγω των μέτρων.

 

Η αντίληψη της κας. Μιτσίδου αναφορικά με τον όρο 15 της σύμβασης ενοικίασης, είναι ότι εάν συμβεί κάτι που δεν της επιτρέπει να χρησιμοποιεί το ακίνητο, τερματίζεται αυτόματα. Δεν καταστράφηκε μεν το επίδικο αλλά μπορεί να θεωρήσει τον κορωνοϊό ως «Act of God». Ζήτησε προφορικά, από τις αρχές Μαρτίου, να το παραδώσει, αφού δεν θα μπορούσε να έχει έσοδα. Η Αιτήτρια της είπε, όπως και στους υπόλοιπους ενοίκους, να κάμουν λίγη υπομονή, για να δουν τι θα γίνει μετά. Έγινε και συνάντηση με την Αιτήτρια και τους υπόλοιπους ενοικιαστές. Ήταν την περίοδο που λεγόταν ότι θα δοθούν φορολογικές ελαφρύνσεις και θα τις εκμεταλλευόταν η Αιτήτρια, να μπορέσουν να καλύψουν τα ενοίκια τους και να συνεχίσουν την εργασία τους. Εάν η πρόθεση της ιδίας ήταν να εκμεταλλευτεί το επίδικο και την Αιτήτρια, δεν θα πλήρωνε καθόλου.

 

Κατέθεσε ότι εν τέλει παρέδωσε, επειδή δεν ενδιαφέρθηκε κανένας να πάει να πάρει τα κλειδιά. Έστειλε τα κλειδιά με κλητήρα. Όταν τερματίστηκε η συμφωνία τον Απρίλιο, δεν της είπε κανένας να κλείσουν ραντεβού να τους δώσει τα κλειδιά. Το επίδικο ήταν η εργασία της και έβαλε χρήματα μέσα, δεν θα το έδινε πίσω με ευχαρίστηση, αλλά έβλεπε διάθεση για βοήθεια και ήθελε να το κρατήσει. Η Αιτήτρια μετά άλλαξε γνώμη και δεν ήθελε να βοηθήσει. Η Καθ’ ης η Αίτηση δέχθηκε ότι υπήρχε εισήγηση από την Αιτήτρια να αφαιρεθεί το ενοίκιο Μαρτίου 2020 εάν εξοφλούνταν τα ενοίκια μέχρι το Σεπτέμβριο 2020, αλλά διερωτήθηκε πώς θα τα εξοφλούσε αφού δεν είχε έσοδα.

 

Τον Νοέμβριο 2020, η Κυβέρνηση επέβαλε άλλα μέτρα και επίσης, η Καθ’ ης η Αίτηση γέννησε τη θυγατέρα της. Δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει το επίδικο λόγω των μέτρων και λόγω της κατάστασης του κτιρίου. Τα μέτρα ήταν πιο αυστηρά και γι’ αυτό δεν μπορούσε να εργαστεί, δεν ήταν λόγω της γέννησης του παιδιού της. Το κτίριο ήταν βρώμικο, το ασανσέρ ήταν σπασμένο, η είσοδος ήταν σπασμένη και έμπαιναν μέσα παράνομα άτομα, δεν ήταν χώρος που θα πήγαινε κάποιος να γυμναστεί. Ο ανελκυστήρας είχε προβλήματα συνέχεια, από το 2019. Η αποθήκη την οποία η Αιτήτρια μετέτρεψε σε διαμέρισμα, απείχε 3 μέτρα από το επίδικο διαμέρισμα. Ο ενοικιαστής εκεί δεν τηρούσε οποιοδήποτε μέτρο υγιεινής και το επίδικο δεν ήταν κατάλληλο για χρήση μετά τον Ιανουάριο 2021. Το πρόβλημα του κτιρίου δεν ήταν μόνο το σκούπισμα και το σφουγγάρισμα, υπήρχαν σύρματα που ήταν επικίνδυνα. Από τον Ιανουάριο και μετά δεν ήθελε να ενοικιάζει το επίδικο και προσπαθούσε μέσω του δικηγόρου της να το παραδώσει.

 

Η κα. Μιτσίδου κατέθεσε ότι επισκέφθηκε το ακίνητο για να δει τον εξοπλισμό της, τον Ιανουάριο 2021 και διαπίστωσε διαρροή ύδατος. Ειδοποίησε την Αιτήτρια και προσπάθησε να καλύψει ότι μπορούσε, μετακίνησε μηχανήματα και έβαλε κουβάδες. Δεν χρησιμοποίησε το επίδικο μετά τον Ιανουάριο 2021. Υπήρχαν μέτρα για τα γυμναστήρια μέχρι το Σεπτέμβριο 2021. Δούλευε με ομάδες 8-10 ατόμων και τα μέτρα δεν της επέτρεπαν λόγω του εμβαδού του χώρου. Το επίδικο το ενοικίασε ως χώρο εργασίας, όχι για να κατοικήσει. Μπορούσε να μπει μέσα, αλλά δεν μπορούσε να δουλέψει.

 

Επωφελήθηκε επιδόματος ενοικίου ύψους €1.200 για όλη την περίοδο της πανδημίας, ποσό το οποίο πρόσφερε στην Αιτήτρια προφορικά, το Καλοκαίρι 2020, για να καλύψει τα ενοίκιο Μαρτίου και Μαΐου 2020, αλλά η τελευταία δεν το δέχθηκε. Η Αιτήτρια την προέτρεπε να περιμένει για να δουν τι θα γίνει. Δεν οφείλει κοινόχρηστα, εφόσον δεν γινόταν κάποια εργασία στο χώρο.

 

Συνεσταλμένη παρουσία, με ευθύτητα στο λόγο και αμεσότητα στις απαντήσεις της. Υποστήριξε επαρκώς τις θέσεις και τους ισχυρισμούς της επί γεγονότων. Η δυνατότητα χρήσης του επίδικου λόγω των Υπουργικών Διαταγμάτων, εξετάζεται πιο κάτω. Η ερμηνεία και εφαρμογή του όρου 15 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, είναι έργου του Δικαστηρίου. Αναφορικά με τη δυνατότητα ή την αδυναμία χρήσης του επίδικου για άλλους λόγους, έχουμε πιστέψει την Καθ’ ης η Αίτηση. Αξιολογείται θετικά και η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή.

 

Πραγματικά γεγονότα και ευρήματα:

Από την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία, κρίνουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα έχουν ως ακολούθως:

 

Η Αιτήτρια εταιρεία είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια, από την 10.9.2010, ενός ακινήτου με αρ. εγγραφής 13/4758, Φ/Σχ. 21.62Ε1, Τμήμα 13, Τεμάχιο 2253, στην τοποθεσία Αγία Παρασκευή, Ενορία Αγίου Δημητρίου, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Στροβόλου (Τεκμήριο 1), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και υπό το φως της Κ.Δ.Π. 519/2007. Επί του ακινήτου είχε ανεγερθεί οικοδομή, η οποία δεν περιλαμβάνεται στην εγγραφή. Η διεύθυνση της οικοδομής είναι Λεωφόρος Ιφιγενείας αρ. 23. Η οικοδομή συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999, περί το 1985.

 

Μέρος της οικοδομής αποτελεί διαμέρισμα με αρ. 201, στο δεύτερο όροφο. Δεχόμαστε τη μαρτυρία της Μ.Α.1, ότι το επίδικο προσφέρθηκε προς ενοικίασην άμα τη συμπληρώσει του.

 

Το επίδικο ενοικιάστηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου το οποίο συνομολόγησε με την Αιτήτρια, ημερομηνίας 1.6.2017 (Τεκμήριο 3). Το έγγραφο είναι στην Αγγλική γλώσσα. Σύμφωνα με το άρθρο 5(1) του περί Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμου, Ν.67/88 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, «σε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία γίνεται αποδεκτό ως αποδεικτικό μέσο και έγγραφο συνταγμένο σε οποιαδήποτε ξένη γλώσσα», ενώ και οι δύο πλευρές αποδέχθηκαν ότι το εν λόγω έγγραφο αποτελεί το μεταξύ των ενοικιαστήριο έγγραφο. Το έγγραφο φέρει τις υπογραφές των μερών και δύο μαρτύρων. Η ενοικίαση συμφωνήθηκε σε περίοδο πέντε χρόνων, από 1.8.2017 μέχρι 31.7.2022 (όρος 1(a)). Η ενοικιάστρια είχε το δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας σε οποιοδήποτε χρόνο, με την παροχή γραπτής ειδοποίησης τριών μηνών προς την ιδιοκτήτρια (όρος 1(c)), καθώς και δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα πέντε χρόνια (όρος 2(c)).

 

Το ενοίκιο ήταν προπληρωτέο για κάθε μήνα και συμφωνήθηκε σε €850.- μηνιαίως για την περίοδο από 1.8.2017 μέχρι 31.7.2018, με αύξηση 4% ετησίως, κάθε χρόνο μέχρι τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης (όρος 2(a), 2(b)). Η ενοικιάστρια είχε επίσης την υποχρέωση να καταβάλλει τα κοινόχρηστα, όπως αυτά θα καθορίζονταν από τη Διαχειριστική Επιτροπή του κτιρίου (όρος 9(a)). Οποιαδήποτε καθυστέρηση ή αμέλεια στην καταβολή του ενοικίου ή μέρους αυτού, για περίοδο 21 ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία καθίστατο πληρωτέο, έδιδε το δικαίωμα στην ιδιοκτήτρια να τερματίσει τη συμφωνία και να απαιτήσει την παράδοση της κατοχής και την καταβολή οποιουδήποτε οφειλόμενου ενοικίου και νόμιμων αποζημιώσεων (όρος 16).

 

Τα κοινόχρηστα καταβάλλονταν από την Καθ’ ης η Αίτηση στη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας και περί τον Ιούνιο 2021 και μετέπειτα, τα κοινόχρηστα συλλέγονταν από υπαλλήλους της Αιτήτριας εταιρείας.

 

Το επίδικο ενοικιάστηκε για να χρησιμοποιηθεί ως γυμναστήριο (όρος 1(b)) και ούτως χρησιμοποιήθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση. Οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι η ενοικιάστρια είχε το δικαίωμα να προβεί σε τροποποιήσεις, προσθήκες ή αλλαγές στο επίδικο, εσωτερικά ή εξωτερικά, με τη γραπτή συγκατάθεση της ιδιοκτήτριας και ότι θα προέβαινε σε αρχικές τροποποιήσεις ώστε το επίδικο να χρησιμοποιηθεί ως γυμναστήριο. Προς το σκοπό αυτό, η ιδιοκτήτρια θα συνεισέφερε ποσό €10.000, με βάση σχετικά τιμολόγια που θα της παρουσιάζονταν (όρος 5).

 

Έγιναν τροποποιήσεις και/ή ανακαινίσεις και αλλαγές στο επίδικο και, εκ μέρους της Αιτήτριας, καταβλήθηκε συνολικό ποσό ύψους €9.994,19, στην εργοληπτική εταιρεία Γ. Ευσταθίου & Υιός Λτδ (Τεκμήρια 15 και 16). Οι εργασίες αφορούσαν την αφαίρεση και απομάκρυνση υφιστάμενων τοίχων από γυψοσανίδα και παρκέ, κατασκευή τοίχων και οροφής με γυψοσανίδα, τοποθέτηση παρκέ, καθρέφτη, μεσοθυρών, κεραμικών στα ντους, μίξερ και τηλεφώνων ντουζιέρας και ηλεκτρολογικές εργασίες.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση προέβη σε εργασίες ανακαίνισης στο επίδικο, τα έξοδα για τις οποίες επωμίστηκε η ίδια. Οι μάρτυρες της Αιτήτριας δεν αμφισβήτησαν ότι η Καθ’ ης η Αίτηση επωμίστηκε ορισμένα έξοδα, αλλά θεώρησαν ότι αυτά αφορούσαν μόνο στα κλιματιστικά. Η κα. Μιτσίδου ανταπαιτεί ποσό €18.000 γι’ αυτά τα έξοδα. Το ύψος τους δεν έχει αποδειχθεί ενώπιον μας. Πέραν αυτού, σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο, η Καθ’ ης η Αίτηση ενοικιάστρια είχε την υποχρέωση, κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της ενοικίασης, να παραδώσει στην Αιτήτρια το επίδικο σε καλή κατάσταση στην οποία αναγνωρίζει ότι το παρέλαβε μετά την ανακαίνιση, ευθυνόμενη για οποιαδήποτε ζημιά εκτός από ζημιά λόγω φυσικής φθοράς (όρος 13). Είναι η κρίση μας ότι δεν χωρεί απόδοση οποιουδήποτε ποσού στην Καθ’ ης η Αίτηση για την επιδιόρθωση, ανακαίνιση, αναβάθμιση και συντήρηση του επίδικου διαμερίσματος, εφόσον ούτε το απέδειξε και κυρίως, ούτε το δικαιούται με βάση τη συμφωνία την οποία είχε συνομολογήσει. Συνακόλουθα, η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται.

 

Ο όρος 15 του ενοικιαστηρίου εγγράφου προνοούσε ότι σε περίπτωση καταστροφής του επίδικου λόγω πυρκαγιάς, σεισμού, πλημμύρας ή ανωτέρας βίας ή σε περίπτωση που οποιαδήποτε Κυβερνητική Αρχή επίτασσε ή αναλάμβανε κατοχή, ώστε ως αποτέλεσμα το επίδικο να καταστεί μερικώς ή πλήρως αδύνατο να ενοικιαστεί, η συμφωνία θα τερματιζόταν αυτόματα, νοουμένου ότι το επίδικο δεν καθίστατο μερικώς ή πλήρως αδύνατον να ενοικιαστεί ως αποτέλεσμα οποιασδήποτε επί σκοπού ή απρόσεκτης πράξης ή αμέλειας της ενοικιάστριας [1].

 

Το ενοίκιο διαμορφώθηκε σε €884.- από τον Αύγουστο 2018, σε €919,36 από τον Αύγουστο 2019, σε €956,13 από τον Αύγουστο 2020 και σε €994,38 από τον Αύγουστο 2021 (Τεκμήρια 4 και 17). Αναφορικά με την τελευταία αύξηση ενοικίου, βλέπετε σχετικά πιο κάτω. Η Καθ’ ης η Αίτηση άρχισε να καθυστερεί την καταβολή του ενοικίου από τον Οκτώβριο 2019. Τα ενοίκια Νοεμβρίου 2019 και Δεκεμβρίου 2019, καταβλήθηκαν αρχές του 2020 και τα ενοίκια Ιανουάριου και Φεβρουάριου 2020, καταβλήθηκαν τον Ιούνιο 2020.

 

Αποτελεί Δικαστική γνώση (judicial notice), ότι από τις αρχές του έτους 2020, τόσο η Κύπρος όσο και το παγκόσμιο, κτυπήθηκαν από την πανδημία του κορωνοϊού, Covid-19.  Είναι σημαντικό να τεθεί το χρονικό και νομικό πλαίσιο το οποίο αφορούσε τις ενοικιάσεις και τις υποθέσεις ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

 

Ο Υπουργός Υγείας εξέδωσε αριθμό Διαταγμάτων με βάση τον περί Λοιμοκαθάρσεως Νόμο. Μ’ αυτά, μεταξύ άλλων και πέραν της απαγόρευσης μετακίνησης προσώπων, απαγορεύτηκε και/ή περιορίστηκε, η λειτουργία των γυμναστηρίων. Συγκεκριμένα, με την Κ.Δ.Π. 101/2020, ανεστάλη η λειτουργία αθλητικών εγκαταστάσεων, αθλητικών ομίλων, πολιτιστικών ομίλων και σωματείων, από την 16.3.2020 μέχρι την 13.4.2020 και με την Κ.Δ.Π. 152/2020 μέχρι 30.4.2020. Με την Κ.Δ.Π. 183/2020, επετράπη η ατομική άθληση σε ανοικτούς χώρους μέχρι δύο ατόμων και οι προπονήσεις σε ανοικτές υπαίθριες εγκαταστάσεις για ομαδικά αθλήματα και ανεστάλη η λειτουργία αθλητικών εγκαταστάσεων, αθλητικών ομίλων, πολιτιστικών ομίλων και σωματείων, από 4.5.2020. Από 9.6.2020, επετράπη η λειτουργία αθλητικών ομίλων, πολιτιστικών ομίλων, σωματείων και συλλόγων και από 13.6.2020 η λειτουργία κλειστών και ανοικτών χώρων άθλησης, περιλαμβανομένων γυμναστηρίων, άνευ της χρήσης αποδυτηρίων, τηρουμένων των κατευθυντηρίων οδηγιών του Υπουργείου Υγείας (Κ.Δ.Π. 254/2020). Δηλαδή από 16 Μαρτίου μέχρι 13 Ιουνίου 2020, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν εδύνατο να λειτουργήσει επιχείρηση γυμναστηρίου στο επίδικο διαμέρισμα. Μπορούσε να λειτουργήσει, από 13.6.2020 μέχρι 12.11.2020.

 

Με την Κ.Δ.Π. 513/2020, από 5.11.2020 μέχρι 30.11.2020, επετράπη η λειτουργία κλειστών και ανοικτών αθλητικών εγκαταστάσεων, γυμναστηρίων, σχολών χορού και άλλων ειδών σχολών, καθώς και άλλων αθλημάτων, χωρίς την παρουσία θεατών, τηρουμένων των κατευθυντηρίων οδηγιών του Υπουργείου Υγείας και του Κυπριακού Οργανισμού Αθλητισμού.

 

Από 12.11.2020 μέχρι 30.11.2020, ανεστάλη η λειτουργία των γυμναστηρίων, με την Κ.Δ.Π. 520/2020. Ανεστάλη εκ νέου από 30.11.2020 μέχρι 13.12.2020, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 564/2020. Η προσωπική εκγύμναση επιτρεπόταν νοουμένου ότι οι μετέχοντες δεν υπερβαίναν τα δύο άτομα, συμπεριλαμβανομένου του γυμναστή. Το ίδιο ίσχυσε και από 11.12.2020 μέχρι 31.12.2020, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 581/2020 και στη συνέχεια, μέχρι 10.1.2021  (Κ.Δ.Π. 615/2020). Η λειτουργία των γυμναστηρίων ανεστάλη πλήρως δυνάμει της Κ.Δ.Π. 6/21, από 10.1.2021 μέχρι 31.1.2021.

 

Δηλαδή, από 30.11.2020 μέχρι 10.1.2021, η Καθ’ ης η Αίτηση θα μπορούσε να λειτουργήσει την επιχείρηση της, με ένα άτομο κάθε φορά. Τον Νοέμβριο 2020, η Καθ’ ης η Αίτηση ήταν με άδεια μητρότητας, αλλά αυτό δεν επηρεάζει τη δυνατότητα χρήσης του επίδικου για την εν λόγω περίοδο. Το Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, η Καθ’ ης η Αίτηση είχε εργαστεί κανονικά και κατέβαλε το ενοίκιο της (βλέπετε πιο κάτω).

 

Ανεστάλη προσωρινά η υποχρέωση καταβολής του 70% του ποσού του ενοικίου για τους μήνες Ιανουάριο και Φεβρουάριο 2021, ή/και Φεβρουάριο και Μάρτιο 2021, για επαγγελματικές στέγες που τελούσαν υπό πλήρη αναστολή εργασιών, υπό την προϋπόθεση ότι το εν λόγω ποσό θα καταβαλλόταν υποχρεωτικά ισόποσα εντός των επόμενων δώδεκα μηνών, μέχρι το Φεβρουάριο 2022, το αργότερο (Κ.Δ.Π. 11/2021).

 

Από 10.1.2021, υπήρχε πλήρης αναστολή στη λειτουργία των γυμναστηρίων. Στη συνέχεια, η λειτουργία τους ανεστάλη από 1.2.2021 μέχρι 14.2.2021, με την Κ.Δ.Π. 40/2021, από 15.2.2021 μέχρι 28.2.2021 με την Κ.Δ.Π. 72/2021, από 1.3.2021 μέχρι 15.3.2021 με την Κ.Δ.Π. 93/2021, από 16.3.2021 μέχρι 31.3.2021 με την Κ.Δ.Π. 113/2021. Δηλαδή, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν εδύνατο να χρησιμοποιήσει καθόλου το επίδικο ως γυμναστήριο, κατά το μεγαλύτερο μέρος του Ιανουαρίου, το Φεβρουάριο και το Μάρτιο 2021.

 

Από 1.4.2021 μέχρι 30.4.2021, επετράπη η λειτουργία των γυμναστηρίων υπό ορισμένες προϋποθέσεις και τηρουμένων των κατευθυντηρίων οδηγιών του Υπουργείου Υγείας και του Κυπριακού Οργανισμού Αθλητισμού, οι οποίες αφορούσαν στον αριθμό ατόμων αναλόγως του εμβαδού του χώρου (Κ.Δ.Π. 142/2021). Από 26.4.2021 μέχρι 9.5.2021, ανεστάλη η λειτουργία των γυμναστηρίων, εξαιρουμένης της προσωπικής εκγύμνασης, νοουμένου ότι οι αθλούμενοι δεν υπέρβαιναν τα δύο πρόσωπα περιλαμβανομένου του προπονητή (Κ.Δ.Π. 173/2021). Από 10.5.2021 μέχρι 31.5.2021, επετράπη η λειτουργία γυμναστηρίων τηρουμένων του κατευθυντηρίων οδηγιών του Υπουργείου Υγείας και του Κυπριακού Οργανισμού Αθλητισμού, χωρίς τη χρήση αποδυτηρίων (Κ.Δ.Π. 194/2021) και το ίδιο ίσχυσε από 17.5.2021 μέχρι 31.5.2021 (Κ.Δ.Π. 208/2021).

 

Από 1.6.2021 μέχρι 30.6.2021, επετράπη η λειτουργία γυμναστηρίων, με την τήρηση του μέτρου του ενός προσώπου ανά 10 τ.μ., τηρουμένων των κατευθυντήριων οδηγιών και χωρίς τη χρήση αποδυτηρίων (Κ.Δ.Π. 230/2021). Το ίδιο ίσχυσε από 1.7.2021 μέχρι 5.7.2021 (Κ.Δ.Π. 278/2021), από 9.7.2021 μέχρι 31.7.2021 (Κ.Δ.Π. 286/2021), από 20.7.2021 μέχρι 31.7.2021 (Κ.Δ.Π. 314/2021), από 1.8.2021 μέχρι 31.8.2021 (Κ.Δ.Π. 344/2021), από 26.8.2021 μέχρι 3.9.2021 (Κ.Δ.Π. 367/2021) και από 3.9.2021 μέχρι 22.9.2021 (Κ.Δ.Π. 380/2021). Δηλαδή, από τον Απρίλιο μέχρι το Σεπτέμβριο 2021, η Καθ’ ης η Αίτηση εδύνατο να λειτουργεί το επίδικο ως γυμναστήριο με ορισμένες προϋποθέσεις.

 

Εν τω μεταξύ σ’ αυτό το διάστημα, η Βουλή των Αντιπροσώπων έδωσε κατά κάποιον τρόπο, περίοδο χάριτος στους ενοικιαστές, θεσπίζοντας τον περί Ενοικιοστασίου (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμο του 2020, Ν.30(Ι)/2020. Δυνάμει του άρθρου 3 του Ν.30(Ι)/2020, κάθε διαδικασία προς ανάκτηση κατοχής δυνάμει της παραγράφου (α) του εδαφίου (1) του άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, σε οποιοδήποτε στάδιο και εάν ευρισκόταν, ανεστάλη μέχρι και την 31.5.2020 και ουδεμία απόφαση ή διάταγμα ανάκτησης κατοχής θα εκδιδόταν από το Δικαστήριο δυνάμει τοιαύτης διαδικασίας μέχρι την 31.5.2020. Έτσι, Αιτήσεις Έξωσης λόγω καθυστερημένων ενοικίων, για ενοίκια που οφείλονταν από 1.3.2020 και εντεύθεν, δεν μπορούσαν να καταχωρηθούν εκτός εάν συνοδεύονταν με ενδιάμεση αίτηση για προσωρινό Διάταγμα. Εάν καταχωρούνταν, δεν μπορούσαν να προωθηθούν μέχρι την 31.5.2020.

 

Η Βουλή των Αντιπροσώπων θέσπισε τον περί Ενοικιοστασίου (Προσωρινές Διατάξεις) (Τροποποιητικό) Νόμο του 2020, Ν.53(Ι)/2020, ο οποίος τροποποίησε τον Ν.30(Ι)/20, ώστε η ημερομηνία 31.5.2020 να αντικατασταθεί με την ημερομηνία 30.9.2020. Ως αποτέλεσμα, Αιτήσεις Έξωσης λόγω καθυστερημένων ενοικίων, για ενοίκια που οφείλονταν από 1.3.2020 και εντεύθεν, μπορούσαν να καταχωρηθούν αλλά όχι να προωθηθούν, μέχρι την 30.9.2020.

 

Η Αιτήτρια εταιρεία αποφάσισε όπως διαγράψει το ενοίκιο που αφορούσε το μήνα Μάρτιο 2020, για όλους τους ενοικιαστές της στο κτίριο, υπό τον όρο ότι αυτοί θα διευθετούσαν όλα τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι και τις 25.9.2020 (Τεκμήριο 7). Οι επαφές μεταξύ Αιτήτριας και Καθ’ ης η Αίτηση και υπολοίπων ενοικιαστών στο κτίριο, γίνονταν με τον κ. Σ.Σ., υπάλληλο της Αιτήτριας. Η Καθ’ ης η αίτηση δεν κατέβαλε τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι τις 25.9.2020 και η Αιτήτρια δεν της απέδωσε το ωφέλημα της διαγραφής του ενοικίου Μαρτίου 2020, με αποτέλεσμα να μην το πιστωθεί (Τεκμήρια 4 και 17).

 

Όμως, με ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 12.10.2020, ο κ. Σ.Σ. πληροφόρησε την Καθ’ ης η Αίτηση ότι είχε συμφωνήσει με το σύζυγο της, όπως αρχίσει να καταβάλλει κανονικά τα ενοίκια της από 1.9.2020 και θα λάμβανε αποδείξεις για την καταβολή των ενοικίων Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου. Όσο για τα ενοίκια Μαρτίου – Αυγούστου 2020, θα τα εξέταζαν σε μεταγενέστερο στάδιο (Τεκμήριο 8). Αποκαλύφθηκε η γενικότερη πρόθεση της Αιτήτριας κατά τον ουσιώδη χρόνο, να διατηρήσουν οι ενοικιαστές της τα υποστατικά τους μέχρι να ξεκαθαρίσει η κατάσταση που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας, κατά το 2020. Από τα πιο πάνω, φαίνεται ότι από τα μέσα Μαρτίου 2020 μέχρι τα μέσα Ιουνίου 2020, απαγορευόταν η χρήση του επίδικου ως γυμναστήριο. Η Καθ’ ης η Αίτηση εργάστηκε το Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, κατέβαλε τα ενοίκια των εν λόγω μηνών, στις 13.10.2020 (Τεκμήριο 8 και Τεκμήρια 4 και 17) και εκδόθηκαν σχετικές αποδείξεις από την Αιτήτρια (ως καταγράφεται και στο Τεκμήριο 9).

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση, στις 12.11.2020, γέννησε πρόωρα, το δεύτερο παιδί της (Τεκμήριο 19). Στις 15.12.2020, απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα στην Αιτήτρια, ζητώντας αριθμό λογαριασμού, ώστε να καταβάλει το ενοίκιο της (Τεκμήριο 9). Στις 17.12.2020, η Αιτήτρια απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα με αριθμούς τραπεζικών λογαριασμών και πληροφόρησε την Καθ’ ης η Αίτηση ότι όφειλε μέχρι εκείνη την ημέρα, το ποσό των €7.462,39 (Τεκμήριο 9), ανατρέποντας ουσιαστικά, τα όσα είχε δηλώσει εκ μέρους της Αιτήτριας ο κ. Σ.Σ. και παρά το γεγονός ότι από το Μάρτιο μέχρι τον Ιούνιο 2020, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν εδύνατο να χρησιμοποιήσει το επίδικο ως γυμναστήριο. Η Μ.Α.1 δήλωσε μάλιστα, ότι η Αιτήτρια άλλαξε γνώμη.

 

Η Αιτήτρια, με επιστολή των δικηγόρων της, ημερομηνίας 29.12.2020, η οποία αφέθηκε κάτω από τη θύρα του επίδικου διαμερίσματος την 30.12.2020 (Τεκμήριο 10), κάλεσε την Καθ’ ης η Αίτηση να καταβάλει το πιο πάνω ποσό, το οποίο αφορούσε τα ενοίκια Φεβρουαρίου (μέρος) έως Δεκεμβρίου 2020, εντός επτά ημερών. Όμως τα ενοίκια Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου 2020, καθώς και το υπόλοιπο του ενοικίου Φεβρουαρίου 2020, είχαν ήδη καταβληθεί. Το ποσό είναι ορθό, δηλαδή 5 μήνες χ €919,36 και τρείς μήνες χ €956,13 αλλά οι μήνες για τους οποίους απαιτήθηκε, είναι λανθασμένοι (βλέπετε Τεκμήρια 4 και 17).

 

Η λανθασμένη αναφορά σε μήνες συνεχίστηκε στην επιστολή των δικηγόρων της Αιτήτριας ημερομηνίας 16.3.2021, η οποία επίσης αφέθηκε κάτω από τη θύρα του επίδικου διαμερίσματος (Τεκμήριο 11). Με την εν λόγω επιστολή, η Αιτήτρια τερμάτισε την ενοικίαση λόγω οφειλής ποσού €10.330,78 και η Καθ’ ης η Αίτηση κλήθηκε να παραδώσει κατοχή του επίδικου μέχρι την 30.4.2021.

 

Με επιστολή των δικηγόρων της Αιτήτριας, ημερομηνίας 13.5.2021, η οποία επιδόθηκε στην Καθ’ ης η Αίτηση την 10.6.2021, η τελευταία κλήθηκε όπως καταβάλει το ποσό των €12.169,50 ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο Φεβρουαρίου (μέρος έως Μαΐου 2021, εντός 21 ημερών (Τεκμήριο 13). Δεχόμαστε ότι το Δεκέμβριο 2020 και το Μάρτιο 2021, το γυμναστήριο το οποίο στεγαζόταν στο επίδικο, δεν λειτουργούσε και ήταν κλειστό. Ως εκ τούτου, οι επιστολές Τεκμήρια 10 και 11, δεν παραλήφθηκαν.

 

Έτσι, η εικόνα η οποία διαμορφώνεται είναι η εξής: η ενοικιάστρια δεν εδύνατο να λειτουργήσει το επίδικο για ορισμένα χρονικά διαστήματα, για τα οποία της ζητείτο ενοίκιο ενώ της είχε αρχικά λεχθεί ότι θα γίνονταν διαπραγματεύσεις και συζητήσεις και της αποστέλλονταν επιστολές τις οποίες δεν παραλάμβανε.

 

To άρθρο 11(4) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, εισήχθη στην Νομοθεσία με τον Τροποποιητικό Νόμο 128(Ι)/07 και προνοεί ως ακολούθως:

 

«Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου (1) του παρόντος άρθρου θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης, χωρίς αυτό να επηρεάζει, κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2007, τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου ή ενώπιον οποιουδήποτε επαρχιακού δικαστηρίου υποθέσεις.»

 

Υπό το φως του πιο πάνω άρθρου, κρίνουμε ότι η συμβατική ενοικίαση τερματίστηκε νόμιμα με την επιστολή Τεκμήριο 13, η οποία παραλήφθηκε. Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέμεινε σε κατοχή του επίδικου διαμερίσματος μετά την πάροδο 21 ημερών από της επίδοσης της επιστολής και ούτως κατέστη θέσμια ενοικιάστρια μετά την 1.7.2021. Οι όροι του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου εφαρμόζονται στη θέσμια ενοικίαση, εκτός από το ύψος του ενοικίου και τη διάρκεια της ενοικίασης. Σχετικό είναι το άρθρο 27(1) [2] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα.

 

Οι συμβατικές αυξήσεις δεν ισχύουν στη θέσμια ενοικίαση, σύμφωνα με την νομολογία (βλέπετε σχετικά τις αυθεντίες Katsikides v. Constantinides (1969) 1 C.L.R. 31, Elli Meitz and others v. Pelengaris (1977) 1 C.L.R. 226 και Χ’’Κυριάκος (Φρου-Φρου) Λτδ. v. Terzian Trading House Ltd. (Αρ. 2) (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ.1292). Το πληρωτέο υπό της Καθ’ ης η Αίτηση 1 ενοίκιο κατά την 1.7.2021 και εντεύθεν, ήταν €956,13 μηνιαίως.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση παρέδωσε στην Αιτήτρια κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου διαμερίσματος στις 7.9.2021, δια της αποστολής των κλειδιών στα γραφεία της Αιτήτριας. Δεχόμαστε ότι παρέδωσε το επίδικο σε πολύ καλή κατάσταση. Δεν κατέβαλε ενοίκια για τους μήνες Μάρτιο – Αύγουστο 2020, Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2020, Ιανουάριο – Σεπτέμβριο 2021. Δεν κατέβαλε κοινόχρηστα για την περίοδο Ιουνίου – Αυγούστου 2021 (Τεκμήρια 5, 6 και 18). Δεχόμαστε ότι κατά την εν λόγω περίοδο η Καθ’ ης η Αίτηση δεν χρησιμοποιούσε το επίδικο ώστε η χρήση της να συμβάλλει στα κοινόχρηστα έξοδα.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση κατέθεσε ότι δεν εργάστηκε στο επίδικο μετά τον Ιανουάριο 2021. Δεχόμαστε ότι η Καθ’ ης η Αίτηση δεν λειτούργησε επιχείρηση γυμναστηρίου στο επίδικο από το Μάρτιο 2020 μέχρι την παράδοση της κατοχής αυτού, με εξαίρεση τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020. Για ορισμένους εκ των ως άνω μηνών, εδύνατο να λειτουργήσει ενόψει των Διαταγμάτων του Υπουργού Υγείας και για άλλους όχι (βλέπετε πιο πάνω). Τον Ιούλιο 2021 αιτήθηκε τη διαγραφή της από το Μητρώο Φ.Π.Α. και η εγγραφή της ακυρώθηκε αναδρομικά από την 31.5.2020 (Τεκμήριο 21).

 

Φρονούμε ότι τα ερωτήματα είναι τα ακόλουθα: υπήρξε ματαίωση (frustration) της συμφωνίας ενοικίασης δυνάμει του περί Συμβάσεων Νόμου, ή έτυχε εφαρμογής ο όρος 15, ή ουδένα εκ των προαναφερθέντων; Το λεκτικό του όρου 15 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η σημασία του και η εφαρμογή του δόγματος της ματαίωσης, σε σχέση με την υποχρέωση της Καθ’ ης η Αίτηση να καταβάλει ενοίκια για την περίοδο που εξαιτείται η Αιτήτρια, εξετάζονται πιο κάτω.

 

Αναφορικά με τη δυνατότητα να χρησιμοποιηθεί το επίδικο από τον Ιανουάριο 2021, λόγω της κατάστασης αυτού και του κτιρίου και τους σχετικούς ισχυρισμούς της Καθ’ ης η Αίτηση, διαπιστώνουμε ότι δεν υπάρχει ενώπιον μας ικανοποιητική μαρτυρία σχετικά με διαρροή υδάτων από την οροφή του διαμερίσματος. Σχετικά με τον ανελκυστήρα και τη λειτουργία του, έχουμε ικανοποιηθεί ότι κατά το έτος 2021, υπήρχε εποπτεία και/ή έλεγχος του ανελκυστήρα του κτιρίου και/ή έγιναν επιδιορθώσεις σ’ αυτόν, από την εταιρεία P.Y. ELEVATOR LTD για λογαριασμό της Αιτήτριας(Τεκμήριο 14).

 

Σχετικά με την μετατροπή γειτονικού του επίδικου, υποστατικού, σε «τρώγλη», όπως χαρακτηρίστηκε, οι Μ.Α.1 και 2, συμφώνησαν ότι στο δεύτερο όροφο του κτιρίου της Αιτήτριας, όπου βρίσκεται το επίδικο υποστατικό και μερικά μόλις μέτρα από αυτό, υπήρχε ένας προβληματικός ενοικιαστής, σ’ ένα στούντιο. Αφενός μεν, η παροχή νερού στο στούντιο ήταν από το μετρητή της Καθ’ ης η Αίτηση, αφού δεν είχε δικό του μετρητή, αφετέρου, το εν λόγω πρόσωπο δεν τηρούσε κανόνες υγιεινής και στο χώρο υπήρχαν σκουπίδια και δυσωδία. Εν τέλει, άφησε τα κλειδιά και έφυγε, αφού εν τω μεταξύ είχαν επέμβει μέλη των Σωμάτων Ασφαλείας στο χώρο, περί τον Απρίλιο 2021, ώστε να διαπιστωθεί η πηγή της δυσοσμίας. Δεχόμαστε ότι η κατάσταση έξω από το επίδικο, στο δεύτερο όροφο του κτιρίου, ήταν ανθυγιεινή και δυσάρεστη. Δεχόμαστε ότι τη τελική ευθύνη γι’ αυτή έναντι της ενοικιάστριας, είχε η ιδιοκτήτρια. Είναι όμως η κρίση μας, ότι η περιγραφόμενη κατάσταση δεν κατέστησε αδύνατη τη χρήση του επίδικου υποστατικού, όσο αυτή διήρκησε, δηλαδή από τον Ιανουάριο μέχρι τον Απρίλιο 2021, όπως αποκαλύπτεται από την ενώπιον μας μαρτυρία.

 

Ούτε ή άλλως, υπήρχε πλήρης αναστολή της λειτουργίας των γυμναστηρίων κατά το μεγαλύτερο μέρος του Ιανουαρίου, το Φεβρουάριο και το Μάρτιο 2021 (βλέπετε πιο πάνω), με αποτέλεσμα, η ύπαρξη ή μη της «τρώγλης», να μην ήταν ο πρωταρχικός λόγος μη χρήσης του επίδικου, εφόσον αυτή τούτη η χρήση απαγορευόταν.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση παραπονέθηκε για την έλλειψη καθαριότητας και φροντίδας στο κτίριο και από τις φωτογραφίες τις οποίες έλαβε τον Αύγουστου 2021 (Τεκμήρια 21 και 22), διαπιστώνεται ένας βαθμός παραμέλησης, έλλειψης φροντίδας αλλά και καθαριότητας στους κοινόχρηστους χώρους. Στις φωτογραφίες τις οποίες έλαβε κατά το χρόνο της κατάθεσης της ενώπιον του Δικαστηρίου (Τεκμήριο 23), οι κοινόχρηστοι χώροι του κτιρίου, φαίνονται πιο φροντισμένοι, καθαροί και ευπρεπείς. Όμως δεν έχουμε πεισθεί ότι η Καθ’ ης η Αίτηση δεν εδύνατο εξ’ αυτού του λόγου, να χρησιμοποιήσει το επίδικο. Κρίνουμε ότι οι  ισχυρισμοί της Καθ’ ης η Αίτηση, για τους οποίους φέρει το βάρος απόδειξης, σχετικά με την κατάσταση του κτιρίου και κατ’ επέκτασην, τη δυνατότητα χρήσης του επίδικου λόγω της κατάστασης του κτιρίου, δεν έχουν αποδειχθεί στον απαιτούμενο βαθμό.

 

Εκ των ανωτέρω όμως, η απαίτηση της Αιτήτριας για καταβολή κοινοχρήστων για τους μήνες Ιούνιο έως Αύγουστο 2021, τουλάχιστον αναφορικά με έξοδα καθαρισμού του κτιρίου, δεν έχει υπόβαθρο εφόσον ο ισχυρισμός της Καθ’ ης η Αίτηση για έλλειψη καθαριότητας στο κτίριο, ελέγχεται ως βάσιμος. Επιπλέον, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν χρησιμοποιούσε το επίδικο κατά την εν λόγω περίοδο, ώστε να συνέβαλε στα κοινόχρηστα έξοδα (π.χ. κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος).

 

Ως εκ των ανωτέρω πραγματικών γεγονότων, στα οποία έχουμε καταλήξει και καταγράφουμε, οι προδικαστικές ενστάσεις στην Απάντηση της Καθ’ ης η  Αίτηση, αποτυγχάνουν και απορρίπτονται.

 

Νομική πτυχή:

Ματαίωση συμφωνίας (Frustration):

Νόμος:

Το άρθρο 56 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί ως ακολούθως:

 

«(1)    Συμφωνία προς τέλεση πράξης αφ’ εαυτής αδύνατης είναι άκυρη.

(2)      Σύμβαση προς τέλεση πράξης, η οποία μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, ή παράνομη λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη.

(3)      Αν η υπόσχεση αφορά πράξη αδύνατη ή παράνομη και ο οφειλέτης γνώριζε ή αν κατέβαλλε εύλογη επιμέλεια, μπορούσε να γνώριζε το αδύνατο ή το παράνομο αυτής, ο δε δανειστής δεν γνώριζε ότι αυτή ήταν αδύνατη ή παράνομη, ο οφειλέτης υποχρεούται να αποζημιώσει το δανειστή για κάθε ζημιά, την οποία αυτός ήθελε υποστεί λόγω της μη εκπλήρωσης της υπόσχεσης.»

 

Νομολογία και συγγράμματα:

            Στο σύγγραμμα Megarry’s The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 200, γίνεται αναφορά στην καταστροφή του μίσθιου – αντικειμένου θέσμιας ενοικίασης:

“Accordingly, subject to any question of the abandonment or surrender of the tenancy, where a house is completely destroyed (e.g. by war damage), a contractual tenant can prima facie claim that his tenancy extends to any new house which is erected on the site, and so, for example, can recover possession from a purchaser of that house. It is otherwise in the case of a statutory tenant; the restrictions of the Acts do not inhere in the land after the demolition of the dwelling-house, but remain only as long as it is there. The statutory tenancy thus perishes with the dwelling-house. Yet if the dwelling-house is not destroyed but merely rendered uninhabitable, the tenant’s subsequent failure to live in the house will not by itself deprive him of his right to a statutory tenancy; for a landlord cannot obtain possession ‘by the simple expedient of inactivity in the matter of repairs,’ even if he is under no obligation to repair. A statutory tenant will, however, lose his protection if he leaves uninhabitable premises without protest and abandons any animus revertendi.”

[υπογράμμιση του Δικαστηρίου]

 

Στη σελίδα 226 όπου ο συγγραφέας πραγματεύεται το θέμα του τερματισμού ή λήξης της θέσμιας ενοικίασης, καταγράφονται έξι τρόποι, εκ των οποίων ο ένας αφορά την καταστροφή του μίσθιου, κανένας την παρανομία, παρά μόνο την αλλαγή στην περί Ενοικιοστασίου Νομοθεσία.

 

Στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, 25^η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 860, παράγραφος 1563, εξηγείται ότι, στην Αγγλία, για πολλά χρόνια υπήρχε αβεβαιότητα κατά πόσον το δόγμα της ματαίωσης μπορούσε ποτέ να εφαρμοστεί σε μίσθωση. Στην αυθεντία Cricklewood Property and Investment Trust Ltd. v. Leightons Investment Trust Ltd. (1945) A.C. 221,  οι απόψεις των μελών της Βουλής των Λόρδων, διίσταντο. Οι Δικαστές Viscount Simon και Lord Wright ήταν της άποψης ότι σε σπάνιες περιπτώσεις, όπου π.χ. εξαφανίστηκε εντελώς το μίσθιο, τότε μπορεί να υπάρξει ματαίωσης της σύμβασης μίσθωσης. Οι Δικαστές Lord Russell και Lord Goddard επικεντρώθηκαν στο ότι η σύμβαση μίσθωσης δημιουργεί δικαίωμα επί της γης (estate in land) και γι’ αυτό δεν δύναται ποτέ να ματαιωθεί. Ακριβώς εδώ έγκειται η διαφορά με τα ισχύοντα στην Κύπρο. Η ενοικίαση δεν δημιουργεί δικαίωμα επί της γης αλλά παραμένει μία απλή σύμβαση, εκτός στις περιπτώσεις μισθώσεων για περίοδο άνω των 15 ετών οι οποίες εγγράφονται στο Κτηματολόγιο δυνάμει των προνοιών του Κεφ. 224.  

 

Στη συνέχεια, στην αυθεντία National Carriers Ltd. v. Panalpina (Northern) Ltd. (1981) 2 W.L.R. 45 η πλειοψηφία της Βουλής των Λόρδων αποφάσισε ότι το δόγμα της ματαίωσης δύναται, ως θέμα αρχής, να εφαρμοστεί σε μισθώσεις. Στην επόμενη παράγραφο στην ίδια σελίδα του πιο πάνω συγγράμματος, αναφέρονται τα ακόλουθα:

“Although there is no reported case in England in which a lease has been held to be frustrated, the reports do contain opinions on the types of situations in which the courts might so hold. The physical disappearance of the demised premises is the most obvious case: a convulsion of nature might ‘swallow up’ the property, or bury it permanently under the sea; or an upper floor flat might be totally destroyed by fire or earthquake.”

 

Όσον αφορά το αποτέλεσμα της ματαίωσης, στην παράγραφο 1565, αναφέρεται ότι: “The consequences of frustration of a lease. In the National Carriers case, it was said that a lease would be ‘automatically discharged on the happening of a frustration event.’”

 

Το δόγμα της ματαίωσης ισχύει όπου το συμβάν δεν αποδίδεται σε οποιοδήποτε από τα μέρη. Το μέρος το οποίο βασίζεται στο δόγμα, δεν χρειάζεται να αποδείξει ότι δεν προκάλεσε ο ίδιος το γεγονός που οδήγησε στη ματαίωση της μίσθωσης, αλλά αν η άλλη πλευρά ισχυριστεί αυτοπρόκληση (self inducement), πρέπει να την αποδείξει (σελίδα 865). Σχετικές είναι επίσης οι σελίδες 866 – 868 του ιδίου συγγράμματος. Οι ίδιες αρχές φαίνονται και στο σύγγραμμα Woodfall’s Law of Landlord and Tenant, 27^η έκδοση, σελίδες 1564-1565 και 1573.

 

Σχετική είναι η Κυπριακή αυθεντία Cyprus Cinema & Theatre Co. Ltd. v. Karmiotis (1967) 1 C.L.R. 42, όπου σχολιάστηκε η εφαρμογή του Αγγλικού κοινοδικαίου στην ερμηνεία του άρθρου 56(2) του Κεφ. 149 και ερμηνεύθηκε η αδυναμία εκτέλεσης συμβατικής πράξης [3]. Αποφασίστηκε επίσης από το Ανώτατο Δικαστήριο, με βάση όρο της σύμβασης ενοικίασης ο οποίος αναφερόταν σε «ανωτέρα βία», ότι εφόσον η φράση ακολουθείτο από τη λέξη «πυρκαγιά», μπορούσε μόνο να σημαίνει «Act of God», δηλαδή ανεξέλεγκτες φυσικές δυνάμεις όπως σεισμός, πλημμύρα, καταιγίδα, αστραπή, οι οποίες δεν λαμβάνουν χώραν με ανθρώπινη παρέμβαση, όχι η κατοχή από στρατιωτικές δυνάμεις (σελίδα 52).

 

Στην αυθεντία Loukis G. Leonidou and Another v. Omiros N. Kourris (1977) 1 C.L.R. 261, αποφασίστηκε ότι τα συμβαλλόμενα μέρη είναι ελεύθερα να προνοήσουν στο έγγραφο τους, πως ένα συγκεκριμένο γεγονός ή συμβάν, δεν θα ματαιώσει τη σύμβαση. Στην George Tsimon Ltd. v. The Republic (1980) 3 C.L.R. 321, ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Λ. Σαββίδης, πραγματεύτηκε το ζήτημα της ματαίωσης συμβάσεων σχετικών με γη, με αναφορά στο σύγγραμμα Cheshire and Fifoot on the Law of Contract και στην Cricklewood (πιο πάνω).

 

Βλέπετε επίσης τις αυθεντίες Kier (Cyprus) Ltd. v. Trenco Constructions Ltd. (1981) 1 C.L.R. 30, Xenophontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23, A.N. Stasis Estates Co. Ltd. v. Norbert Paul Eugen Waldner κ.ά. (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 250, όπου στη σελίδα 256 ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Κωνσταντινίδης, είπε ότι: «Η ματαίωση τερματίζει τη σύμβαση αυτομάτως κατά το χρόνο επέλευσης του γεγονότος που την επιφέρει και δεν μπορεί να τίθεται ζήτημα δικαιώματος των συμβαλλομένων για επιλογή», Maison Jenny Ltd. v. Krashias Footwear Industry Ltd. (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1156, ιδιαίτερα στη σελίδα 1160 [4] και  Fadil Izzet v. Κυπριακή Εταιρεία Αποθήκευσης Πετρελαιοειδών Λτδ, (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 11, ιδιαίτερα στις σελίδες 16 και 17.

 

Στην πρόσφατη αυθεντία P.P. Body Art Gym Ltd. v. Shiptrans Estate Ltd., Πολιτική Έφεση Αρ. 300/2012, απόφαση ημερομηνίας 14.12.2017, ECLI:CY:AD:2017:A461, το Ανώτατο Δικαστήριο είχε ενώπιον του υπόθεση γυμναστηρίου το οποίο ενοικιαζόταν και υπέστη εκτεταμένες ζημιές λόγω πυρκαγιάς. Ο έντιμος Δικαστής κ. Μ. Χριστοδούλου, με αναφορά στην Cyprus Cinema (πιο πάνω) και στο άρθρο 56(2), αποφάνθηκε ως εξής:

«Εφαρμόζοντας το πιο πάνω τεστ στα περιστατικά της υπόθεσης παρατηρούμε κατ’ αρχάς πως από το λεκτικό της σύμβασης που κατήρτισαν οι διάδικοι, οι εφεσείοντες – ενόσω κατέβαλλαν το συμφωνηθέν ενοίκιο – είχαν το δικαίωμα ανεμπόδιστης κατοχής και χρήσης του καταστήματος για τη λειτουργία του γυμναστηρίου τους που ήταν και το αντικείμενο της σύμβασης ενοικίασης. Συνεπεία όμως της πυρκαγιάς – για την οποία όπως κρίθηκε δεν είχαν ευθύνη – απώλεσαν de facto την κατοχή και χρήση του καταστήματος, στοιχείο που επέφερε ριζική αλλαγή στην αρχικώς αντιληφθείσα απ’ αυτούς υποχρέωση για πληρωμή του ενοικίου εφόσον το δικαίωμα τους για ανεμπόδιστη κατοχή και χρήση του καταστήματος ήταν αλληλένδετο με την υποχρέωση τους για καταβολή ενοικίου. Ως θέμα επομένως λογικής και δικαίου, η εκτέλεση της σύμβασης κατέστη αδύνατη εφόσον η de facto απώλεια της κατοχής και χρήσης του καταστήματος δεν θα μπορούσε να αποσυνδεθεί με την αντίστοιχη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου καθότι τα δύο ήταν αλληλένδετα μεταξύ τους και ενόψει τούτου θεωρούμε την περί του αντιθέτου απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου εσφαλμένη.»

 

Βλέπετε επίσης την απόφαση της εντίμου Δικαστού του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ως ήταν τότε, κας. Κ. Σταματίου στην αυθεντία K. & M. (TRANSPORT) LTD. v. Επιτροπή Σιτηρών Κύπρου, Πολιτική Έφεση Αρ. 341/2013, Απόφαση ημερομηνίας 22.1.2020, ECLI:CY:AD:2020:A364, όπου στη σελίδα 26 της απόφασης, με αναφορά στο άρθρο 56(2) του Κεφ. 149 και στην αυθεντία Izzet Fadil v. Κυπριακή Εταιρεία Αποθήκευσης Πετρελαιοειδών Λτδ (2009) 1 Α.Α.Δ. 11, είπε: «Το κριτήριο σε τέτοιες περιπτώσεις είναι αντικειμενικό και, όπως ορθά παρατηρούν οι εφεσίβλητοι, αφορά στο κατά πόσο το επιγενόμενο γεγονός καταλύει το θεμέλιο της σύμβασης.»

 

Στην προκείμενη περίπτωση, τα Διατάγματα του Υπουργού Υγείας, κατέστησαν αδύνατη τη χρήση του επίδικου για το σκοπό για τον οποίο ενοικιάστηκε, για ορισμένα και καθορισμένα χρονικά διαστήματα, αρχής γενομένης της 16.3.2020. Η αδυναμία χρήσης όμως ήταν προσωρινή και άρθηκε τρεις μήνες αργότερα. Επιβλήθηκε εκ νέου και πάλιν άρθηκε (βλέπετε πιο πάνω). Μάλιστα, για δύο μήνες εντός του έτους 2020, η Καθ’ ης η Αίτηση χρησιμοποίησε το μίσθιο για το σκοπό για το οποίο ενοικιάστηκε. Η ματαίωση δεν επέρχεται ως αποτέλεσμα αναστρέψιμου γεγονότος, πράξης ή ενέργειας. Είναι η κρίση μου ότι το επιγενόμενο γεγονός, δηλαδή τα Διατάγματα του Υπουργού Υγείας, δεν κατέλυσε το θεμέλιο της σύμβασης. Είναι η κρίση μου ότι δεν τυγχάνει εφαρμογής το δόγμα της ματαίωσης στην παρούσα υπόθεση.

 

Εξετάζουμε τώρα το λεκτικό του όρου 15 της σύμβασης ενοικίασης, τον οποίο παραθέτουμε πιο πάνω. Είναι η κρίση μας ότι: πρώτον, η πανδημία του κορωνοϊού δεν εμπίπτει στην ανωτέρα βία (Act of God) εφόσον δεν κατέστρεψε το επίδικο, μήτε μερικώς μήτε ολοσχερώς. Η φράση “Act of God” ακολουθεί το ρήμα “destroyed” (“is destroyed by fire, earthquake, flood or act of God”). Δεύτερον, τα Διατάγματα του Υπουργού Υγείας για την αναστολή της λειτουργίας των γυμναστηρίων, δυνατόν να θεωρηθούν ότι εξομοιώνονται με την ανάληψη της κατοχής από Κυβερνητική Αρχή, εφόσον εκ της έκδοσης των, η χρήση του επίδικου καθίστατο, έστω περιοδικώς, αδύνατη και το επίδικο κατέστη μερικώς, χρονικά τουλάχιστον, μη ενοικιάσιμο ή αδύνατο να ενοικιαστεί (“as a result of which in any of the above cases the Apartment becomes partly or wholly not rentable”).

 

Συνακόλουθα, αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η Καθ’ ης η Αίτηση δεν ευθύνεται και δεν είναι υπόλογη για ενοίκια για τις περιόδους κατά τις οποίες η χρήση του επίδικου ως γυμναστήριο, ήταν αδύνατη ως απαγορευμένη, δηλαδή από 16.3.2020 μέχρι 13.6.2020, από 12.11.2020 μέχρι 30.11.2020 και από 10.1.2021 μέχρι 31.3.2021.

 

Απόφαση:

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας εταιρείας και εναντίον της Καθ’ ης η Αίτηση, για το ποσό των €8.488,82 το οποίο αφορά οφειλόμενα ενοίκια για τον Ιούνιο 2020 (μέρος) μέχρι τον Αύγουστο 2020, για τον Νοέμβριο 2020 (μέρος) και το Δεκέμβριο 2020 και τους μήνες από Απρίλιο έως Αύγουστο 2021, πλέον νόμιμο τόκο. Οι υπόλοιπες θεραπείες απορρίπτονται.

 

Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται.

 

Υπό τις περιστάσεις και ιδιαίτερα εφόσον, μήτε η Αιτήτρια επιτυγχάνει πλήρως στην απαίτηση της, μήτε η Καθ’ ης η Αίτηση επιτυγχάνει στην ανταπαίτηση της αλλά ταυτόχρονα το Δικαστήριο δέχεται ορισμένες από τις θέσεις της, κρίνουμε ότι είναι ορθό και δίκαιο, όπως η κάθε πλευρά καταβάλει τα δικά της έξοδα και αυτή είναι η απόφαση μας. Η απόφαση να συνταχθεί αφού χαρτοσημανθεί το ενοικιαστήριο έγγραφο, Τεκμήριο 3.

 

(Υπ.)                                                  

Λ.Σ. Καμμίτση          

Πρόεδρος                 

Πιστόν Αντίγραφον

           

Γραμματέας

 

ΛΣΚ/ΕΠ