<< Επιστροφή

Αριθμός 1867/2025

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Αλεξάνδρα Αποστολάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σωκράτη Πλαστήρα, Σταύρο Μάλαινο, Αντιγόνη Τζελέπη και Παναγιώτα Γιαννακοπούλου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 21 Μαρτίου 2025, με την παρουσία και του Γραμματέα Α. Λ., για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Μονοπρόσωπης εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία "ΠΟΤΝΙΑ ΘΗΡΩΝ ΕΜΠΟΡΙΑ ΕΡΓΩΝ ΤΕΧΝΗΣ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία δεν παραστάθηκε.

Του αναιρεσιβλήτου: Εκκλησιαστικού Ιδρύματος Προστασίας Απόρων Κορασίδων (Ε.Ι.Π.Α.Κ.) "Ο ΑΓΙΟΣ ΑΝΔΡΕΑΣ" της Ιεράς Μητρόπολης Ν. Σμύρνης, που εδρεύει στη Ν. Σμύρνη Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Βλάχο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 5-6-2013 και 25-5-2015 αγωγές του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν με την από 25-11-2013 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 912/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3881/2020 τελεσίδικη του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 21-4-2021 αίτησή της.

Με την υπ' αριθμό 297/2024 Πράξη της Προέδρου του Δ' Πολιτικού Τμήματος, ορίστηκε, κατ' εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 307 του ΚΠολΔ, η δικάσιμος, που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Παναγιώτα Γιαννακοπούλου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκε μόνο το αναιρεσίβλητο όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Σύμφωνα με το άρθρο 307 εδ. α' και β' ΚΠολΔ "Αν για οποιοδήποτε λόγο που παρουσιάστηκε μετά το τέλος της συζήτησης, είναι αδύνατο να εκδοθεί η απόφαση, η συζήτηση επαναλαμβάνεται αφού οριστεί νέα δικάσιμος και κοινοποιηθεί κλήση. Ο ορισμός της δικασίμου μπορεί να γίνει και η κλήση για συζήτηση μπορεί να κοινοποιηθεί με την επιμέλεια είτε κάποιου διαδίκου, είτε της γραμματείας του δικαστηρίου". Τέτοιος λόγος αδυναμίας είναι, μεταξύ άλλων, η αποχώρηση από την υπηρεσία δικαστή μέλους της σύνθεσης λόγω συνταξιοδότησης ή παραίτησης (ΑΠ572/2024, ΑΠ200/2024).

Εξάλλου, η επαναλαμβανόμενη, κατ' άρθρο 307 ΚΠολΔ, συζήτηση, αποτελεί, όπως και η από το άρθρο 254 ΚΠολΔ συζήτηση, συνέχεια της προηγούμενης και όχι νέα συζήτηση. Και ναι μεν στο άρθρο 307 ΚΠολΔ δεν αναφέρεται ρητώς, όπως στο άρθρο 254 ΚΠολΔ, ότι η επαναλαμβανόμενη συζήτηση αποτελεί συνέχεια της προηγούμενης, όμως δεν συντρέχει δικαιολογητικός λόγος να αντιμετωπιστούν κατά διαφορετικό τρόπο οι δύο περιπτώσεις, γιατί οι ως άνω διατάξεις διαφέρουν μόνον ως προς το λόγο της επανάληψης, ο οποίος, στην περίπτωση του άρθρου 307 ΚΠολΔ, δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα κάποιου διαδίκου και, συνεπώς, δεν δικαιολογείται να υφίσταται, αν αυτός δεν εμφανιστεί ή δεν εμφανιστεί προσηκόντως, δυσμενέστερη μεταχείριση, δηλαδή να δικαστεί ερήμην και να υποστεί τις σχετικές συνέπειες. Συνακόλουθα, η αρχική και η επαναλαμβανόμενη συζήτηση συνθέτουν μία συζήτηση και ο διάδικος, ο οποίος παρίσταται στην επαναλαμβανόμενη συζήτηση, δεν χρειάζεται να καταθέσει εκ νέου προτάσεις, ο διάδικος δε, που δεν παρίσταται στην επαναλαμβανόμενη συζήτηση, είχε, όμως, παραστεί στην αρχική, δικάζεται αντιμωλία (ΑΠ572/2024, ΑΠ200/2024, ΑΠ17/2023, ΑΠ32/2023, ΑΠ936/2018).

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 576 §§ 1 και 2 ΚΠολΔ "Αν ο διάδικος, που επισπεύδει τη συζήτηση δεν εμφανιστεί ή εμφανιστεί, αλλά δεν λάβει μέρος με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Άρειος Πάγος συζητεί την υπόθεση σαν να ήταν παρόντες οι διάδικοι. Αν ο αντίδικος εκείνου που επέσπευσε τη συζήτηση δεν εμφανιστεί ή εμφανιστεί, αλλά δεν λάβει μέρος σ' αυτήν με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Άρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως αν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα. Αν η κλήση για τη συζήτηση δεν επιδόθηκε καθόλου ή δεν επιδόθηκε νόμιμα ή εμπρόθεσμα, ο Άρειος Πάγος κηρύσσει απαράδεκτη τη συζήτηση και η υπόθεση επαναφέρεται για συζήτηση με νέα κλήτευση. Στην αντίθετη περίπτωση, προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί".

Στην προκειμένη περίπτωση, η ένδικη αίτηση αναίρεσης συζητήθηκε κατά την αρχικώς ορισθείσα δικάσιμο της 4/11/2022, αντιμωλία των διαδίκων. Επειδή, όμως, μετά παρέλευση ικανού χρονικού διαστήματος από τη συζήτηση, διαπιστώθηκε αδυναμία έκδοσης απόφασης εκ μέρους της εισηγήτριας Αρεοπαγίτου Χριστίνας-Ζαφειρίας Γαβριηλίδου, κατ' εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 307 ΚΠολΔ, με την υπ' αριθμ. 297/2024 πράξη της Προέδρου του Δ' Πολιτικού Τμήματος του Αρείου Πάγου, ορίσθηκε νέα δικάσιμος προς επανάληψη της συζήτησης η 21/3/2025 και αντίγραφο της πράξεως αυτής και της κλήσης προς συζήτηση κατά την ανωτέρω δικάσιμο, επιδόθηκαν με την επιμέλεια της γραμματείας του δικαστηρίου στον πληρεξούσιο δικηγόρο και αντίκλητο της αναιρεσείουσας Ιωάννη Κωνσταντίνου (βλ. το από 4/12/2024 αποδεικτικό επίδοσης του Επιμελητή Δικαστηρίων του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, Κ. Δ.). Η αναιρεσείουσα, όμως, δεν εμφανίσθηκε, εκπροσωπούμενη από πληρεξούσιο δικηγόρο, κατά τη νέα αυτή δικάσιμο, κατά την οποία η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο, ούτε κατέθεσε έγγραφη δήλωση ότι δεν θα παραστεί κατά την εκφώνησή της, σύμφωνα με τα άρθρα 242 § 2 και 573 § 1 ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως, αφού κλητεύθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα για να παραστεί κατά την επαναλαμβανόμενη συζήτηση, να προχωρήσει η συζήτηση της υπόθεσης παρά την απουσία της, σύμφωνα με την προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 576 § 2 ΚΠολΔ, και, εφόσον αυτή είχε παραστεί κατά την αρχική συζήτηση, να δικασθεί αντιμωλία.

Με την από 21/4/2021 (αριθμ. καταθ. 2431/293/2021) αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η υπ' αριθμ. 3881/2020 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν πριν από την αντικατάσταση του ΒΙΒΛΙΟΥ ΤΕΤΑΡΤΟΥ του ΚΠολΔ με το ν. 4335/2015), αντιμωλία των διαδίκων. Η αίτηση αναίρεσης, που κατατέθηκε στη γραμματεία του δικαστηρίου, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση, στις 23/4/2021, έχει ασκηθεί παραδεκτά, ως δικόγραφο, κατ' άρθρο 553 § 1 ΚΠολΔ, και, περαιτέρω, νομότυπα και εμπρόθεσμα, ήτοι εντός διετούς προθεσμίας από τη δημοσίευσή της (4/6/2020), σύμφωνα με το άρθρο 564 § 3 ΚΠολΔ, αφού, από τα προσκομιζόμενα έγγραφα δεν προκύπτει, ούτε οι διάδικοι επικαλούνται επίδοση αυτής.

Συνεπώς, πρέπει η αίτηση αναίρεσης να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων αυτής (άρθρο 577 §§ 1 και 3 ΚΠολΔ).

Από την προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 3881/2020 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών και τα λοιπά διαδικαστικά έγγραφα της δίκης, που επιτρεπτώς επισκοπούνται (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ), προκύπτουν τα ακόλουθα, αναφορικά με τη διαδικαστική πορεία της υπόθεσης: Το αναιρεσίβλητο Εκκλησιαστικό Ίδρυμα Προστασίας Απόρων Κορασίδων (Ε.Ι.Π.Α.Κ.) της Ιεράς Μητρόπολης Ν. Σμύρνης "Ο ΑΓΙΟΣ ΑΝΔΡΕΑΣ", με την από 5/6/2013 (αριθμ. καταθ. 79519/1791/5.6.2013) αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, εξέθεσε ότι, δυνάμει συμβάσεως εμπορικής μισθώσεως, που καταρτίσθηκε με το από 5/9/2006 ιδιωτικό συμφωνητικό, όπως τροποποιήθηκε με το από 9/1/2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, παραχώρησε στην Ελισάβετ Λογοθέτη-Λύρα, την οποία υποκατέστησε η εναγομένη και ήδη αναιρεσείουσα, τη χρήση του περιγραφόμενου στην αγωγή ακινήτου του, αντί μισθώματος 3.000 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, το οποίο, κατόπιν αναπροσαρμογών, ανέρχεται στο ποσό των 3.612,39 ευρώ και ότι η εναγομένη μισθώτρια, αν και χρησιμοποιεί το μίσθιο, καθυστερεί μέρος του μισθώματος του μηνός Ιουλίου 2012 και το σύνολο των μισθωμάτων του χρονικού διαστήματος Αυγούστου 2012-Ιουνίου 2013. Με βάση τα εκτιθέμενα κατήγγειλε με την ως άνω αγωγή του τη σύμβαση μισθώσεως και ζήτησε την επιδίκαση των καθυστερούμενων μισθωμάτων, συνολικού ποσού 42.178,18 ευρώ και του ανάλογου χαρτοσήμου, συνολικού ποσού 1.518,41 ευρώ, με το νόμιμο τόκο, καθώς και την απόδοση του μισθίου ακινήτου. Επίσης, με την από 25/5/2015 (αριθμ. καταθ. 58644/1469/2015) αγωγή του ενώπιον του ιδίου δικαστηρίου, το αναιρεσίβλητο, επικαλούμενο τα ίδια πραγματικά περιστατικά, που συγκροτούν την ιστορική βάση της από 5/6/2013 αγωγής του, με την προσθήκη ότι, μετά τη λήξη της ανωτέρω μίσθωσης (που επήλθε με την καταγγελία δια της πρώτης αγωγής), η εναγομένη μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα παρακρατεί το μίσθιο, ζήτησε να υποχρεωθεί αυτή να του καταβάλει τα συμφωνηθέντα μισθώματα του χρονικού διαστήματος από 6/7/2013 έως 6/5/2015, συνολικού ποσού 83.415,53 ευρώ, ως αποζημίωση χρήσης, καθώς και το ποσό των 3.002,96 ευρώ για τέλη χαρτοσήμου, με το νόμιμο τόκο. Τέλος, η αναιρεσείουσα, με την από 25/11/2013 (αριθμ. καταθ. 163862/3517/2013) αγωγή της ενώπιον του ιδίου δικαστηρίου, επικαλούμενη την ίδια σύμβαση μισθώσεως μεταξύ αυτής, ως μισθώτριας και του εναγομένου και ήδη αναιρεσίβλητου, ως εκμισθωτή, εξέθεσε ότι, με μεταγενέστερη προφορική συμφωνία τους, οι διάδικοι τροποποίησαν τον όρο της ανωτέρω σύμβασης, που προέβλεπε τον συμψηφισμό μισθωμάτων και δαπανών ανακαίνισης του μισθίου, τις οποίες ανέλαβε η ίδια, μέχρι του ποσού των 210.000 ευρώ, ώστε τα μισθώματα να συμψηφισθούν με το πραγματικό κόστος των εργασιών ανακαίνισης, ανεξαρτήτως ποσού, κατά την αποπεράτωση των εργασιών, ότι η ανακαίνιση ολοκληρώθηκε τον Δεκέμβριο του έτους 2009 και οι σχετικές δαπάνες της ανέρχονται στο συνολικό ποσό των 1.189.744,88 ευρώ, από το οποίο, μετά την αφαίρεση των συμψηφιζόμενων μισθωμάτων του χρονικού διαστήματος από τον Δεκέμβριο του έτους 2009 μέχρι τον Ιούλιο του έτους 2013, οπότε λύθηκε η μίσθωση με καταγγελία του εναγομένου, απομένει υπόλοιπο 1.040.086,52 ευρώ, το οποίο δικαιούται, για μεν τις αναγκαίες δαπάνες σύμφωνα με το άρθρο 591 § 1 ΑΚ, για δε τις επωφελείς σύμφωνα με τις διατάξεις περί διοίκησης αλλοτρίων και εντολής, άλλως, επικουρικώς, κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού και ότι εξ αιτίας της παράνομης και καταχρηστικής καταγγελίας της μίσθωσης υπέστη ηθική βλάβη διότι επλήγη η φήμη και η αξιοπιστία της στις συναλλαγές. Με βάση τα εκτιθέμενα, ζήτησε να υποχρεωθεί το εναγόμενο και ήδη αναιρεσίβλητο να της καταβάλει το ποσό των 1.040.086,52 ευρώ για τις δαπάνες που έκανε στο μίσθιο και το ποσό των 80.000 ευρώ ως χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής. Οι ως άνω αγωγές συνεκδικάσθηκαν και εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 912/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία έγιναν εν μέρει δεκτές ως ουσία βάσιμες οι από 5/6/2013 και από 25/5/2015 αγωγές του ήδη αναιρεσίβλητου και απορρίφθηκε ως ουσία αβάσιμη η από 25/11/2013 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στο διατακτικό της απόφασης αυτής. Την ως άνω απόφαση προσέβαλε η εναγομένη-ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα με την από 4/11/2016 (αριθμ. καταθ. 4536/2016) έφεσή της ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, η οποία συνεκδικάσθηκε με τους από 21/10/2019 (αριθμ. καταθ. 9920/811/2019) πρόσθετους λόγους έφεσης και εκδόθηκε η προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 3881/2020 απόφαση του ως άνω δικαστηρίου, η οποία δέχθηκε τυπικά και απέρριψε κατ' ουσία την έφεση και τους πρόσθετους λόγους αυτής. Σύμφωνα με το άρθρο 158 ΑΚ "η τήρηση τύπου για τη δικαιοπραξία απαιτείται μόνο όπου το ορίζει ο νόμος", ενώ, κατά το άρθρο 159 εδ. α' ΑΚ "δικαιοπραξία για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος που απαιτεί ο νόμος, εφόσον δεν ορίζεται το αντίθετο, είναι άκυρη". Επίσης, σύμφωνα με το άρθρο 174 ΑΚ "δικαιοπραξία που αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη του νόμου, αν δεν συνάγεται κάτι άλλο, είναι άκυρη", ενώ, κατά το άρθρο 180 ΑΚ "η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε".

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ, το οποίο έχει εφαρμογή και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρ. 44 Π.Δ. 34/1995), με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, σύμφωνα δε με το άρθρο 15 εδ. α' του Π.Δ. 34/1995, η καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης επιτρέπεται για τους λόγους που προβλέπει το ως άνω Προεδρικό Διάταγμα και ο Αστικός Κώδικας. Όπως δε προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 158 και 574 ΑΚ, η σύμβαση της μίσθωσης πράγματος συνάπτεται ατύπως, το ίδιο δε ισχύει και για τις εμπορικές μισθώσεις, εφόσον το Π.Δ. 34/1995 δεν αναφέρει τίποτε για τον τύπο αυτών και μόνο κατ' εξαίρεση υπόκεινται σε διατυπώσεις και επίσης σε έγγραφο τύπο, και μάλιστα συστατικό, ορισμένες κατηγορίες μισθώσεων, που προβλέπονται σε ειδικούς νόμους, όπως οι μισθώσεις που αφορούν το Δημόσιο και τα ΝΠΔΔ (ΑΠ639/2023, ΑΠ940/2018), καθώς και τα ακίνητα των Ιερών Ναών, οι εκμισθώσεις των οποίων υπόκεινται στις διατυπώσεις του άρθρου 16 του έχοντος ισχύ νόμου (ΑΠ195/2025) Κανονισμού της Ιεράς Συνόδου της Εκκλησίας της Ελλάδος, η μη τήρηση των οποίων επάγεται σχετική ακυρότητα της μισθωτικής σύμβασης, την οποία μόνο οι ενοριακοί Ναοί δύνανται να επικαλεσθούν. Η τελευταία αυτή διάταξη εφαρμόζεται αποκλειστικά στις εκμισθώσεις ακινήτων Ιερών Ναών και όχι και σε αυτές των ακινήτων εκκλησιαστικών ιδρυμάτων που είναι αυτοτελή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου, με δική τους περιουσία, την οποία διοικεί και διαχειρίζεται το διοικητικό τους συμβούλιο. Τέτοιο αυτοτελές νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου είναι το αναιρεσίβλητο, σύμφωνα με τα άρθρα 1 και 14 του Κανονισμού του (ΦΕΚ Β' 976/27.11.1991) στα οποία ορίζονται τα εξής: "Το ιδρυθέν το 1923 Φιλανθρωπικόν Ίδρυμα υπό την επωνυμίαν "Εκκλησιαστικόν Ίδρυμα Προστασίας Απόρων Κορασίδων (Ε.Ι.Π.Α.Κ.) της Ιεράς Μητροπόλεως Νέας Σμύρνης "Άγιος Ανδρέας" λειτουργούν και εδρεύον εν Νέα Σμύρνη, αποτελεί ίδιον Νομικόν Πρόσωπον Ιδιωτικού Δικαίου, διοικούμενον και εκπροσωπούμενον κατά τα εν τω Κεφαλαίω Β' ειδικώς οριζόμενα...Η διοίκησις και διαχείρισις της περιουσίας του Ιδρύματος ενεργείται δια του Διοικητικού Συμβουλίου". Κατά δε το άρθρο 15 του ως άνω Κανονισμού "η εκμίσθωσις των ακινήτων του Ιδρύματος γίνεται πάντοτε δι' εν έτος δια δημοσίου διαγωνισμού, προκηρυσσομένου προ επταημέρου τουλάχιστον και καθ' ημέραν Κυριακήν, ενώπιον Επιτροπής, συνιστωμένης, κατά τα εν άρθρω 7 του παρόντος, ήτις και αποφασίζει επί του αποτελέσματος τούτου. Εν περιπτώσει μη εμφανίσεως υπερθεματιστών επαναλαμβάνεται ούτος την αμέσως επομένην Κυριακήν και την αυτήν ώραν. Εάν και μετά την επανάληψιν καθίσταται ανέφικτος η δια διαγωνισμού εκμίσθωσις, γίνεται αύτη μετ' απόφασιν του Διοικητικού Συμβουλίου δι' ιδιαιτέρας συμφωνίας". Ο ως άνω Κανονισμός, με τον οποίο ρυθμίζονται τα εσωτερικά θέματα διοίκησης, εκπροσώπησης και διαχείρισης της περιουσίας του αναιρεσίβλητου, δεν έχει ισχύ νόμου, ούτε άλλωστε κυρώνεται με νόμο, αλλά ισχύει, σύμφωνα με το άρθρο 38 αυτού, από τη δημοσίευσή του, είτε στο περιοδικό ΕΚΚΛΗΣΙΑ είτε στο ΦΕΚ, συνεπώς, η μη τήρηση της προπεριγραφόμενης διαδικασίας για την εκμίσθωση ακινήτων του αναιρεσίβλητου, εφόσον δεν συνιστά τύπο που ορίζει ο νόμος, δεν καθιστά άκυρη τη μισθωτική σύμβαση.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 216 § 1 ΚΠολΔ, η αγωγή, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Αν λείπουν τα στοιχεία αυτά, η αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, και αυτεπαγγέλτως, ενώ η αοριστία του δικογράφου δεν μπορεί να συμπληρωθεί με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή σε άλλα έγγραφα της δίκης, ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων. Για την θεμελίωση και το ορισμένο της αγωγής με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί από το μισθωτή την καταβολή του μισθώματος (άρθρα 574, 595 ΑΚ) πρέπει να αναφέρονται: α) η ύπαρξη έγκυρης συμβάσεως μισθώσεως, ο χρόνος συνάψεως αυτής και η διάρκειά της, β) η ιδιότητα του ενάγοντος ως εκμισθωτή και του εναγομένου ως μισθωτή, γ) η περιγραφή του μισθίου και ο τόπος στον οποίο βρίσκεται, δ) το ύψος του καταβαλλομένου μισθώματος και ο χρόνος καταβολής του, ε) η γενομένη εκ μέρους του μισθωτή χρήση του μισθίου, στ) η υπερημερία του μισθωτή περί την καταβολή του μισθώματος και ζ) αίτημα καταβολής συγκεκριμένου ποσού οφειλομένων μισθωμάτων (ΑΠ1505/2022, ΑΠ649/2020). Εφόσον ο εκμισθωτής ασκεί την αξίωση απόδοσης του μισθίου λόγω καταγγελίας της μίσθωσης για καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (άρθρ. 597 Α.Κ.), πρέπει να αναφέρεται, επιπλέον, είτε η προγενέστερη της αγωγής καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή, είτε ότι η αγωγή ενεργεί και ως καταγγελία (ΑΠ2035/2013), ενώ, επιπλέον στοιχείο του ορισμένου της αγωγής αποζημίωσης χρήσης, κατ' άρθρο 601 ΑΚ, είναι η παρακράτηση του μισθίου από τον εναγόμενο για συγκεκριμένο χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης, με οποιονδήποτε τρόπο και αν επήλθε αυτή.

Περαιτέρω, από το άρθρο 904 του ΑΚ, που ορίζει ότι όποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια και ότι η υποχρέωση αυτή γεννιέται ιδίως σε περίπτωση παροχής αχρεώστητης ή παροχής για αιτία που δεν επακολούθησε ή έληξε ή αιτία παράνομη ή ανήθικη, προκύπτει ότι στοιχείο του πραγματικού κάθε απαίτησης αδικαιολόγητου πλουτισμού είναι, εκτός άλλων, και η ανυπαρξία ή η ελαττωματικότητα της αιτίας, βάσει της οποίας έγινε η περιουσιακή μετακίνηση και επήλθε ο πλουτισμός του λήπτη. Αν λείπει το στοιχείο αυτό, δηλαδή αν η ως άνω αιτία δεν είναι ανύπαρκτη ή ελαττωματική, δεν στοιχειοθετείται απαίτηση από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού η απαίτηση αυτή προϋποθέτει έλλειψη αξίωσης από την αιτία. Στερείται νόμιμης αιτίας και επομένως είναι αδικαιολόγητος ο πλουτισμός που δεν καλύπτεται από έγκυρη βούληση του ζημιωθέντος ή, κατ' εξαίρεση, από τη θέληση του νομοθέτη, συναγόμενη σαφώς από συγκεκριμένες διατάξεις ή και από το γενικότερο πνεύμα του νόμου. Επομένως, η παροχή που γίνεται για την εκπλήρωση υποχρέωσης, η οποία αναλήφθηκε με σύμβαση, δεν γίνεται αναίτια, ώστε να μπορεί να αναζητηθεί κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού η σύμβαση, μέχρι τη λήξη της ή την με οποιονδήποτε τρόπο ανατροπή των αποτελεσμάτων της, αποτελεί, κατά το άρθρο 361 ΑΚ, νόμιμη αιτία και μπορεί κάθε συμβαλλόμενος, εφόσον αυτή είναι ισχυρή, να ασκήσει τα δικαιώματά του από αυτήν (ΑΠ1519/2022, ΑΠ735/2022).

Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάσθηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο ή έθιμο ελληνικό ή ξένο, εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοσθεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή εάν εφαρμοσθεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και εάν εφαρμοσθεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε ως ψευδής ερμηνεία του κανόνα δικαίου, δηλαδή όταν το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε σ' αυτόν έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε ως κακή εφαρμογή, ήτοι εσφαλμένη υπαγωγή σ` αυτόν των περιστατικών της ατομικής περίπτωσης που καταλήγει σε εσφαλμένο συμπέρασμα με τη μορφή του διατακτικού. Με αυτό τον λόγο αναίρεσης, ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την εκτίμηση της νομικής βασιμότητας της αγωγής και των ισχυρισμών (ενστάσεων) των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα του δικαστηρίου κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς.

Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κλπ, ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσία.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ` ουσία την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν εμφανή την παράβαση. Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (ΟλΑΠ8/2018, ΑΠ1096/2022). Με τον ίδιο λόγο αναίρεσης ελέγχεται επίσης η νομική αοριστία της αγωγής, δηλαδή εκείνη που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που πρέπει να εφαρμοστεί, στηρίζει λόγο αναίρεσης για παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου (άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ), συντρέχει δε αν το δικαστήριο για τη θεμελίωση της αγωγής στον συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου αρκέστηκε σε στοιχεία λιγότερα ή αξίωσε περισσότερα από εκείνα που ο κανόνας αυτός απαιτεί για τη γένεση του οικείου δικαιώματος, κρίνοντας αντιστοίχως νόμιμη ή μη την αγωγή. Οι διατάξεις που στηρίζουν το αγωγικό αίτημα αρκεί, έστω και αν δεν μνημονεύονται στην προσβαλλόμενη απόφαση, να υφίστανται και να δικαιολογούν, βάσει των ουσιαστικών παραδοχών της, το διατακτικό της, οπότε ο Άρειος Πάγος μπορεί, κατά το άρθρο 578 ΚΠολΔ, να τις συμπληρώσει (ΑΠ1186/2021, ΑΠ1020/2021, ΑΠ934/2021, ΑΠ302/2020, ΑΠ199/2018, ΑΠ900/2011).

Περαιτέρω, η ποσοτική αοριστία της αγωγής, η οποία υπάρχει όταν δεν εκτίθενται στην αγωγή όλα τα στοιχεία που απαιτούνται κατά νόμο για τη στήριξη του αιτήματος της αγωγής, τα πραγματικά, δηλαδή, περιστατικά που απαρτίζουν την ιστορική βάση της αγωγής και προσδιορίζουν το αντικείμενο της δίκης, δημιουργεί λόγους αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθ. 8 και 14 του ΚΠολΔ (ΑΠ422/2024, ΑΠ715/2024, ΑΠ868/2024, ΑΠ145/2024, ΑΠ338/2023, ΑΠ14/2023). Ο σχετικός αναιρετικός έλεγχος γίνεται με βάση την από το δικαστήριο της ουσίας κυριαρχική εκτίμηση του πραγματικού περιεχομένου της αγωγής. Η εκτίμηση αυτή ελέγχεται αναιρετικά με βάση τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, εάν το δικαστήριο για το σχηματισμό της περί νομικής επάρκειας της αγωγής κρίσεώς του αξίωσε περισσότερα στοιχεία από εκείνα που απαιτεί ο νόμος για τη θεμελίωση του δικαιώματος ή αρκέστηκε σε λιγότερα. Η παραδοχή αυτή τελεί υπό την προϋπόθεση ότι η εκτίμηση του δικογράφου της αγωγής από το δικαστήριο της ουσίας ανταποκρίνεται στο πραγματικό περιεχόμενό της, ενώ, στην αντίθετη περίπτωση, καθιδρύεται ο αναιρετικός λόγος από το άρθρο 559 αριθ. 8 ΚΠοΛΔ, υπό την έννοια ότι το δικαστήριο της ουσίας, εκτιμώντας εσφαλμένα το δικόγραφο της αγωγής, έλαβε υπόψη, ως στοιχείο θεμελιωτικό του ασκουμένου με αυτήν δικαιώματος, ισχυρισμό που δεν προτάθηκε ή δεν έλαβε υπόψη θεμελιωτικό αυτής ισχυρισμό που προτάθηκε (ΑΠ1507/2024, ΑΠ1537/2022, ΑΠ1812/2022, ΑΠ203/2019).

Με τον πρώτο λόγο αναίρεσης προσάπτονται στην προσβαλλόμενη απόφαση οι από το άρθρο 559 αρ. 1, 8 και 14 ΚΠολΔ αναιρετικές πλημμέλειες (και κατ' ορθή εκτίμηση μόνο η από τον αριθμό 1 του άρθρου αυτού πλημμέλεια), αφού η αναιρεσείουσα επικαλείται νομική αοριστία των από 5/6/2013 και από 25/5/2015 αγωγών του αναιρεσίβλητου, τις οποίες, το Εφετείο έκρινε ορισμένες, αρκούμενο, όπως υποστηρίζει, σε στοιχεία λιγότερα από αυτά που απαιτεί ο νόμος για τη στήριξη των αιτημάτων τους. Από την παραδεκτή επισκόπηση (άρθρο 561 § 2 ΚΠολΔ) των δικογράφων των από 5/6/2013 και 25/5/2015 αγωγών του αναιρεσίβλητου, επί των οποίων εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση του δευτεροβαθμίου δικαστηρίου, προκύπτει ότι, στην πρώτη από αυτές, εκτίθενται τα εξής: Ότι δυνάμει του από 5/9/2006 ιδιωτικού συμφωνητικού, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το από 9/1/2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, το ενάγον-αναιρεσίβλητο εκμίσθωσε στην Ε. Λ.-Λ. μία τριώροφη παλαιά οικοδομή, ιδιοκτησίας του, που βρίσκεται στην Αθήνα, επί της οδού ..., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη (χώρος παρουσίασης έργων τέχνης, διοργάνωσης σεμιναρίων, διαλέξεων και εκδηλώσεων σχετικά με την τέχνη, πωλήσεως και εκθέσεως βιβλίων και λοιπών συναφών δραστηριοτήτων). Ότι με το πιο πάνω μισθωτήριο προβλέφθηκε η δυνατότητα υποκατάστασης της ανωτέρω μισθώτριας από νομικό πρόσωπο της επιλογής της, υπό τον όρο ότι δεν θα αλλάξει ο σκοπός της μισθώσεως. Ότι με το από 9/1/2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, που καταρτίσθηκε μεταξύ της αρχικής μισθώτριας και της εναγομένης εταιρείας, η τελευταία υποκατέστησε την πρώτη στην ένδικη μίσθωση. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε δωδεκαετής, από 1/10/2006 έως 30/9/2018, με δικαίωμα μονομερούς παράτασης για τέσσερα ακόμη έτη, με συστημένη επιστολή της μισθώτριας τουλάχιστον τέσσερις μήνες προ της λήξεως της μισθώσεως. Ότι το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 3.000 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, υποκείμενο σε συμψηφισμό με το κόστος της συμφωνηθείσας ανακαίνισης, ύψους 210.000 ευρώ, που ανελήφθη από τη μισθώτρια και μέχρι πλήρους καλύψεώς του και καταβαλλόμενο στη συνέχεια εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, το δε πρώτο μηνιαίο μίσθωμα θα καθίστατο ληξιπρόθεσμο και απαιτητό από την ολοκλήρωση των εργασιών και πάντως όχι πέραν της 1/4/2007. Ότι το μίσθωμα ορίσθηκε ετησίως αναπροσαρμοζόμενο, μετά την ολοκλήρωση του συμψηφισμού μισθωμάτων και κόστους ανακαίνισης, κατά το ποσοστό αυξήσεως του τιμαρίθμου του εκάστοτε λήξαντος ημερολογιακού έτους επί του τελευταίου εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος, πλέον δύο μονάδων. Ότι κατόπιν αναπροσαρμογών, το σήμερα καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται σε 3.612,39 ευρώ, όπως ειδικότερα αναλύεται στην αγωγή. Ότι η εναγομένη μισθώτρια, μετά τον συμψηφισμό των συμψηφιστέων δαπανών ανακαίνισης, ποσού 210.000 ευρώ, αν και χρησιμοποιεί ανενόχλητη το μίσθιο, εξακολουθεί να οφείλει μέρος του μισθώματος του μηνός Ιουλίου 2012 και ολόκληρα τα μισθώματα του χρονικού διαστήματος Αυγούστου 2012 έως και Ιουνίου 2013, συνολικού ποσού 42.178,18 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου, συνολικού ποσού 1.518,41 ευρώ. Με βάση τα εκτιθέμενα, το αναιρεσίβλητο δήλωσε ότι με την ως άνω αγωγή του καταγγέλλει τη μίσθωση λόγω καθυστέρησης της εναγομένης και ήδη αναιρεσείουσας ως προς την καταβολή του μισθώματος, κατ' άρθρο 597 ΑΚ, και ζήτησε να υποχρεωθεί η εναγομένη α) να του καταβάλει τα παραπάνω οφειλόμενα μισθώματα, μετά του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, με το νόμιμο τόκο και β) να του αποδώσει το μίσθιο. Επίσης, το αναιρεσίβλητο, με την από 25/5/2015 αγωγή, της οποίας η ιστορική βάση ταυτίζεται με αυτήν της πρώτης αγωγής, με την προσθήκη ότι, μετά τη λήξη δια της καταγγελίας της προαναφερόμενης μίσθωσης, η εναγομένη εξακολουθεί να παρακρατεί το μίσθιο κατά το χρονικό διάστημα από 6/7/2013 έως και 6/5/2015, ζήτησε να υποχρεωθεί αυτή να του καταβάλει, ως αποζημίωση χρήσης (κατ' ορθό νομικό χαρακτηρισμό, ενόψει της επίκλησης λύσης της σύμβασης από τον Ιούλιο 2013), τα συμφωνηθέντα μισθώματα του ως άνω χρονικού διαστήματος, συνολικού ποσού 83.415,53 ευρώ, πλέον του αναλογούντος χαρτοσήμου, συνολικού ύψους 3.002,96 ευρώ, τα δε παραπάνω ποσά με το νόμιμο τόκο. Με το προεκτεθέν περιεχόμενο οι αγωγές είναι ορισμένες, αφού περιέχουν όλα τα απαιτούμενα στοιχεία για τη θεμελίωση των αιτημάτων τους στις διατάξεις των άρθρων 158, 361, 574, 595, 597 και 601 του ΑΚ, σε συνδ. με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ. 34/1995, που είναι εφαρμοστέες και εφαρμόσθηκαν στην προκειμένη περίπτωση, έστω και αν, εκτός από τα άρθρα 158 και 361 ΑΚ, δεν μνημονεύονται στην προσβαλλόμενη απόφαση, προκύπτει όμως η εφαρμογή τους με βάση τις παρατιθέμενες κατωτέρω πραγματικές παραδοχές της, υπό τον ερευνώμενο συναφή δεύτερο αναιρετικό λόγο, προς αποφυγή περιττών επαναλήψεων. Ειδικότερα, στην από 5/6/2013 αγωγή, αναφέρονται: α) η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης μεταξύ των διαδίκων, καταρτισθείσας δυνάμει του από 5/9/2006 ιδιωτικού συμφωνητικού, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το από 9/1/2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, δυνάμει του οποίου η εναγομένη υποκατέστησε την αρχική μισθώτρια, β) η δωδεκαετής διάρκεια της μίσθωσης, με δικαίωμα παράτασής της για τέσσερα ακόμη έτη με συστημένη επιστολή της μισθώτριας, γ) η περιγραφή του μισθίου, δ) το ύψος του καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος, το οποίο, κατόπιν αναπροσαρμογών, ανέρχεται σε 3.612,39 ευρώ και ο χρόνος καταβολής αυτού (εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μηνός), ε) η καθυστέρηση από την εναγομένη συγκεκριμένων μισθωμάτων (μέρους του μισθώματος Ιουλίου 2012 και του συνόλου των μισθωμάτων από τον Αύγουστο 2012 έως και Ιουνίου 2013) και στ) δήλωση του ενάγοντος περί καταγγελίας της μίσθωσης δια της ως άνω αγωγής, ενώ, στην από 25/5/2015 αγωγή, εκτός από τα παραπάνω στοιχεία, αναφέρεται επιπλέον ότι, μετά την κατά τα άνω καταγγελία και τη λήξη της ένδικης μίσθωσης, η εναγομένη μισθώτρια παρακράτησε το μίσθιο κατά το χρονικό διάστημα από 6/7/2013 έως και 6/5/2015, ενώ δεν ήταν αναγκαία για το ορισμένο των αγωγών η αναφορά και άλλων στοιχείων και δη της τήρησης των διατυπώσεων του άρθρου 15 του Κανονισμού του αναιρεσίβλητου για την εκμίσθωση ακινήτων του, ως προϋποθέσεων του κύρους της μισθωτικής σύμβασης, όπως αβασίμως υποστηρίζει η αναιρεσείουσα, αφού, όπως προεκτέθηκε, η μη τήρηση των διατυπώσεων αυτών, που δεν συνιστούν τύπο που ορίζει ο νόμος για την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, δεν επάγεται ακυρότητα αυτής. Επομένως, το Εφετείο, που με την προσβαλλόμενη απόφασή του έκρινε ορισμένες τις ως άνω αγωγές και απέρριψε το σχετικό πρόσθετο λόγο έφεσης της αναιρεσείουσας, με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα, δεν αρκέστηκε σε στοιχεία λιγότερα από αυτά που απαιτούν οι προαναφερθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις του ΑΚ και του π.δ. 34/1995 για τη γένεση των δικαιωμάτων του ενάγοντος, απορριπτομένου ως αβασίμου του πρώτου λόγου αναίρεσης. Με τον δεύτερο λόγο αναίρεσης προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ αναιρετική πλημμέλεια, με τις αιτιάσεις ότι το Εφετείο, α) παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 159 § 1, 174, 180 ΑΚ, του άρθρου 15 του Κανονισμού του αναιρεσίβλητου και του άρθρου 16 του Κανονισμού της Ιεράς Συνόδου της Εκκλησίας της Ελλάδος, διότι δέχθηκε ως νόμω βάσιμες τις ως άνω αγωγές του αναιρεσίβλητου, ενώ αυτές ήταν μη νόμιμες και απορριπτέες, καθόσον τα αιτήματά τους δεν στηρίζονταν σε σύμβαση μίσθωσης εγκύρως καταρτισθείσα, σε κάθε δε περίπτωση, η διάρκεια αυτής δεν θα μπορούσε να υπερβεί το ένα έτος και έληξε την 10/1/2007, σύμφωνα με το άρθρο 15 του Κανονισμού του, επομένως, το αναιρεσίβλητο μπορούσε να απαιτήσει το αντάλλαγμα για τη χρήση του ακινήτου του μόνο κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, πλην όμως οι αγωγές του δεν στηρίζονται σε τέτοια βάση και β) παραβίασε ευθέως τη διάταξη του άρθρου 904ΑΚ, καθόσον απέρριψε τον λόγο της έφεσης της αναιρεσείουσας, με τον οποίο αυτή παραπονέθηκε για την απόρριψη της επικουρικής βάσης της αγωγής της, με την οποία αιτήθηκε την επιδίκαση των δαπανών που πραγματοποίησε στο μίσθιο, συνολικού ποσού 1.040.086,52 ευρώ, κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, λόγω ακυρότητας της σύμβασης μίσθωσης.

Ο λόγος αυτός, κατά το μέρος που πλήττει την προσβαλλόμενη απόφαση με την αιτίαση της ευθείας παραβίασης του άρθρου 15 του Κανονισμού του αναιρεσίβλητου, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, αφού, όπως εκτίθεται στη νομική σκέψη που προηγήθηκε, ο Κανονισμός αυτός δεν έχει ισχύ νόμου και δεν αποτελεί κανόνα ουσιαστικού δικαίου, συνεπώς, ενδεχόμενη παραβίαση των διατάξεών του δεν ιδρύει την από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ αναιρετική πλημμέλεια.

Περαιτέρω, από την παραδεκτή, κατ' άρθρο 561 § 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης, κατά το ενδιαφέρον τον άνω αναιρετικό λόγο μέρος, προκύπτει ότι το Εφετείο, δέχθηκε, κατά την ουσιαστικά ανέλεγκτη κρίση του, τα εξής: "Με το από 5-9-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, το Εκκλησιαστικό Ίδρυμα Προστασίας Απόρων Κορασίδων Ε.Ι.Π.Α.Κ. "Ο ΑΓΙΟΣ ΑΝΔΡΕΑΣ" εκμίσθωσε στην Ε. Λ. - Λ. μία τριώροφη οικοδομή, μετά των παραρτημάτων, προσαυξημάτων και παρακολουθημάτων αυτής, κυριότητας του, που βρίσκεται στην Αθήνα επί της οδού ..., προκειμένου η τελευταία να το χρησιμοποιήσει ως χώρο τέχνης, ήτοι ως χώρο παρουσιάσεως έργων τέχνης, διοργάνωσης σεμιναρίων, διαλέξεων και εκδηλώσεων σχετικά με την τέχνη, πωλήσεως και εκθέσεως βιβλίων και λοιπών συναφών δραστηριοτήτων. Κατά τον όρο 18 του μισθωτηρίου, το μίσθιο θα χρησιμοποιείτο είτε από την μισθώτρια είτε από νομικό ή νομικά πρόσωπα, τα οποία η μισθώτρια είτε διευθύνει είτε καθοδηγεί είτε μετέχει στην εταιρική ή μετοχική τους σύνθεση. Περαιτέρω, με τον όρο 19 ορίσθηκε ότι η μισθώτρια θα είχε το δικαίωμα να υποκατασταθεί οποτεδήποτε το θελήσει πλήρως στην μισθωτική σύμβαση από νομικό πρόσωπο της επιλογής της δι' απλής γραπτής δηλώσεως της με συστημένη επιστολή υπό τον όρο ότι δεν θα αλλάξει ο σκοπός της μισθώσεως. Με το από 9-1-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, που κοινοποιήθηκε στον εκμισθωτή κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 19, η ανωτέρω αρχική μισθώτρια υποκαταστάθηκε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της από την ένδικη μίσθωση από την Μονοπρόσωπη Εταιρία περιορισμένης Ευθύνης με την επωνυμία "ΠΟΤΝΙΑ ΘΗΡΩΝ ΕΜΠΟΡΙΑ ΕΡΓΩΝ ΤΕΧΝΗΣ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΕΥΘΥΝΗΣ", της οποίας μοναδική εταίρος και διαχειρίστρια είναι η ίδια ως άνω (αρχική μισθώτρια). Η διάρκεια της μισθώσεως ορίσθηκε δωδεκαετής, αρχομένη από 1-10-2006 και λήγουσα την 30-9-2018 με δικαίωμα μονομερούς παράτασης για τέσσερα ακόμη έτη με συστημένη επιστολή της μισθώτριας τουλάχιστον τέσσερις μήνες προ της λήξεως της μισθώσεως. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 3.000 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου (3.6%), υποκείμενο σε συμψηφισμό με το κόστος της συμφωνηθείσας ανακαίνισης ύψους 210.000 ευρώ που ανελήφθη από την εκμισθώτρια και μέχρι πλήρους καλύψεως ταυ, έκτοτε δε καταβαλλόμενο εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, το πρώτο μηνιαίο μίσθωμα θα καθίστατο ληξιπρόθεσμο και απαιτητό από την ολοκλήρωση των εργασιών και πάντως όχι πέραν της 1-4-2007. Επίσης, συμφωνήθηκε ότι το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ετησίως, αρχής γενομένης από τη συμπλήρωση δώδεκα μηνών από τον πρώτο συμψηφισμό μισθώματος και κόστους ανακαίνισης κατά το ποσοστό αυξήσεως του τιμαρίθμου του εκάστοτε λήξαντος ημερολογιακού έτους, όπως αυτό ανακοινώνεται ετησίως από την Τράπεζα της Ελλάδος, ενώ, μετά την ολοκλήρωση του συμψηφισμού, το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ετησίως κατά το ποσοστό αυξήσεως του τιμαρίθμου του λήξαντος ημερολογιακού έτους, όπως αυτό ανακοινώνεται ετησίως από την Τράπεζα της Ελλάδος, αυξημένου κατά δύο μονάδες. Επειδή το κτίριο έχρηζε ριζικής ανακαίνισης ώστε να είναι ασφαλές και κατάλληλο προς χρήση, σύμφωνα με τον προορισμό του αλλά και με τον σκοπό για τον οποίο μισθώθηκε, συμφωνήθηκε η μισθώτρια να αναλάβει την πλήρη ανακαίνιση του, πραγματοποιώντας τις εξής εργασίες: 1) αποτύπωση και τελική αξιολόγηση όλων των φθορών, 2) αποκατάσταση ολόκληρου του κτηρίου συμπεριλαμβανομένων της προσόψεως, της ταράτσας I και του ασκεπούς χώρου, 3) ηλεκτρολογική εγκατάσταση, 4) υδραυλική εγκατάσταση, 5) εγκατάσταση θέρμανσης, 6) εγκατάσταση κλιματισμού, 7) εγκατάσταση ασανσέρ, 8) εγκατάσταση θυρών ασφαλείας του ισογείου (λόγω περιοχής) προς αποφυγή βανδαλισμών, 9) εγκατάσταση ειδών υγιεινής σε κάθε όροφο και 10) εγκατάσταση εξόδων κινδύνου για πυρκαγιά. Το κόστος δε αυτών των εργασιών εκτιμήθηκε ότι θα ανέλθει στο ποσό των 210.000 ευρώ κατ' ανώτατο όριο και περιλαμβάνει το ΦΠΑ, τη στατική μελέτη- αποτύπωση και κάθε επιπλέον κόστος των επισκευών που περιγράφονται ανωτέρω, είναι δε το σε κάθε περίπτωση συμψηστέο με τα μισθώματα ποσό. Επίσης, με το άρθρο 4 του πιο πάνω συμφωνητικού συνομολογήθηκε ότι "Εφόσον η στατική μελέτη - αποτύπωση των φθορών, η οποία θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο μέχρι τις 15.10.2006, δείξει ότι το κτίρια δεν χρήζει δομικής επέμβασης και δεν υφίστανται περαιτέρω έξοδα, το μισθωτήριο παραμένει ισχυρό. Εφόσον η στατική μελέτη - αποτύπωση των φθορών δείξει ότι το κτίριο χρήζει τέτοιας στατικής ενίσχυσης που να δέχεται η μισθώτρια να αναλάβει το επιπλέον κόστος της, το μισθωτήριο παραμένει ισχυρό. Εφόσον η ως άνω σχετική μελέτη δείξει κόστος στατικής ενίσχυσης ή κόστος άλλων εργασιών πέραν των περιγραφεισών στο άρθρο 2, που η μισθώτρια να μη δέχεται να το αναλάβει, το μισθωτήριο δεν θα έχει ισχύ και τα μέρη θα απαλλαγούν αμοιβαία από οποιαδήποτε περαιτέρω υποχρέωση ή ευθύνη έναντι αλλήλων...".

Εξάλλου με τα άρθρο 7 ορίσθηκε ότι "ρητώς συμφωνείται ότι εάν το συνολικό κόστος της ανακαίνισης υπερβεί το ποσό των 210.000 Ευρώ, το επιπλέον ποσό θα βαρύνει αποκλειστικά την μισθώτρια. Το ποσό των 210.000 Ευρώ θα εξοφληθεί σταδιακά δια συμψηφισμού με τα εκάστοτε οφειλόμενα μηνιαία μισθώματα μέχρι της πλήρους καλύψεως του". Επίσης, με το άρθρο 11 συμφωνήθηκε ότι "πέραν των συμφωνηθεισών στον ανωτέρω πίνακα εργασιών (άρθρο 2), η μισθώτρια δικαιούται να επιχειρήσει περαιτέρω εργασίες, οι οποίες και βελτιώνουν την χρήση του μισθίου σε σχέση με την επαγγελματική δραστηριότητα της και δεν θα θίγουν τη στατική δομή του κτιρίου ούτε θα μειώνουν την αξία αυτού και ούτε θα μειώνουν το υπόλοιπο της δόμησης του οικοπέδου. Στην περίπτωση αυτή το ποσό που θα απαιτείται για την εκτέλεση των εργασιών θα επιβαρύνει την μισθώτρια και δεν θα συμψηφίζεται με μισθώματα". Στο άρθρο 12 προβλέφθηκε ότι "ρητά συμφωνείται μεταξύ των ανωτέρω συμβαλλομένων, ότι όλες οι εργασίες που θα γίνουν στο μίσθιο θα παραμείνουν εις όφελος τούτου, ενώ η μισθώτρια δεν θα έχει κανένα δικαίωμα για σχετική αποζημίωση".

Τέλος, με το άρθρο 13 συνομολογήθηκε ότι "μετά την ολοκλήρωση του συμψηφισμού των μηνιαίων μισθωμάτων, κατά τα ανωτέρω, το μηνιαίο μίσθωμα θα είναι προκαταβλητέο το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μηνάς σε τραπεζικό λογαριασμό που θα υποδείξει ο εκμισθωτής, αποδεικνυομένης της καταβολής με έγγραφη απόδειξη του εκμισθωτή ή με την απόδειξη της κατάθεσης στην τράπεζα". Από το περιεχόμενο των πιο πάνω όρων του συμφωνητικού μισθώσεως, που είναι σαφώς διατυπωμένοι και δεν έχουν ανάγκη ερμηνείας με βάση τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 Α.Κ., προκύπτει ότι οι συμβαλλόμενοι συνήψαν συμφωνία, κατά την οποία oι δαπάνες ανακαίνισης επί του κτιρίου θα βάρυναν τον εκμισθωτή μέχρι του ποσού των 210.000 ευρώ, ποσό το οποίο συμφωνήθηκε να συμψηφισθεί με τα καταβλητέα μισθώματα, αποτελούσε δε το ποσό αυτό και το ανώτατο όριο της αναληφθείσας υποχρέωσης εκ μέρους του εκμισθωτή ενώ κάθε άλλο ποσό πέραν του ως άνω αναγραφομένου (των 210.000 ευρώ) που θα αφορούσε τυχόν δαπάνες επί του μισθίου, αναγκαίες και επωφελείς, θα βάρυνε την μισθώτρια, η οποία δεν θα διατηρούσε γι' αυτές δικαίωμα αποζημίωσης κατά του εκμισθωτή. Η συμφωνία αυτή είναι έγκυρη και ισχυρή κατ' άρθρο 361 Α.Κ., δεδομένου, ότι οι διατάξεις των άρθρων 575 και 591 Α.Κ., που ρυθμίζουν διαφορετικά το ζήτημα της απόδοσης δαπανών, που έκανε ο μισθωτής στο μίσθιο, είναι ενδοτικού δικαίου, κατά τα προδιαληφθέντα στην μείζονα σκέψη, συνομολογήθηκε δε χωρίς αίρεση ή όρο. Ο ισχυρισμός της μισθώτριας ότι με προφορική μεταγενέστερη συμφωνία τους, τα μέρη συμφώνησαν όπως ο συμψηφισμός του κόστους των εργασιών με τα μισθώματα θα ανήρχετο στο ποσό που πραγματικά θα κατέβαλε για τις εργασίες, όταν αυτές θα είχαν αποπερατωθεί, ουδόλως αποδείχθηκε. Εάν υπήρχε τέτοια συμφωνία και ενόψει του ότι, κατά τα διαλαμβανόμενα στη αγωγή της και τις έγγραφες προτάσεις της, ήδη από τις πρώτες έγγραφες τεχνικές εκτιμήσεις αρμοδίων αρχιτεκτονικών και μελετητικών γραφείων κατέστη ορατό ότι το κόστος των εργασιών θα υπερέβαινε κατά πολύ το προϋπολογισθέν ποσό, η ίδια, προς διασφάλιση της, θα επεδίωκε την έγγραφη τροποποίηση της επίμαχης σύμβασης δεδομένου άλλωστε με τον όρο 27 ρητά προβλέφθηκε ότι για την τροποποίηση των όρων του απαιτείτο αποκλειστικά ο έγγραφος τύπος.

Περαιτέρω, τέτοια τροποποίηση ή τυχόν σχετική πρόθεση δεν διαφαίνεται ούτε και από την ανταλλαγή των εγγράφων που επικαλείται η μισθώτρια και αφορούν στην επικοινωνία των εμπλεκομένων μερών κατά τη διάρκεια εκτέλεσης των εργασιών. Ο ισχυρισμός της μισθώτριας εξάλλου ότι παραπλανήθηκε από δόλια συμπεριφορά του αντιδίκου της, που της απέκρυψε την πραγματική εικόνα του μισθίου ακινήτου και την έκταση των απαιτούμενων για την ανακαίνιση του δαπανών δεν κρίνεται πειστικός καθόσον τις εργασίες ανακαίνισης ανέλαβε να εκτελέσει η ίδια, ενώ ήταν η ίδια που κατά ρητή συμβατική πρόβλεψη, ανέλαβε να αποτυπώσει και να αξιολογήσει τις φθορές, προσέτι δε ήταν αυτή που ανέθεσε σε δικούς της μηχανικούς την στατική μελέτη του κτιρίου και κάθε άλλη περαιτέρω ενέργεια. Επομένως, η μισθώτρια είχε τη δυνατότητα εξαρχής να εκτιμήσει το συνολικό κόστος των εργασιών ενώ διατηρούσε το συμβατικό δικαίωμα σε περίπτωση που το κόστος στατικής ενίσχυσης του κτιρίου ή άλλων εργασιών υπερέβαινε το συμφωνηθέν ποσό των 210.000 ευρώ, να λύσει αζημίως την μίσθωση. Με βάση τα ανωτέρω, δεν αποδείχθηκε ότι συμφωνήθηκε ο συμψηφισμός των μισθωμάτων πέραν του ποσού των 210.000 ευρώ, ως αβασίμως αιτιάται η μισθώτρια και, συνεπώς, η τελευταία όφειλε να καταβάλει τα μισθώματα που προέκυψαν μετά τη συμπλήρωση του συμψηφιστέου ποσού των 210.000 ευρώ. Το δε μηνιαίο μίσθωμα, με βάση την προβλεπόμενη από τη σύμβαση αναπροσαρμογή κατά τον αντίστοιχο ετήσιο πληθωρισμό, με την προσθήκη δύο μονάδων κατά την αναπροσαρμογή από 1-4-2013 και εφεξής, δοθέντος ότι ο συμψηφισμός ολοκληρώθηκε τον Ιούλιο του 2012 (όροι 8, 9 και 10 του μισθωτηρίου), διαμορφώθηκε ως εξής: 1) από 1-4-2007 έως 31-3-2008 στο ποσό των 3.000 ευρώ, 2) από 1-4-2008 έως 31-3-2008 στο ποσό των (3.000 + 3,9%=) 3.117 ευρώ, 3) από 1-4-2009 έως 31-3-2010 στο ποσό των (3.117 + 2%=) 3.179,34 ευρώ, 4) από 1-4-2010 έως 31-3-2011 στο ποσό των (3.179,34 + 2,6 %=) 3.262 ευρώ, 5) από 1-4-2011 έως 31-3-2012 στο ποσό των (3.262 + 5,2%=) 3.431,62 ευρώ, 6) από 1-4-2012 έως 31-3-2013 στο ποσό των (3.431,62 + 2,4%=) 3.514 ευρώ, 7) από 1-4-2013 έως 31/3/2014 στο ποσό των (3.514 + 2,8%=) 3.612,39 ευρώ. Για να συμπληρωθεί το ποσό των 210.000 ευρώ υπολογίσθηκαν τα ακόλουθα μισθώματα: 1) από 1-4-2007 έως 31-3-2008 (12 μήνες X 3.000=) 36.000 ευρώ, 2) από 1-4-2008 έως 31/3/2009 (12 X 3.117=) 37.404 ευρώ, 3) από 1-4-2009 έως 31-3-2010 ( 12 X 3.179,34 =) 38.152 ευρώ, 4) από 1-4-2010 έως 31-3-2011 (12 X 3.262 =) 39.144 ευρώ, 5) από 1- 4-2011 έως 31-3-2012 (12 X 3.431,62=) 41.179,44 ευρώ, 6) από 14-2012 έως 30-6-2012 στο ποσό των (3 X 3.514=) 10.542 ευρώ, έναντι Ιουλίου 2012 285 ευρώ, ήτοι ( σύνολο μισθωμάτων 202.706,44 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 3,6% εκ ποσού 7.297,43 ευρώ) 210.003,87 ευρώ και κατά στρογγυλοποίηση 210.000 ευρώ. Η εναγομένη, μετά τον συμψηφισμό των συμψηφιστέων δαπανών ανακαινίσεως με τα ως άνω μισθώματα, αν και χρησιμοποιούσε το μίσθιο ανενόχλητα, δεν κατέβαλε τα ακόλουθα μισθώματα: το υπόλοιπο μισθώματος Ιουλίου 2012 εκ ποσού 3.229 ευρώ (3.514-285) πλέον τέλους χαρτοσήμου εκ ποσού 116,24 ευρώ, τα μισθώματα των μηνών Αυγούστου, Σεπτεμβρίου, Οκτωβρίου, Νοεμβρίου, Δεκεμβρίου 2012, Ιανουαρίου, Φεβρουάριου, Μαρτίου 2013 ήτοι (8 μήνες X 3.514=) 28.112 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου 1.012,03 ευρώ και τα μισθώματα των μηνών Απριλίου έως και Ιουνίου 2013, ήτοι (3 μήνες X 3.612,39 Ευρώ=) 10.837,18 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου 390,14 ευρώ.

Ήτοι οφείλει η μισθώτρια για ληξιπρόθεσμα μισθώματα το ποσό των 42.178,18 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου 1.518,41 ευρώ και συνολικά το ποσό των 43.696,59 ευρώ, το οποίο, παρά τις επανειλημμένες προς αυτήν οχλήσεις, αρνείται να καταβάλει. Για το λόγο αυτό, δηλαδή εξαιτίας της καθυστέρησης να καταβάλλει τα ως άνω οφειλόμενα μισθώματα, ο εκμισθωτής κατήγγειλε τη μίσθωση κατ' άρθρο 597 Α.Κ. με την από 5-6-2013 ως άνω αγωγή, η οποία επιδόθηκε στην μισθώτρια την 11-6-2013. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής επήλθαν την 12-07-2013, καθόσον η μισθώτρια δεν αποδείχθηκε ούτε επικαλείται ότι κατέβαλε τα οφειλόμενα μισθώματα, τους τόκους και τα τυχόν έξοδα καταγγελίας και επομένως η επίδικη σύμβαση μίσθωσης λύθηκε. Μολονότι, όμως, η μίσθωση έληξε, σύμφωνα με το ανωτέρω, από το Ιούλιο του 2013, όταν το συμβατικό μίσθωμα, με τις εν τω μεταξύ αναπροσαρμογές, ανερχόταν στο ποσό των 3.612,39 ευρώ, η μισθώτρια εξακολούθησε να χρησιμοποιεί το μίσθιο μέχρι και την 25-5-2015, ότε και κάλεσε να εκμισθωτή να του παραδώσει τα κλειδιά, ορίσθηκε δε συνάντηση τους στο χώρο του μισθίου, όπου η μισθώτρια δια εξουσιοδοτημένου προσώπου της παρέδιδε τα κλειδιά του μισθίου πλην όμως ο εκμισθωτής αρνήθηκε αδικαιολόγητα την παραλαβή τους με την αιτιολογία ότι επιθυμούσε την αλλαγή της κλειδαριάς. Τα παραπάνω δε προσεπιβεβαιώνονται και από την επ' ακροατηρίω κατάθεση του μάρτυρα του εκμισθωτή, Λ. Τ., ο οποίος ήταν παρών στην πιο πάνω συνάντηση και καταθέτει μετά λόγου γνώσεως ενώ δεν ανατρέπονται από άλλα στοιχεία. Επομένως, αποδείχθηκε ότι η μισθώτρια επέδειξε σοβαρή και αληθή βούληση παράδοσης του μισθίου και προέβη σε προσήκουσα παράδοση του μισθίου υπό την έννοια της παράδοσης της κατοχής του ενώ, αντίθετα, ο εκμισθωτής επέδειξε παρελκυστική συμπεριφορά με την επιμονή του να παραληφθεί αφού αλλαχθούν οι κλειδαριές, ενέργεια που σαφώς μπορούσε το ίδιο το Ίδρυμα να πράξει και μετά την παραλαβή του μισθίου. Ήδη δε σήμερα, όπως επιβεβαιώνει ο ίδιος ως άνω μάρτυρας του ενάγοντας (εκμισθωτή), η μισθώτρια έχει αποχωρήσει από το μίσθιο. Για δε τη χρήση του μισθίου, από τη λήξη της σύμβασης και μέχρι την παράδοση του μισθίου, ήτοι από 13-7-2013 έως και 25-5-2015, η μισθώτρια αρνήθηκε να καταβάλει την αναλογούσα αποζημίωση χρήσης και η οποία ανέρχεται συνολικά στο ποσό (2.214 για χρονικό διάστημα από 13-7- 2013 έως 31-7-2013, 3.612,39 ευρώ X 21 μήνες = 75.860,19 για χρονικό διάστημα από Αύγουστο του 2013 έως Απρίλιο 2015 και 2.913 για χρονικό διάστημα από 1-5-2015 έως 25-5-2015=) 80.987,19 ευρώ. Αντίστοιχα, εφόσον με έγκυρη συμφωνία, σύμφωνα με τα προδιαληφθέντα, συμφωνήθηκε η διενέργεια των αναγκαίων και επωφελών δαπανών επί του μισθίου να βαρύνει τη μισθώτρια, αυτή δεν έχει αξίωση απόδοσης των δαπανών που επικαλείται ότι έκανε στο μίσθιο κτίριο, απορριπτόμενης κατά τα ανωτέρω της προτεινόμενης εκ της μισθώτριας-εναγομένης στις από 5-6- 2013 και 25-5-2015 ως άνω κρινόμενες αγωγές ένστασης συμψηφισμού και αντίστοιχα απορριπτόμενης της από 25-11-2013 αγωγής της ίδιας ως άνω κατά σκέλος αυτό. Την παραπάνω αξίωση δεν διατηρεί ούτε ακόμη και με τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, ακόμη κι αν με αυτές ο εκμισθωτής έγινε πλουσιότερος, αφού ο πλουτισμός επήλθε για νόμιμη αιτία, διότι η επαύξηση της αξίας του ακινήτου του εκμισθωτή και εντεύθεν ο πλουτισμός αυτού, και αν ακόμη ήθελε γίνει δεκτό ότι επήλθε σε βάρος της περιουσίας της μισθώτριας, δεν ήταν αδικαιολόγητος, αφού είχε ως νόμιμη αιτία τη μισθωτική σύμβαση, βάσει της οποίας πραγματοποιήθηκαν οι εργασίες ανακαίνισης προκειμένου να καταστεί το μίσθιο έτοιμο προς λειτουργία...
Συνεπώς, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο δεν έσφαλε που με την εκκαλουμένη δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν τα ίδια, σωστά εφάρμοσε το νόμο και ορθώς εκτίμησε τις αποδείξεις. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί η έφεση και οι πρόσθετοι λόγοι έφεσης ως κατ' ουσίαν αβάσιμοι...". Τα ως άνω ανελέγκτως γενόμενα δεκτά πραγματικά περιστατικά πληρούν το πραγματικό των διατάξεων των άρθρων 158, 361, 574, 595, 597, 601 του ΑΚ, σε συνδ. με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ. 34/1995, οι οποίες ήταν εφαρμοστέες και εφαρμόσθηκαν, ανεξαρτήτως του ότι, εκτός από τα άρθρα 158 και 361 ΑΚ, δεν μνημονεύονται στην προσβαλλόμενη απόφαση, εφόσον με βάση τις ανωτέρω ουσιαστικές παραδοχές της δικαιολογούν το διατακτικό της, τόσο ως προς την παραδοχή των αγωγών του αναιρεσίβλητου, κατά το επιδικασθέν μέρος των ενδίκων απαιτήσεών του, ως στηριζόμενων στη σύμβαση μίσθωσης και τους ειδικότερους όρους αυτής, όσο και ως προς την απόρριψη του αιτήματος της αγωγής της αναιρεσείουσας για την απόδοση των δαπανών, που επικαλείται ότι έκανε στο μίσθιο, κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, αφού ο πλουτισμός του αναιρεσίβλητου έχει νόμιμη αιτία τη μισθωτική σύμβαση. Επομένως, έτσι όπως έκρινε και με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δεν παραβίασε με εσφαλμένη μη εφαρμογή τις διατάξεις των άρθρων 159 § 1, 174, 180 και 904 ΑΚ και του άρθρου 16 του Κανονισμού της Ιεράς Συνόδου της Εκκλησίας της Ελλάδος, οι οποίες δεν ήταν εφαρμοστέες στην προκειμένη περίπτωση, απορριπτομένου ως αβασίμου (κατά το παραδεκτό μέρος αυτού) του δεύτερου λόγου αναίρεσης.

Περαιτέρω, στους κανόνες του ουσιαστικού δικαίου, η παραβίαση των οποίων ιδρύει τον από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης, περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, με τους οποίους ορίζεται, αφενός, ότι, κατά την ερμηνεία της δηλώσεως βουλήσεως αναζητείται η αληθινή βούληση χωρίς προσήλωση στις λέξεις, και αφετέρου, ότι οι συμβάσεις ερμηνεύονται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και οι οποίοι εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία υπάρχει κενό στη δικαιοπραξία ή γεννιέται αμφιβολία για τη δήλωση βουλήσεως. Οι γενικοί ερμηνευτικοί κανόνες των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που το δικαστήριο της ουσίας, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη κρίση του, διαπιστώνει ότι υπάρχει κενό στη σύμβαση ή ότι γεννιέται αμφιβολία για την έννοια των δηλώσεων βούλησης. Παραβιάζονται οι κανόνες αυτοί, όταν το δικαστήριο, παρά τη διαπίστωση, έστω και έμμεσα, κενού ή αμφιβολίας σχετικά με την έννοια της δήλωσης βουλήσεως, παραλείπει να προσφύγει σε αυτούς για τη διαπίστωση της αληθινής έννοιας των δηλώσεων ή να παραθέσει στην απόφασή του τα πραγματικά εκείνα στοιχεία από τα οποία προκύπτει η εφαρμογή τους ή προβαίνει σε κακή εφαρμογή τους ή και όταν προσφεύγει στην εφαρμογή των διατάξεων αυτών και στη συμπλήρωση ή ερμηνεία της δικαιοπραξίας, αν και δέχεται, επίσης ανέλεγκτα, ότι η δικαιοπραξία είναι πλήρης και σαφής και δεν έχει ανάγκη συμπλήρωσης ή ερμηνείας (ΑΠ311/2024, ΑΠ1095/2023, ΑΠ1096/2022, ΑΠ1201/2022). Επομένως, δεν παραβιάζονται οι ως άνω κανόνες, όταν το δικαστήριο της ουσίας διαπιστώνει στην απόφασή του, ότι η ελεγχόμενη δήλωση βουλήσεως είναι σαφής, χωρίς κενά (ΑΠ711/2024, ΑΠ1059/2018, ΑΠ1164/2015, ΑΠ115/2013). Η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας για την ύπαρξη κενού ή ασάφειας δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο, εκτός αν, από όσα δέχεται το δικαστήριο, δεν διευκρινίζεται η θέση του ως προς το αν υπάρχει κενό ή ασάφεια, αφού από την καταφατική ή αποφατική απάντηση στο ζήτημα αυτό εξαρτάται αν θα εφαρμοστούν ή όχι οι πιο πάνω ερμηνευτικές διατάξεις (ΑΠ1096/2022, ΑΠ 799/2020, ΑΠ 1399/2019, ΑΠ1636/2018). Για να είναι ορισμένος ο λόγος αυτός πρέπει να γίνεται επίκληση στο αναιρετήριο ότι το δικαστήριο διαπίστωσε, ρητά ή έμμεσα, κενό ή αμφιβολία στις δηλώσεις των συμβαλλομένων και ότι παρά τη διαπίστωση αυτή παρέλειψε να προσφύγει στις ερμηνευτικές αρχές των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ ή ότι προσέφυγε μεν, αλλά εσφαλμένα υπήγαγε σ' αυτές τις πραγματικές διαπιστώσεις του (ΑΠ711/2024, ΑΠ1096/2022, ΑΠ1201/2022, ΑΠ1563/2018). Με τον τρίτο λόγο αναίρεσης προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ πλημμέλεια της παραβίασης των ερμηνευτικών διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ότι "από το περιεχόμενο των πιο πάνω όρων του συμφωνητικού μισθώσεως, που είναι σαφώς διατυπωμένοι και δεν έχουν ανάγκη ερμηνείας με βάση τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 Α.Κ., προκύπτει ότι οι συμβαλλόμενοι συνήψαν συμφωνία, κατά την οποία oι δαπάνες ανακαίνισης επί του κτιρίου θα βάρυναν τον εκμισθωτή μέχρι του ποσού των 210.000 ευρώ, ποσό το οποίο συμφωνήθηκε να συμψηφισθεί με τα καταβλητέα μισθώματα, αποτελούσε δε το ποσό αυτό και το ανώτατο όριο της αναληφθείσας υποχρέωσης εκ μέρους του εκμισθωτή ενώ κάθε άλλο ποσό πέραν του ως άνω αναγραφομένου (των 210.000 ευρώ) που θα αφορούσε τυχόν δαπάνες επί του μισθίου, αναγκαίες και επωφελείς, θα βάρυνε την μισθώτρια, η οποία δεν θα διατηρούσε γι' αυτές δικαίωμα αποζημίωσης κατά του εκμισθωτή", έκρινε δηλαδή ότι οι όροι του από 5/9/2006 ιδιωτικού συμφωνητικού είναι σαφείς και ορισμένοι, παρά το γεγονός ότι προκύπτει κενό και αμφιβολία για τα πράγματι συμφωνηθέντα και ειδικότερα κατά πόσο συμφωνήθηκε μεταξύ της αναιρεσείουσας και του αναιρεσίβλητου ο συμψηφισμός δαπανών και μισθωμάτων και πέραν του ποσού των 210.000 ευρώ, γεγονός που, κατ' εσφαλμένη εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού και χωρίς να προστρέξει στις διατάξεις των άρθρων 173 και 200ΑΚ, τελικά απέρριψε ως αβάσιμο. Με το προαναφερόμενο περιεχόμενο ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, αφού, όπως εκτίθεται στο αναιρετήριο, το δευτεροβάθμιο δικαστήριο διαπίστωσε με την απόφασή του, ότι οι ελεγχόμενοι όροι της σύμβασης μίσθωσης είναι σαφώς διατυπωμένοι και δεν έχουν ανάγκη ερμηνείας με βάση τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 Α.Κ, συνεπώς, στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με τη νομική σκέψη που προηγήθηκε, δεν στοιχειοθετείται η από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ αναιρετική πλημμέλεια της παραβίασης των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ. Προς θεμελίωση του ίδιου αναιρετικού λόγου η αναιρεσείουσα, με τις περαιτέρω αιτιάσεις της, διατείνεται ότι το δικαστήριο όφειλε να προσφύγει στην ερμηνεία των όρων της μισθωτικής σύμβασης, σύμφωνα με τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ, ώστε να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι οι όροι αυτοί δεν έχουν την έννοια ότι το ανώτατο ποσό του συμψηφισμού μισθωμάτων και δαπανών ανακαίνισης του μισθίου περιορίζεται σε 210.000 ευρώ, καθώς η συμφωνία αυτή δεν ανταποκρίνεται στην αληθή βούλησή της και είναι αντίθετη προς τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, διότι (κατά σύμπτυξη των ισχυρισμών της), α) το αναιρεσίβλητο δεν εκπλήρωσε τη συμβατική υποχρέωσή του να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, καθώς αυτό, κατά τη σύναψη της μίσθωσης, ήταν ακατάλληλο και επικίνδυνο και απαιτούσε ριζική ανακαίνιση, β) προκειμένου αυτό να καταστεί κατάλληλο προς χρήση, ανέλαβε η ίδια τις δαπάνες ανακαίνισής του, γ) ότι το ανώτατο ποσό συμψηφισμού μισθωμάτων και δαπανών ανακαίνισης ορίσθηκε μονομερώς από το αναιρεσίβλητο στο ποσό των 210.000 ευρώ και αυτή πείσθηκε και υποχρεώθηκε εκ των πραγμάτων να δεχθεί τους όρους αυτούς, εκλαμβάνοντας ως ακριβή τον ως άνω προϋπολογισμό δαπανών και αγνοώντας ότι το πραγματικό κόστος των σχετικών αναγκαίων εργασιών ανερχόταν τελικά στο συνολικό ποσό των 1.189.744,88 ευρώ, το οποίο και κατέβαλε, γ) το περιεχόμενο των προαναφερόμενων όρων καθιστά τη σύμβαση καταπλεονεκτική, λόγω προφανούς δυσαναλογίας παροχής και αντιπαροχής, αφού το αναιρεσίβλητο επιτυγχάνει τη ριζική ανακαίνιση του μισθίου ακινήτου του, συμψηφίζοντας τα μισθώματα με τις δαπάνες μέχρι του ποσού των 210.000 ευρώ και αποκομίζοντας όφελος 979.744,88 ευρώ, ενώ η αναιρεσείουσα επιβαρύνθηκε με το υπέρογκο ποσό των 1.040.086,52 ευρώ που δαπάνησε για τις εργασίες αποκατάστασης του μισθίου, το οποίο αυτή δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει προτού αυτές ολοκληρωθούν και το οποίο κατέστη κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση μετά από τρία και πλέον έτη από τη σύναψη της μίσθωσης και δ) το Εφετείο έπρεπε να ερμηνεύσει τη μεταξύ των διαδίκων σύμβαση σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ και να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι πρόκειται για μικτή σύμβαση (μίσθωση και σύμβαση έργου) και να αξιοποιήσει τις διατάξεις για τη σύμβαση έργου, υπό το πρίσμα των οποίων, ο μέσος κοινωνικός άνθρωπος μπορεί να καταλήξει εύλογα στο συμπέρασμα ότι ο τρόπος αποτύπωσης και κοστολόγησης του έργου δεν είναι δυνατό να είναι ανελαστικά δεσμευτικός για τα συμβαλλόμενα μέρη, εφόσον, σε αντίθετη περίπτωση, καταλήγει σε τέτοια δυσαναλογία παροχής-αντιπαροχής, ώστε οι αντίστοιχοι όροι να καθίστανται άκυροι ως καταπλεονεκτικοί. Οι αιτιάσεις αυτές είναι απαράδεκτες, διότι ανάγονται στην, περί την αποδοχή πραγματικών περιστατικών, κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, με βάση τα οποία αυτό στήριξε το προαναφερόμενο σαφές αποδεικτικό του πόρισμα, καθώς και σε επιχειρήματα της αναιρεσείουσας προς επιστήριξη της προβληθείσας από αυτήν εκδοχής περί υποχρέωσης του αναιρεσίβλητου να δεχθεί το συμψηφισμό μισθωμάτων και δαπανών ανακαίνισης του μισθίου και πέραν του ποσού των 210.000 ευρώ, η οποία (εκδοχή) δεν έγινε δεκτή από το δικαστήριο, το οποίο κατέληξε σε πόρισμα διαφορετικό από εκείνο που η αναιρεσείουσα θεωρεί ως ορθό. Με τις αιτιάσεις δε αυτές, και υπό την επίφαση της παραβίασης των άνω ερμηνευτικών κανόνων, πλήττεται απαραδέκτως (άρθρο 561 § 1 ΚΠολΔ) η αναιρετικά ανέλεγκτη κρίση του δικαστηρίου της ουσίας και το προεκτεθέν αποδεικτικό του πόρισμα. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω και αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η υπό κρίση αίτηση αναίρεσης στο σύνολό της. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου που κατέθεσε η αναιρεσείουσα για την άσκηση της αναίρεσης (άρθρο 495 § 3 ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά του (άρθρα 176, 183, 189 § 1 και 191 § 2 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 21/4/2021 (αριθμ. καταθ. 2431/293/2021) αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 3881/2020 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου που κατέθεσε η αναιρεσείουσα για την άσκηση της αναίρεσης.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 18 Σεπτεμβρίου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 31 Οκτωβρίου 2025.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

<< Επιστροφή